Точка зрения: В поисках объекта

Одна из трех

Существуют как минимум три различные инвестиционные стратегии. Первая – краткосрочная, она же спекуляция. Деньги вкладываются на срок до трех лет, инвестор делает ставку на быстрый рост стоимости недвижимости. Преимущественно речь идет о новостройках, поскольку к удорожанию от общего роста рынка добавляется еще и увеличение цены по мере приближения объекта к готовности. Как и во всяких спекуляциях, здесь существуют повышенные риски: рынок ведь не всегда растет; кроме того, есть опасность, что объект по каким-то причинам не будет завершен в срок.

Вторая стратегия – среднесрочная, деньги вкладываются уже на период 3–5 лет. Доход совокупный: он складывается из получения ренты от сдачи в аренду и последующей перепродажи недвижимости по возросшей цене. В качестве инвестиционных инструментов тут преимущественно выбираются объекты вторичного рынка либо новостройки на заключительном этапе возведения объекта. Риски меньше, чем при спекулятивном подходе, ведь в случае возникновения проблем инвестор может переждать «нехороший» период – недвижимость продолжит приносить ему арендный доход.

И наконец, долгосрочная стратегия, предусматривающая инвестиции на срок 5–15 лет. Риск обычно минимален – ни один кризис на рынке недвижимости не длился так долго. В сочетании с диверсификацией инвестиционных вложений этот подход гарантирует высочайшую надежность, хотя, конечно, не обещает таких доходов, которые возможны при среднесрочной стратегии и тем более при спекуляциях.

Здесь инвесторов не ждут

Российский рынок недвижимости в настоящее время практически не позволяет получать спекулятивный доход. Застройщики отвернулись от инвесторов и стали ориентироваться на конечных покупателей. Не стоит, разумеется, обвинять застройщиков в плохом поведении – они преследуют свои собственные интересы, пытаясь заработать максимум.

Первым примером стал ЖК «Коперник» – застройщик, МИАН, начал продажи, когда здание было уже практически построено. Недвижимость в тот момент дорожала, как уже говорилось, до 70% в год, поэтому все возможные издержки из-за необходимости привлечения банковских кредитов окупились многократно. И с того времени практически все застройщики стали проводить ту же политику.

Сейчас рынок почти не растет, но застройщики не возвращаются к форвардным контрактам. Делается это скорее всего по инерции. Но конкуренция на этом рынке все жестче. В ближайшие 3–5 лет на рынок выйдут такие масштабные объекты, как «Парк-Сити», «РТИ-Каучук», «Красный Октябрь», не считая другие заявленные проекты. И если обычных покупателей будет не хватать, придется подумать об инвестиционных. Чем привлечь их помимо низкой цены на старте? На Западе ответы уже получены: нужно, например, серьезно изменять инфраструктуру обслуживания недвижимости. Предлагать услугу доверительного управления, например. Чтобы человек, купивший квартиру, мог сдать ее в аренду, не обременяя себя заботами о поиске нанимателя и сборе арендной платы, о мелком ремонте и проч.

Но пока продавцы московской недвижимости не созрели, частные инвесторы могут поискать некий новый продукт, нишу, которая будет пользоваться успехом в недалеком будущем.

Ищем нишу

Один из возможных примеров – апартаменты в строящемся московском «Сити». Уже сейчас видно, насколько престижным будет этот район. Апартаменты – принципиально новый продукт для московского рынка, и интерес к ним гарантирован.

Разумеется, подходить нужно с умом, смотреть, какие квартиры будут более всего востребованы. Какие метражи, в каких именно зданиях. По моим ощущениям, это объекты площадью от 70–80 до 150–160 кв. м, которые продаются сегодня по цене $12 000–20 000 за 1 кв. м. То есть величина входного билета – от $1,5 млн до $3 млн.

Еще один интересный проект – поселок «Ильинка», расположенный в 11 км от МКАД по Ильинскому шоссе. Интересная архитектура, хорошее место, грамотно разработанная концепция, достаточно большие для данного формата жилья участки (7 соток) – все это делает проект перспективным. Дома площадью 270–380 кв. м продаются по цене $3500–4675 за 1 кв. м. Ожидается, что в ближайшие год-два они будут дорожать на 25% в год.

Интересные объекты можно отыскать и в регионах России. Самый известный на сегодня регион – это, безусловно, Сочи. После объявления о том, что город примет Олимпиаду-2014, цены там сразу же взлетели. Правда, с инвестированием в Сочи и окрестностях существуют те же проблемы, что и в Москве: застройщики совершенно не ориентированы на инвесторов, им нужны просто покупатели с деньгами. Едва ли не единственное исключение – жилой комплекс «Катерина-Альпик», построенный в Красной Поляне. Здесь можно купить квартиру и тут же заказать отделку и услуги по управлению. ЖК «Катерина-Альпик» состоит из 10 зданий на территории в 2 га. Общее число апартаментов – 160, их площадь – от 38 до 190 кв. м. Цены продаж – в диапазоне от 3880 до 5200 евро за 1 кв. м. Ожидаемая доходность от сдачи в аренду составляет 9% годовых, плюс в ближайшие 2–3 года в Красной Поляне ожидается прирост капитальной стоимости на 20–25% в год.

Спекулянтам – за границу

Если хочется больших и быстрых денег, то стоит принять во внимание, что в последние несколько лет рынки Восточной Европы – Болгарии, Черногории, Хорватии – демонстрировали чрезвычайно быстрый и стабильный рост: 15–20% в год и выше. Однако это, к сожалению, не означает, что те же процессы продолжатся и рост не выдохнется. Если и вкладывать, то во что именно? В объекты на берегу моря или в горнолыжные курорты? В наиболее дешевые объекты на уровне 800 евро за 1 кв. м или в нечто более дорогое? Тот, кто найдет правильные ответы на все эти вопросы, гарантированно обогатится.

Для спекуляций потенциально привлекательны еще две страны. Во-первых, США. Сейчас там на рынке недвижимости проблемы. А, как известно, работа на проблемных рынках, когда цены стремятся к минимуму, – один из самых доходных методов. Дна американский рынок достигнет, по прогнозам, довольно скоро – в I или II квартале следующего года, но рано или поздно начнет подниматься. И с учетом того, что у многих российских граждан есть достаточно большие долларовые накопления, такие инвестиции могли бы быть весьма интересными.

Вторая перспективная страна, как ни парадоксально это прозвучит, – Великобритания. Сейчас на лондонском рынке продаются объекты с контрактами, позволяющими вложить всего 10% от стоимости недвижимости, остальное надо будет заплатить в момент, когда объект будет построен. При таком инвестиционном плече даже незначительное удорожание дает хорошую доходность. Единственное, от чего следует предостеречь, – это от игр на заемные средства, поскольку даже незначительное колебание рынка в другую сторону приводит к абсолютно противоположному результату.

Кстати, в Великобритании и других странах существует практика гарантий дохода от аренды при продаже недвижимости, которая подходит или предназначена для сдачи внаем. Застройщик гарантирует, что в ближайшие годы (два, три, иногда до шести лет) апартаменты будут приносить фиксированный доход от аренды, обычно это 5–6%.