Точка зрения: Мост к высоким ценам
Краснодарский край – один из самых инвестиционно привлекательных регионов России. Его можно сравнить с мостом, соединяющим другие города с теплыми морями и южными рынками недвижимости. Здесь отмечается стабильный рост цен на недвижимость, уступавший по своим темпам разве что Москве и Санкт-Петербургу.
Этот рост обусловлен не только экономическими факторами, но и во многом субъективным желанием россиян, живущих преимущественно в суровом климате, застолбить себе местечко под теплым южным солнцем. Помогают им в этом местные агенты по недвижимости.
Сейчас рынок риэлторских услуг в Сочи не отстает от «старших братьев» – рынков Москвы и Петербурга. Он демонстрирует бурный рост, становясь одним из самых дорогих и сложных в России. Важным фактором, способствующим удорожанию недвижимости, является «предолимпиадный синдром».
В Сочи традиционно большое значение на рынке риэлторских услуг имел и продолжает иметь человеческий фактор. Занятость в Сочи имеет ярко выраженный сезонный характер – население зарабатывает деньги на курортниках. Одно из излюбленных занятий – сдача жилья внаем. До объявления об Олимпиаде-2014 местные эксперты говорили, что каждый третий сочинец является частным маклером. Многие занимались строительством мини-гостиниц или домов – специально на продажу. После того как Сочи стал олимпийской столицей, таких желающих стало гораздо больше. Учитывая менталитет местного населения – «квартал год кормит», – а также то, что из трех традиционных курортных профессий – экскурсовод, таксист, риэлтор – круглогодично стабильный доход приносит только последняя, можно представить, что представляет собой рынок риэлторских услуг, для входа на который не требуется какой-либо квалификации, опыта работы или специального образования.
На рынке есть крупные профессиональные агентства недвижимости, в том числе московские – Vesco Realty, «Аста Элит», «Винсент Недвижимость», «Капитал», но говорить о его поделенности либо о чьем-либо доминировании оснований нет. Много на рынке частных маклеров, зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей. Конечно, подобные есть в каждом регионе, но в Сочи сложилась некая специфическая прослойка – риэлторы «в свободное время», это значит, что практически любой житель Сочи готов «помочь именно вам и практически бесплатно».
Если в крупных городах России стоимость услуг риэлторов относительно стабильна и составляет примерно 3% от суммы сделки, то в Сочи ставки почти сразу после объявления об Олимпиаде выросли чуть ли не вдвое и теперь составляют 5%.
Однако покупателю не стоить думать, что риэлтор обойдется дешево. Часто агент заключает договор с собственником, договариваясь об одной цене, а перепродает объект на 20–30% дороже (случалось, собственник узнавал, что его объект продается на рынке по цене, вдвое превышающей установленную). Покупателя должно особенно насторожить, если ему говорят, что объект продается без комиссии, дескать, услуги риэлтора оплачивает продавец. В этом случае в цену недвижимости включаются скрытые проценты – сверх цены продавца.
Нельзя не упомянуть еще об одной особенности местного рынка. Зачастую для совершения сделки могут быть задействованы несколько посредников. Но, если, к примеру, в Москве в этом случае риэлторы обычно договариваются и делят 3%, то в Сочи практика несколько иная: каждый прибавит свои 5% к заявленной комиссии, что существенно увеличивает стоимость недвижимости для покупателя.
Может случиться и так, что не знающие друг друга риэлторы показывают потенциальному покупателю один и тот же объект – с разницей во времени в два часа и разницей в стоимости... в 60%. То есть покупатель утром посмотрел земельный участок за $3 млн, а в обед его уже предлагают за $5 млн (справедливости ради надо признать, что этот подход свойственен всему побережью, а не только Сочи). Риск столкнуться с таким ценообразованием выше при покупке земельного участка или коммерческой недвижимости и меньше при покупке квартиры (выбор квартир в Сочи довольно велик, и рынок жилья более прозрачен).
В условиях ажиотажного и спекулятивного спроса объекты недвижимости все равно продаются, даже по явно завышенной цене. На рынке много непрофессионалов, цель которых – «заработать миллион на одной сделке», а репутация и развитие бизнеса их не интересуют.
Покупателю сочинской недвижимости лучше пойти в крупное агентство, но и тут, прежде чем заключить договор, надо собрать о них информацию, побеседовать с сотрудниками, юристом, задавая им вопросы, на которые у вас уже есть объективный и честный ответ. Чтобы не приобрести объект за «две цены», посмотрите аналогичные объекты, спросите о данном объекте в других агентствах. К частным риэлторам можно обращаться только в том случае, если вы сами хорошо ориентируетесь на рынке и готовы принять на себя юридические риски.
Еще одна сложность рынка – частые проблемы юридического оформления документов на недвижимость. В большинстве случаев, связанных с приобретением земельного участка (особенно земельного участка под строительство коммерческих объектов, предполагающего получение массы разрешительной документации и согласований), покупатель может попасть в ситуацию, когда, отдав задаток, он никогда не получит оформленные документы либо разрешение на строительство.
Осторожно нужно относиться к обещаниям любых риэлторов, даже подкрепленным «одобрениями» должностных лиц, быстро оформить неоформленные земельные участки, изменить разрешенный вид использования или категорию земли. Зачастую оформление даже простого земельного участка под индивидуальное жилищное строительство растягивается на годы. Причиной этого являются и действительно объективные трудности (ведь на территории Сочи – национальный парк, береговая полоса, государственная граница, что вызывает необходимость согласования документов с большим числом государственных и муниципальных органов), и высокая, на наш взгляд, коррумпированность местных властных структур.
Грядущая Олимпиада связана с крупномасштабным строительством, что требует изъятия земельных участков у простых граждан. Даже некоторые крупные компании, располагающие не одной сотней миллионов долларов для инвестиций, в последнее время весьма осторожны с инвестпроектами в Сочи. Никому не хочется рисковать и попасть в ситуацию, когда на приобретенной земле ничего нельзя строить. Ранее зачастую разрешения на строительство и правоустанавливающие документы готовились и выдавались с нарушением законодательства, поэтому даже штамп Федеральной регистрационной службы не поможет собственнику.
После объявления города местом проведения Олимпиады-2014 уже на следующий день цены на жилье подскочили на 20%, а через неделю после этого стоимость некоторых квартир (в частности, находящихся в привилегированных районах) возросла еще на 30%. Инвестиции в развитие инфраструктуры города в преддверии объявления Сочи местом проведения Олимпиады привели к тому, что за 2006 г. цены на жилье выросли уже не на 50%, что было устойчивой тенденцией последних лет, а на 100%. Подорожали практически все продукты и услуги – примерно на 20–30%. Такой рост цен иначе как спекулятивным не назовешь. Для сравнения: цены на недвижимость в Афинах перед Олимпиадой выросли на 63%, но постепенно в течение пяти лет (в остальных городах 1 кв. м подорожал в среднем на 55%), а в Атланте – всего на 19%.
По нашим прогнозам, цены на недвижимость будут расти, однако увеличивается и риск их обвала. История знает такие примеры – достаточно вспомнить печально закончившийся земельный бум во Флориде в конце 90-х – начале 2000 гг. Жители Майами называли свой штат «французской Ривьерой», и каждый второй был втянут в операции с недвижимостью, но недавно рынок рухнул.
Сейчас в Сочи многие местные риэлторы стали фиксировать прибыль – т. е. продавать личную недвижимость, ведь никто не знает, что будет с ценами после Олимпиады, когда город столкнется с необходимостью развиваться за свой счет. Вариант здесь один – туризм, но в этой отрасли в мире существует жесткая конкуренция. Поэтому цены на уровне международных, предлагаемые городом, потребуют от города международного же уровня качества услуг и сервиса.