Точка зрения: Вершины обособленности

Эталон с вариациями

Проблема в том, что с каждым годом появляется все больше объектов, которые позиционируются особняками и пентхаусами, но таковыми не являются. Возможно, формированию такого предложения способствует слабая изученность данного сегмента рынка. Мы решили восполнить этот пробел и изучить, что есть особняк и что есть пентхаус, сравнивая с устоявшимися представлениями о классических образцах объекты на московском рынке.

Земля и небо

Почему именно эти два столь непохожих формата – «дом под небом» и «дом на земле» – мы рассматриваем как единый сегмент рынка недвижимости? Объединяет особняки и пентхаусы возможность приватного проживания, «отдельность» от других жилищ. Поэтому мы и присвоили этому сегменту единое название «обособленного жилья». Именно этот фактор обусловливает высокий статус особняков и пентхаусов на элитном рынке.

По причине своей приватности и эксклюзивности сегмент на сегодняшний день мало изучен, что способствует появлению на рынке большого количества «псевдоособняков» и «псевдопентхаусов». Вместе с ними сегмент «обособленного жилья» занимает примерно 5–7% от общей доли элитного городского рынка недвижимости. То есть цифра 5–7% – это объекты, позиционируемые как пентхаусы и особняки. Реальных же особняков на московском рынке крайне мало, а пентхаусов вообще нет.

Как и все уникальное и эксклюзивное, особняки и пентхаусы имеют ограниченный ресурс: предложение здесь малочисленно, а сделки редки и неоднозначны – одинаковых нет. Нет и какого-то среднего срока экспозиции. Пентхаус индивидуален, и точно так же индивидуален его покупатель. Они могут встретиться сразу, а могут и через два года.

Слово penthouse появилось еще в XVI столетии. Однако современное значение оно получило в первой половине XX в. вместе с развитием высотного домостроения в США. В Москве первые объекты, позиционируемые таким образом, появились с началом перестройки. За это время пентхаус как вид жилья прочно укрепился на верхней строчке рейтинга популярности элитной недвижимости среди наиболее обеспеченных слоев общества. Как и большинство новшеств, позаимствованных с Запада, этот вид недвижимости приобрел в России характеристики, отличные от прототипа, и пентхаусом на рынке чаще всего стали называть просто элитную квартиру на верхнем этаже.

Особняк же – исконно российское явление. В конце XIX – начале XX в. в России на смену усадьбам пришел новый тип жилья – городской особняк. Как правило, строились особняки в центре города на тихих улицах и располагались на отдельных участках. Роскошь подобного рода могли себе позволить лишь немногие состоятельные люди, главным образом купцы. Именно эти исторические особняки, дошедшие до наших дней, и представляют сегодня наибольшую ценность на рынке. Большинство из них имеют сложную юридическую историю, и покупка такого особняка очень часто сопряжена с рядом правовых трудностей.

Периодически появляются новые особняки и на первичном рынке. Чаще всего это отдельно стоящие здания в составе многоформатного жилого комплекса, находящиеся на единой охраняемой территории. Нередко в качестве городских особняков позиционируются таунхаусы или малоквартирные отдельно стоящие здания.

Предложение пентхаусов значительно шире, нежели особняков. В общем объеме обособленного жилья оно занимает 88%. Проекты большинства элитных новостроек (которые становятся все масштабнее) предполагают организацию пентхауса, в то время как особняки есть далеко не во всех жилых комплексах.

Однако не все объекты московского рынка, позиционируемые как пентхаусы, на самом деле таковыми являются. Для нас эталоном являются характеристики «классического американского пентхауса». В число признаков, обусловливающих статус пентхауса, мы включили обособленное расположение на верхнем этаже элитного дома, находящегося в центре города, панорамное остекление на четыре стороны, отличные видовые характеристики, а также обязательное наличие террасы или эксплуатируемой кровли. Эталонный пентхаус должен располагаться на 3–4 уровнях, иметь общую площадь не менее 500–1000 кв. м, отдельный вход и потолки высотой не менее 4–5 м. С точки зрения соответствия этим характеристикам предложение пентхаусов можно разделить на три класса: de luxe, elite plus и elite.

De luxe – пентхаусы, наиболее близкие по характеристикам к эталону. Это «Цезарь» в ЖК «Алые паруса» (из 12 отобранных нами существенных признаков единственный набрал 10, хотя дом не в центре), пентхаусы в жилых комплексах «Венский дом», «Остоженка Парк Палас», «Необыденный дом», «Триумф Палас», «Арбат Тауэр», «Созвездие Капитал – 2». К числу объектов еlite рlus можно отнести пентхаусы, расположенные в домах «Патриарх», Б. Никитская, 45, Cooper House, «Коперник», «Воробьевы горы», «Новая Остоженка», «Арбат» и др.

По нашей оценке, несмотря на то что пентхаусы занимают большую долю сегмента обособленного жилья, а общий объем рыночного предложения сегодня достигает 70–80 объектов, наиболее близки по характеристикам к классическому пониманию пентхауса всего 22 объекта. Единственным пентхаусом в Москве, соответствующим практически всем классическим характеристикам, является пентхаус «Цезарь» в жилом комплексе «Алые паруса». У него есть лишь два недостатка – это расположение дома вне традиционно элитного анклава, а также класс самого ЖК «Алые паруса». «Цезарь» сейчас выставлен на рынке с отделкой, цена – $25 млн.

Основной объем рынка пентхаусов (около 44%) приходится на готовые объекты, находящиеся в стадии продаж. 32% рынка занимают переделанные под пентхаусы верхние этажи в центральных районах города, и самая малочисленная группа – в строящихся ЖК, последние этажи которых обязательно отводятся под создание пентхаусов (24%).

77% всех московских пентхаусов располагается в настоящее время в ЦАО, в районах, традиционно считающихся элитными; исключением считаются пентхаусы в высотных зданиях бизнес-класса, которые находятся на северо-западе, западе и юго-западе Москвы. Стоит особо выделить районы Остоженки и Арбата, где количество объектов регулярно возрастает благодаря наличию панорамных видов на Кремль и храм Христа Спасителя в данных районах, позволяющих сразу декларировать одну из характеристик пентхауса.

Интересно отметить, что объекты рекомендуемой для «классического американского пентхауса» площадью 700 кв. м и более на московском рынке занимают самую небольшую нишу – всего 10%. Тогда как наиболее распространенная, «удобная» площадь московского пентхауса – 300–700 кв. м. Количество уровней в «настоящем пентхаусе» не должно быть меньше двух, однако в России доля одноуровневых пентхаусов занимает 20% рынка. Наиболее распространенными являются предложения двухуровневых пентхаусов, составляющие примерно 50% всего предложения.

Несмотря на то что основным критерием принадлежности к рынку пентхаусов является обособленное расположение, похвастаться таковым могут лишь 38% объектов, позиционируемых подобным образом.

Чаще всего на московском рынке встречаются пентхаусы с высотой потолков 3,6–4 м, что обусловлено небольшой высотностью элитных домов в центре города. Однако и здесь есть исключения: так, в ближайшее время в районе Таганки на рынок выходит дом, где максимальная высота потолков на верхних этажах будет составлять до 10 м.

Средняя цена 1 кв. м пентхауса на сегодняшний день составляет $27 028. Внутренняя отделка объекта повышает стоимость 1 кв. м в среднем на 34% по сравнению с пентхаусом без отделки. В тройку лидеров по общей стоимости входят пентхаусы Cooper House, Park Palas и «Цезарь». Наиболее дорогой по стоимости 1 кв. м пентхаус на сегодняшний день располагается в элитном жилом доме Cooper House – цена объекта площадью 434 кв. м достигает $20,65 млн.

Всего семнадцать

Рынок элитных жилых особняков в Москве значительно уже сегмента пентхаусов. Кроме того, особняки относятся к более закрытому рынку обособленного жилья. По приблизительным оценкам, количество всех особняков в Москве, которые можно рассматривать в качестве потенциальной жилплощади, составляет не более 180–200 объектов. Но в продажу за всю историю рынка из них предлагалось не более 15–20%. Объектов же, которые действительно можно приобрести в качестве жилья, насчитывается на сегодняшний день всего 17. Спрос значительно выше существующего предложения, поэтому покупка подходящего особняка, даже у покупателя, не ограниченного в средствах, может затянуться на год и более.

Этот вид обособленного жилья мы делим на два класса: de luxe и elite. В число объектов первой категории входят восемь московских особняков: дом на Поварской, 28; особняк Кекушева на Пречистенке; дом на Б. Никитской улице; особняк в 1-м Кадашевском; «ПотаповЪ» в 1-м Потаповском переулке; особняк в Малом Козловском переулке; «Дворянское гнездо» на Остоженке и дом князей Барятинских на Полянке. Вторая категория – особняки в Гранатном переулке, «Вишневый сад» (северо-запад), особняк в Подсосенском переулке, 26, а также объекты на территории ЖК «Чистые пруды». В эту же группу входят особняк в Кривоколенном переулке, 10, и современный особняк на 1-й Тверской-Ямской.

В целом в Москве представлено два вида жилых особняков: дома постройки XIX – начала XX в. и современные объекты. 2- и 3-этажные особняки, которые формировали облик центра города, были построены в основном в период с конца XVIII по начало XX в. и располагаются в районах Арбата, Остоженки, Чистых и Патриарших прудов. Наиболее широко распространены объекты, высота которых не превышает четырех этажей. Их доля составляет около 50% общего предложения сегмента. На рынке встречаются и 1-этажные исторические особняки – к примеру, в «Усадьбе Трубецких». Высота особняков более четырех уровней является редкостью, и, как правило, это современные постройки. Несколько таких объектов организовано в комплексе «Резиденция Чистые пруды». Еще одно характерное различие между особняками разных эпох – площадь. У большинства дореволюционных особняков она превышает 1000 кв. м, тогда как современные объекты отличаются более функциональными и востребованными габаритами – 500–700 кв. м.

Как и в случае с пентхаусами, ценообразование для особняков существенно затруднено в связи с тем, что каждый объект индивидуален и неповторим. Однако существует ряд факторов, влияющих на определение стоимости. Так, цена объекта возрастает в зависимости от накопленной истории у зданий, построенных до начала XX в. После этого рубежа историческая ценность уже в меньшей степени влияет на стоимость. Чистота юридических документов способна удвоить цену особняка. Наличие качественных коммуникаций, инженерии и паркинга для людей, живущих в современном мире, тоже является достойным аргументом более высокой стоимости.

Самым дорогим особняком на рынке сегодня является особняк Кекушева на Пречистенке, общая стоимость которого составляет $28 млн. Средняя же стоимость особняка на рынке в настоящее время составляет $8,7 млн. Динамика цен на исторические особняки всегда положительна и не зависит от общего состояния рынка.

На пути к идеалу

Продажи обособленных объектов не рынке исчисляются единичными сделками. Рост объемов продаж в сегменте пентхаусов ежегодно увеличивается, что связано с приростом рынка за счет новых проектов. Уровень спроса на пентхаусы определяется нарастающей популярностью связанного с этой недвижимостью стиля жизни, поэтому он не зависит от ситуации на рынке и динамики общего спроса на элитное жилье. С начала 2006 г. по середину 2007 г. спрос на пентхаусы вырос на 20%, что было обусловлено выходом на рынок существенного объема нового предложения.

На рынке особняков наблюдается противоположная ситуация: с каждым годом в Москве остается все меньше особняков под реконструкцию, и объем площадей таких зданий постоянно уменьшается, поэтому существует тенденция к снижению количества сделок, связанная с вымыванием предложения. На сегодняшний день сделки купли-продажи особняков происходят не чаще чем 2–3 раза в год. Рынок особняков настолько немногочислен и закрыт, что большая часть потребительских предпочтений не удовлетворяется.

Приведенные данные по сегменту обособленного жилья справедливы лишь на момент сегодняшнего состояния рынка, так как из года в год ситуация претерпевает изменения, покупатели становятся все более искушенными, девелоперы – все более опытными. Появляются проекты, более точно воплощающие характеристики «настоящих» пентхаусов и особняков. Я надеюсь, что в ближайшем будущем в Москве появятся свои Pierre Penthouse и Updown Court, которые станут на рынке эталонами самого дорогого и престижного «обособленного жилья».