Доходное место: Большая восьмерка

Пока в отличие от поточного производства логистических терминалов или торгово-развлекательных центров с соответствующими ярлычками «районный», «суперрегиональный» и проч. каждый МФК остается штучным товаром.

Магазины в театре и офисы на пляже

Весной 2008 г. открывается МФК «Толстой Сквер» на Петроградской стороне (ул. Льва Толстого, 9). Это первый в новейшей истории Петербурга коммерческий комплекс, под крышей которого разместится настоящий театр. В роли девелопера выступают знаменитые «Лицедеи». Инвестор – Северо-Западная инвестиционная компания. Участок площадью 3820 кв. м рядом со ст. м. «Петроградская» был выделен правительством города под застройку ООО «Лицедеи Билдинг Корпорейшн». Генеральный консультант, эксклюзивный брокер и управляющая компания – «АйБи Групп». Инвестиции в проект оцениваются в $30 млн. Расчетный срок окупаемости – около шести лет.

Общая площадь разноуровневого здания (9–13 этажей) в стиле модерн, соответствующем окружающей застройке, – около 23 600 кв. м. Кроме театра в нем разместятся бизнес-центр класса А (14 200 кв. м), небольшой торговый комплекс с брендами выше среднего уровня (3200 кв. м), знаменитый «Чаплин-Клуб», авторские рестораны, студия звукозаписи и арт-галерея. Предусмотрена подземно-наземная парковка на 230 машино-мест.

В середине 2008 г. компания «Талион» должна завершить МФК на углу Невского проспекта и Большой Морской улицы. Компании уже принадлежит «Талион клуб» на наб. реки Мойки, 59, включающий гостиницу «5 звезд» на 29 номеров («Елисеев Палас Отель»), казино с несколькими залами, рестораны, фитнес-центр и др.

Существующие коммерческие площади (10 500 кв. м) предполагается увеличить примерно на 14 000 кв. м за счет присоединения к комплексу двух соседних зданий. Инвестор намерен расширить отель до 90 номеров, создать современный конференц-центр на 500 мест и галерею бутиков, устроить на крыше 6-этажного здания 25-метровый бассейн под стеклянной кровлей и проч. Ориентировочная сумма инвестиций – $90 млн.

К концу следующего года должен быть готов «микст» с преобладанием гостиничной функции на Невском проспекте, 55–59. Проект подразумевает расширение действующего 5-звездочного отеля «Коринтия Невский Палас» за счет соседних домов и превращения его в конгресс-центр. Два 8-этажных здания общей площадью 25 280 кв. м появятся на месте разобранных аварийных построек. В одном из них разместятся 105 номеров представительского класса, а также конференц-центр на 1000 гостей и бутиковая зона. В другом на двух уровнях запланирован пассаж с 20 элитными магазинами, а на остальных шести – бизнес-центр класса А (7730 кв. м). Торгово-офисный комплекс будет связан с многоуровневым гаражом на 250 мест. Проект стоимостью 75 млн евро реализует владелец действующего отеля – мальтийская группа компаний «Коринтия».

Стройка иного масштаба и иной локации – МФК «Невский Сити», который расположится на бывших совхозных землях под Петербургом, в пос. Бугры, рядом с трассой КАД. Инициатор проекта – итальянская компания Margheri Group. Ориентировочная сумма затрат на его реализацию превышает 350 млн евро. Расчетный срок окупаемости – 8–10 лет. Архитектурное решение и концепцию комплекса «Невский Сити» разработали итальянцы. Генподрядчик, а также соинвестор – Renaissance Construction (Турция).

Комплекс займет около 400 000 кв. м, паркинг рассчитан на 10 000 мест. По плану его первая очередь – ТРК «Невский Колизей» площадью примерно 100 000 кв. м – сдается в эксплуатацию в декабре 2008 г. Более 20 000 кв. м

в нем отводится под водный центр с песчаными пляжами под крышей и собственным «морем». Торговый центр, который будет иметь формат outlet, с ресторанами и кафе займет еще около 50 000 кв. м. Его интерьеры планируется оформить в итальянском стиле. Еще 20 000 кв. м отводится под отель на 110 номеров и бизнес-центр (3500 кв. м). Парковка рассчитана на 6000 мест. Стоимость строительства первой очереди оценивается в 130 млн евро. Более чем на 60% площадей уже подписаны предварительные договоры аренды. Брокер проекта – Colliers International.

Во втором блоке МФК под названием «Невский центр» предусмотрены пять 20-этажных бизнес-центров категорий А и В+ общей площадью 100 000 кв. м. Третий блок такого же размера, «Невский ритейл», предназначен для крупных торговых операторов и монобрендовых магазинов. Ввод этих двух очередей запланирован на 2011 г.

«2008 год можно считать годом подготовки к массовому выходу различных МФК на рынок, который произойдет уже в 2009–2010 гг.», – считает Николай Пашков, директор по профессиональным сервисам компании «Knight Frank Санкт-Петербург».

Торговая передышка

«В условиях, когда сроки реализации проектов хронически переносятся, целесообразнее говорить не об аналитике, а об интуиции, – рассуждает управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов. – По ощущениям, в 2008 г. будет введено в эксплуатацию не более 300 000 кв. м арендопригодных площадей в торговых объектах, не считая гипермаркетов».

В Colliers International приводят такие цифры: на начало этого года современная петербургская торговля занимала примерно 2,7 млн кв. м (компанией учитываются только ТЦ размером более 4000 кв. м); в 2006 г. рынок совершил огромный рывок в развитии, было запущено 1,27 млн кв. м; по итогам 2007 г. показатели будут скромнее. За три квартала девелоперы обеспечили ввод примерно 415 000 кв. м. Заявленный годовой план – 680 000 кв. м – скорее всего будет реализован на 85–90%, что примерно вдвое меньше прошлогодних результатов. «Строить прогнозы на 2008 г. сложно. По предварительным оценкам, можно было говорить еще об 1 млн кв. м, но уже очевидно, что инвесторы не успеют завершить такие крупные комплексы, как Stockmann на пл. Восстания и ТРК на Лиговском проспекте, рядом с Московским вокзалом. Реально можно рассчитывать примерно на 0,5 млн кв. м, – говорит генеральный директор компании Colliers International Saint-Petersburg Борис Юшенков. – Совокупный прирост предложения составит лишь около 300 000 кв. м. Я уверен, что уже в 2008 г. начнется процесс выдавливания с рынка некачественных объектов. Либо собственники примут решение об их реконструкции или перепрофилировании, либо эти комплексы будут медленно умирать, покидаемые арендаторами».

В «Knight Frank Санкт-Петербург» прогнозируют по итогам 2008 г. ввод 870 000 кв. м (правда, без скидок на задержку сроков). В Becar Commercial Property SPb, исходя из девелоперских планов, называют более 800 000 кв. м, или примерно 35 новых торговых и торгово-развлекательных центров (а в реальности рассчитывают на 300 000–500 000 кв. м).

Эксперты солидарны в том, что эпоха бурного роста ритейла, когда рынком были востребованы практически любые торговые форматы, почти завершена. И это неудивительно – Петербург удерживает 1-е место в России по обеспеченности населения торговыми площадями (около 440 кв. м на 1000 горожан – данные Becar Commercial Property).

«В 2007 г. мы уже столкнулись с тем, что некоторые из новых ТЦ не были заполнены на 100% ни через три месяца, ни через полгода после открытия. Ликвидность в ритейле уже не гарантирована, как, например, два года назад», – считает Юрий Борисов. По мнению Бориса Юшенкова, уже не так востребованы проекты-«стотысячники». Эта ниша в значительной степени заполнена, и за год будет появляться не больше 1–2 подобных комплексов.

Одним из самых масштабных открытий 2008 г. обещает стать ТРК «Лето», который строится на участке 17,5 га недалеко от аэропорта, на Пулковском шоссе. Инвестор приобрел в собственность территорию сельхозкооператива «Лето». Общее пространство суперрегионального молла составит около 100 000 кв. м (арендопригодное – примерно 80 000 кв. м). Открытый паркинг будет рассчитан примерно на 4000 автомобилей. Заказчиком выступает «Система-Галс Северо-Запад». Стоимость проекта оценивается в $137 млн. Строительство кредитует банк Eurohypo AG (средства могут предоставляться на срок до 12 лет). Концепция разработана компанией Jones Lang LaSalle (JLL). Она достаточно стандартна для объекта такого размера: гипермаркет, крупные магазины бытовой техники, спорттоваров и т. п., модная галерея, многозальный кинотеатр, боулинг, большой фудкорт, кафе и рестораны.

Конкуренция между ритейлерами на Пулковском шоссе, уже прозванном «городским кладбищем гипермаркетов», жесткая и сейчас. Очевидно, что потенциал ТРК «Лето» будет востребован только после появления в этой зоне новых жилых кварталов.

«На окраинах Петербурга и в ближайших пригородах уже заявлено примерно 35–40 территорий, на каждой из которых планируется построить не менее 250 000 кв. м жилья. Именно внутри новых жилых массивов или в непосредственной близости от них перспективно строить ТЦ площадью от 40 000 до 120 000 кв. м с сильными социально-развлекательными якорями, просторными фудкортами и проч. Один из ярких примеров – ТРК «Невский Колизей», – рассказывает генеральный директор компании Praktis Consulting & Brokerage Илья Еременко. С ним соглашается директор по консалтингу Becar Realty Group Олег Спивак: «В следующем году будет активно формироваться сегмент ТЦ районного масштаба площадью 30 000–50 000 кв. м, расположенных в спальных районах. До сих пор он был недооценен девелоперами».

Офисы в глубинке

Офисный сектор в отличие от торгового в Петербурге от насыщения еще далек. По данным Colliers International, на начало 2007 г. в городе насчитывалось 420 000 кв. м площадей в БЦ классов А и В; за три квартала в эксплуатацию было сдано 115 000 кв. м; однако последние месяцы года обещают быть ударными, в результате показатели ввода могут достичь 300 000 кв. м. Прогноз на 2008 г. – уже 500 000 кв. м. Но оценить вероятность его исполнения эксперты не берутся.

В «Knight Frank Санкт-Петербург» предполагают, что за будущий год рынок пополнится примерно 400 000–420 000 кв. м качественных площадей. «В среднесрочной перспективе офисный сегмент представляется наиболее ликвидным, – считает Пашков. – Значительные резервы спроса мы видим как в появлении в городе новых компаний и в расширении действующего бизнеса, так и в переезде предпринимателей в более качественные помещения в новых зданиях».

2008 год не обещает никаких значимых офисных открытий в центре Петербурга. Крупные деловые комплексы будут сдаваться на периферии исторической части города или же и вовсе на окраинах. Так, холдинг «Империя» продолжит строить БЦ «Сенатор» (класс В+) на 17–18-й линиях Васильевского острова, на бывшей территории завода «Пневматика». На участке около 2 га находились заводские цеха общей площадью около 25 000 кв. м. Часть построек снесена. Достаточно крепкие 5–6-этажные корпуса, образующие каре, реконструируются. Внутри двора появится новое разновысотное здание, а также четырехуровневый гараж. После завершения стройки общая площадь комплекса достигнет примерно 65 000 кв. м, а емкость парковки – 650 машино-мест. Летом 2007 г. в эксплуатацию была введена первая очередь делового комплекса, около 20 000 кв. м. В 2008 г. инвестор рассчитывает добавить к ней еще столько же, что сделает этот бизнес-центр одним из самых крупных в городе.

В первой половине будущего года по плану сдается БЦ «Аэроплаза». Он строится на частной земле рядом с аэропортом «Пулково-2», на ул. Стартовой (участок 4). Заказчик – компания «БизнесЛинк девелопмент». Девелопер – «Невский проект». Бизнес-центр, претендующий по инженерной начинке и уровню отделки на класс А, расположится в 8-этажном здании общей площадью 34 200 кв. м. Его арендопригодное пространство – примерно 22 000 кв. м. Предусмотрены подземный паркинг на 175 машин и открытая стоянка на 125 мест. Диапазон арендных ставок – 430-450 у. е. за 1 кв. м в год без НДС и эксплуатации (еще 80 у. е. за 1 кв. м). 1 у. е в данном случае определяется как среднее арифметическое между курсом евро и доллара.

«Процесс децентрализации офисного рынка в Петербурге неизбежен. Проект «Аэроплаза» – один из пионеров. Во всем мире аэропорты становятся центрами притяжения для бизнеса и инвестиций. Именно вокруг них нередко реализуются наиболее масштабные и амбициозные коммерческие проекты», – комментирует Анна Романова, старший консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL (компания – эксклюзивный консультант и брокер «Аэроплазы»).

В конце 2008 г. сдается БЦ класса В+ «Атлантик-Сити», входящий в состав одноименного МФК, который строится в Приморском районе, недалеко от выезда из города. Компания «Атлантик» возводит на участке около 4,6 га комплекс общей площадью около 100 000 кв. м. Офисы разместятся в 28-ярусной башне на 25 000 кв. м. Один из потенциальных клиентов претендует сразу на 10 уровней. Укрупнение спроса – еще одна тенденция, которая в 2008 г. будет набирать силу.

«Разные офисные комплексы, в том числе и высококлассные, начинают тяготеть к КАД. Уже к 2010 г. кольцевая превратится в главный центр деловой активности в Петербурге. Вместе с Западным скоростным диаметром она станет, по сути, внутригородской магистралью, связывающей жилые, офисные и производственно-складские зоны, – считает Борис Юшенков. – Хотя деловые анклавы продолжат формироваться и в сложившихся зонах застройки, прежде всего на набережных».

В 2006–2007 гг. девелоперы объявили о создании нескольких чрезвычайно крупных для Санкт-Петербурга офисных кварталов с замкнутой инфраструктурой («Невская ратуша», Electric City, «Деловой квартал на Охте» и др.), расположенных в прилегающих к центру районах, у воды и рассчитанных на сотни тысяч квадратных метров каждый. Реализация этих проектов растянется до 2011–2012 гг. Однако некоторых результатов можно ждать уже в 2008 г. Например, будет целиком сдан в эксплуатацию первый БЦ в составе делового квартала «Полюстрово», который формируется на бывшей территории завода «Россия» (Свердловская набережная). Площадку около 16 га напротив Смольного собора приобрела управляющая компания «Теорема». Здесь запланировано строительство свыше 500 000 кв. м жилых и коммерческих площадей, из которых более 300 000 кв. м займут офисы категорий А и В+. УК «Теорема» оценивает стоимость проекта в $650 млн.

Непредсказуемые склады

Рынок качественных складских площадей расширяется в Петербурге впечатляющими темпами. Хотя в отношении него прогнозы экспертов расходятся в наибольшей степени. По данным Colliers International, на начало 2007 г. объем складов уровней А и В (не включая холодильные, а также используемые владельцами для собственных нужд) составлял 310 000 кв. м. По итогам года ожидается ввод примерно 250 000 кв. м (хотя запланированы были 350 000 кв. м). В Knight Frank прогнозируют, что в 2007 г. рынок расширится на 500 000 кв. м, из них примерно 350 000 кв. м – объекты класса А. На 2008 г. аналитики компании предрекают ввод на уровне 685 000 кв. м (с учетом вероятных переносов сроков), в том числе 540 000 кв. м складов высшей категории. В Colliers International полагают, что можно рассчитывать и на 1 млн кв. м.

«В складском сегменте сейчас работает много профессиональных игроков, в том числе инвестиционных фондов. Общая картина девелопмента выглядит даже более цивилизованной, чем в торговом или в офисном секторах. Единственная опасность – быстрое затоваривание рынка. Корректно оценить емкость спроса в этом сегменте сложно. Его динамика зависит, в частности, от таможенного законодательства и других внешних факторов», – комментирует Юшенков. «Большинство заявленных проектов крупные, и реализуются они быстро. Боюсь, что насыщение спроса можно будет почувствовать только эмпирическим путем, – констатирует Пашков. – Риск снижения ликвидности вполне реален. Поэтому наиболее дальновидные девелоперы уже в 2008 г. постараются минимизировать риски за счет диверсификации проектов. Во-первых, начнут включать в состав терминалов специализированные склады (холодильные, для крупногабаритных грузов и проч.), а во-вторых, будут отводить часть пространства под индустриальные парки с соответствующей инженерной инфраструктурой».

Актуальные арендные ставки на складские площади в Colliers International оценивают в $115–135 за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов) для класса А и в $110–120 за 1 кв. м в год для категории В. По общему мнению, в 2008 г. увеличиваться они не будут, возможно даже некоторое снижение расценок.