Технологии рынка: Жизнь на высоте

В столице возводят и настоящие небоскребы – например, «Триумф-палас» от «Дон-Строя» даже попал в Книгу рекордов Гиннесса как самое высокое жилое здание Европы. Не все архитекторы любят проектировать высотки – говорят: их конструкция достаточно жесткая, особых изысков не позволяет. Тем не менее высотки в Москве продолжают строиться. И не только потому, что девелоперы стремятся выжать максимум из имеющейся площадки. Дома под облака отвечают чаяниям людей, которые привыкли забираться на самый верх, будь то в карьере или в жизни.

Опасный престиж

«Небоскребы – прежде всего продукт статусный», – говорит Сергей Карманов, главный архитектор компании «Флексформ». К примеру, сталинские высотки. Их населяли известные люди, те, кого надо было выделить, вознести над остальными. Эти дома оставались престижным жильем довольно долгое время. Даже сейчас, несмотря на свой почтенный возраст, высотки на Котельнической набережной и Кудринской площади – кстати сказать, единственные здания высотой около 30 этажей в центре Москвы, где существуют ограничения на подобного рода постройки, – популярны у клиентов риэлторов.

Хайко Дэвидс, директор по инвестициям фонда Rutley Russia, переехал в Москву около восьми лет назад и снял квартиру в высотке на Кудринской площади. Здание поразило его своей внешней красотой. Но основным плюсом было то, что оно находится в центре и удобно с точки зрения транспортной доступности, а еще «поблизости с домом расположены магазины, кафе, рестораны и другие места, где можно провести свободное от работы время». Его существенным минусом Дэвидс назвал старые коридоры и лифты, неуютные подъезды, изношенные коммуникации. «Многие мои знакомые, кстати, сейчас переезжают из сталинских высоток в более современные дома: кому-то они нравятся из-за стиля, к тому же в них более развитая инфраструктура», – признается Дэвидс.

«Если говорить о сталинских высотках, то в первую очередь люди боятся старого фонда и старых коммуникаций, – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – К тому же подобные квартиры имели слишком много жильцов, а большинство покупателей предпочитают приобретать недвижимость «без историй».

С юридической точки зрения квартиры в новых высотных домах более безопасны, но в этом случае, признается Ковалев, клиенты боятся, во-первых, приобрести квартиру в некачественно построенном доме, а во-вторых, никто не сможет гарантировать новоиспеченному хозяину квартиры, что завтра по соседству не начнется стройка еще одного небоскреба, закроющего собой все красивые виды.

Эрик ван Эгераат говорит, что основная проблема высотных жилых зданий – качество построенного. «Особенно остро эта проблема стоит в России», – безжалостен архитектор. Его, как и других иностранцев, удивляет большое количество жилых высоток не только в столице, но и в других российских городах. Хотя главная причина их появления «вполне понятна: это дает возможность поселить большое количество людей в приличных условиях и недорого». По мнению ван Эгераата, в России главным образом высотки строятся из соображений экономической эффективности и целесообразности.

Тимур Тимербулатов, президент ГК «Конти», подтверждает: создание своеобразной «короны» из высотных домов на окраинах Москвы в компании придумали, исходя из экономических соображений. Реализуя другую программу – сноса и расселения пятиэтажек, в «Конти» столкнулись с тем, что их жители претендовали на большую, нежели им предлагалось, жилплощадь. «Мы не могли расти вширь, поэтому решили расти ввысь», – говорит Тимербулатов. По его словам, сейчас в рамках программы «Новое кольцо Москвы», которая в 2002 г. приобрела статус общегородской, осваивается уже 10 площадок, еще 10 находятся в процессе разработки – инвесторы к ним присматриваются.

Интересно, что сам президент «Конти» высоты не любит. «Когда мы приезжали в США и переговоры по бизнесу проходили в небоскребах, я чувствовал себя очень неуютно. Конечно, это не мешало мне вести переговоры, но к окнам я не подходил», – признался в интервью «Ведомостям» бизнесмен.

Ван Эгераат сдержанно оценивает перспективы проекта «Новое кольцо Москвы». «Единственное, в чем я вижу его логику, – это предотвращение перегруженности, перенаселенности [центра] города», – размышляет он. По его мнению, высотки, строящиеся в удаленных от центра районах, скорее всего будут предназначены для людей со средними и низкими доходами. «В этом отношении подобная стратегия вполне оправданна. Но здесь важно помнить, что в больших городах, решающих проблему перенаселения за счет строительства высотных зданий, всегда есть риск резкого увеличения объема усредненной архитектуры. Печальным примером могут послужить некоторые азиатские города», – говорит ван Эгераат.

Типичные столичные высотки – это в основном дома бизнес-класса, расположенные на периферии Москвы, описывает Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город». Говоря о предпочтениях покупателей, она различает тех, «кто не против поселиться высоко, и тех, кто очень хочет этого». «Даже первых относительно немного. Недавно «Новый город» опрашивал потенциальных покупателей, и только 15% заявили, что предпочли бы панорамный вид с высоты обычному из окна – тому, что открывается со среднего этажа», – рассказала она. Людей же, которые «рвутся на верхние этажи», совсем мало: за последние полгода в их агентстве было всего четыре покупателя, которые во главу угла поставили высокий этаж.

Тимур Цибиков, финансовый директор представительства немецкой промышленной компании, целенаправленно искал квартиру в высотке. Нашел с помощью компании Welhome на 25-м этаже «Триумф-паласа». «Можно было забраться еще выше, – сожалеет он, – но жена и ребенок не очень понимают мои идеи». Так что пришлось идти на компромисс. Почему именно «Триумф-палас»? Предложение в этом сегменте в столице невелико, так что потенциальным покупателям приходится удовлетворяться тем, что есть.

В сегменте квартир, располагающихся в высотных домах, спрос значительно превышает предложение, признает Татьяна Вакуленко, руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter. В их агентстве на квартиры в высотных домах приходится около 30% запросов. «Во многом это обусловлено желанием покупателей жить в престижной квартире с хорошими видовыми характеристиками, а существующий объем предложения не способен удовлетворить поступающее количество заявок. Кроме того, квартиры в высотках дешевле, что значительно сокращает их сроки экспозиции на рынке», – говорит Вакуленко.

«Житель современной высотки в большинстве случаев является представителем среднего класса, – подтверждает Надежда Кот, управляющий директор «Кирсанова Риэлти». – Думаю, что клиент делает выбор в пользу высотки не потому, что там этажей много, а потому, что здесь классически совпадают параметры место – бюджет – метраж».

Правда, 60% клиентов категорически против того, чтобы «забраться на самый верх»: основная причина – элементарная боязнь высоты. Например, «высокая квартира» Цибикова хотя и вызывает восторг у его гостей, но все-таки, по его признанию, «некоторые боятся подходить к окну». Надежда Кот говорит, что несколько раз наблюдала, как, поднявшись на уровень 60 этажей в апартаменты «Москва-Сити», взрослые мужчины осторожно отходят от окна, прячут глаза, а руки – в карманы дорогого кашемирового пальто и быстро покидают здание.

«Жизнь на высоте далеко не для всякого, открытое пространство подразумевает такую же открытую личность, – рассуждает Родионова. – Многие люди хотят сохранить свою приватность, и, хотя умом понимают, что на 30-м этаже никто их не увидит, у них появляется ощущение, что они живут на виду. Расслабиться и отдохнуть не получается».

В общем, резюмирует риэлтор, покупают высокие этажи с панорамным видом обычно приезжие из регионов. «Таким жильцам не портят впечатления даже такие московские «прелести», как какая-нибудь ТЭЦ. Зато есть чувство, что они над городом Москва», – объясняет Родионова. А вот коренные москвичи или петербуржцы их недолюбливают.

«Человек всегда стремится на самый верх. Разве не приятно подняться на высоту и на ней удержаться? Забравшись туда, ты смотришь на мир сверху вниз», – подтверждает Цибиков.

По его словам, он любит смотреть в окна

на раскинувшийся под ним город: «Жить на высоте понтово. Смотришь вниз – это твой город. Ты себя не с лавочками во дворе отождествляешь, а с Кремлем, башней «Федерация», «Свис-отелем» на Павелецкой», – откровенен финансист.

«Безусловно, высотка – товар эмоциональный, – соглашается Надежда Кот. – Верхние этажи притягивают магнитом видовых характеристик. Именно оттуда можно любоваться городской панорамой, игрой огней и знаковыми московскими объектами и чувствовать себя таким же исключительным, как и остоженский обитатель малоквартирного особняка».

Достоинством высоток принято считать панорамный вид, единодушны риэлторы. Правда, в условиях Москвы и вид этот часто не слишком симпатичный – заводские трубы, транспорт, ЛЭП, малопривлекательная типовая застройка, – и погода такая, что разглядеть что-то бывает просто невозможно из-за тумана. «Случается, что, высунув руку наружу, ты как будто погружаешь ее в молоко», – описывает свои ощущения «небожитель» Цибиков.

У риэлторов Ostogenka Real Estate есть железное правило – не показывать высотки потенциальным покупателям в пасмурную или облачную погоду. По словам Ольги Твороговой, управляющего партнера компании, самыми востребованными высотными квартирами в настоящее время являются апартаменты в «Москва-Сити». В основном, говорит она, в них заинтересованы иностранные граждане, а также россияне, которые любят стиль жизни, «как в Нью-Йорке».

Карманов говорит, что люди, которые выбирают высотки, все время тянутся наверх и хотят быть над всеми, такие сильно доминирующие личности. Жизнь в высотках, по его мнению, – своеобразная ярмарка тщеславия. «Одно дело – смотреть из окна на двор, видеть, как там дети играют, соседи ходят, а другое – с высоты птичьего полета смотреть на всю Москву. Постоянно сопоставлять себя с целым городом не всякий выдержит», – размышляет архитектор.

Психология и экономика

В первую очередь высотки – это инвестиционный проект. Девелопер убивает сразу несколько зайцев: и самовыражается, и участок использует на все 200%.

По словам директора по маркетингу ГК «Конти» Юрия Синяева, появление высотных зданий в столице обусловлено дороговизной и дефицитом земли. «Застройщикам выгодно строить на полученной земле объекты с большой функциональной площадью. «Выход» жилья с 1 кв. м в высотном комплексе несоизмерим ни с каким другим типом строительства», – говорит Синяев.

Удорожание себестоимости строительства высотного здания происходит за счет затрат на сложную инженерию и составляет около $2000 за 1 кв. м. Конструктивные особенности высотных зданий требуют установки специальной системы водоснабжения, канализации, кондиционирования. При строительстве таких домов предусмотрена сложная инженерия, необходимы дублирующие коммуникации, технический этаж, разделяющий здание на две части. Все это отражается на себестоимости проекта.

И все равно существующий неудовлетворенный спрос на высотное жилье, особенно на квартиры, расположенные на верхних этажах (в том числе и на пентхаусы), обеспечивает ликвидность подобных объектов. По словам Синяева, практически все высотные комплексы Москвы относятся к категории качественного жилья верхней категории бизнес-класса.

При строительстве высотных зданий следует придерживаться единственного принципа: чем выше строение, тем больше заботы должно быть о качестве строительства, категоричен ван Эгераат. Он против того, чтобы подходить к высотному строительству с точки зрения количественных показателей.

Проблемы небожителей

Проблем у высотного строительства действительно хватает. К техническим относятся уже перечисленные сложности с обеспечением здания нормально функционирующими системами водо- и электроснабжения, вентиляции, кондиционирования, безопасности и т. д.

«Элементарная авария в энергосистеме приведет к тому, что на свой 40-й этаж вы будете подниматься по лестнице, – напоминает Родионова. – А в случае пожара у пожарных может не оказаться под рукой лестниц, позволяющих залезть так высоко. Еще нужно специальное оборудование, чтобы открыть панорамное остекление – чаще всего именно оно применяется в высотных зданиях». Пожарных вертолетов в Москве и правда мало, соглашается Карманов, но в таких домах можно предусмотреть специальные рукава, по которым будет проводиться эвакуация. Вот что действительно трудно – так это обеспечить требуемый напор воды на верхние этажи. По словам Родионовой, проблемы с водоснабжением и теплом в высотных домах бывают чаще всего из-за того, что соседи снизу сделали перепланировки. «Сейчас за этим стали следить строже, а в домах, построенных до 2004 г., сплошь и рядом незаконные перепланировки. Жители стеклили лоджии, выносили на них батареи, в итоге система отопления не справлялась с выросшей нагрузкой, и выше 15-го этажа люди в квартирах мерзнут», – сочувствует таким жильцам Родионова.

Творогова добавляет, что серьезный недостаток, на который обращают внимание клиенты, таков: высотка – это дом-муравейник. «Только истинные урбанисты способны полюбить такой образ жизни», – считает она. А в практике «Нового города» был случай, когда один известный пианист отказался покупать квартиру на 30 каком-то этаже. «Он просто выскочил из нее как ошпаренный, сказав, что не может находиться внутри из-за высокого уровня вибрации», – вспоминает Родионова.

С точки зрения архитектуры сложно произвести правильные расчеты по каркасу здания. Трудно отследить деформации каркаса, влияние температурных колебаний. А деформационных швов, которые бывают в обычных зданиях, делать нельзя – форма высотки диктует свои законы.

Но проекты высотных зданий в Москве множатся. Столица демонстрирует свою силу и свои деньги. Хотя, к примеру, на Манхэттене небоскребы уже не строят.