Доходное место: Дорого, убыточно, престижно

Инвестиции в подобные предприятия – дело рискованное. Все упирается в объемы прибыли и сроки окупаемости проектов, которые не являются только и исключительно коммерческими. «Сложность состоит в невозможности определения точных сроков реализации, объемов финансирования, а также в непонятной структуре получения последующих доходов. С одной стороны, инвесторы не горят желанием браться за подобные проекты, с другой – муниципальные власти не могут допустить долгостроя», – рассказывает Марина Маркарова, управляющий партнер, генеральный директор компании Mayfair Properties. Такие комплексы могут быть созданы только группой застройщиков/девелоперов, в одиночку же это сделать будет сложнее, считает она. И поскольку эти объекты могут рассматриваться как социально значимые, под них должны выделяться кредиты на льготных условиях. Зато если проект будет реализован, то он может быть своеобразной визитной карточкой застройщика, добавляет эксперт.

Если в первых двух случаях (планетарий и дельфинарий) справиться с проблемами пока не удалось, в последнем трудности были довольно легко преодолены благодаря концепции западного образца: уклон в сторону сферы развлечений повышает доходность проекта, а значит, и степень привлекательности его для инвестора. Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век», отмечает в связи с этим: «Строительство уникального объекта может быть инвестиционно привлекательным, если в дальнейшем предусматривается его коммерческая эксплуатация. Если же он предназначен преимущественно для выполнения социально-общественных функций, то финансирование проекта на частные средства крайне проблематично».

Не только звезды

Первый в СССР планетарий, открывшийся в Москве в 1929 г., был построен всего за год. Новый культурно-просветительский центр пережил и тяготы войны, закрывшись всего однажды на два месяца. Планетарий продолжал работать до 1994 г., когда стало понятно, что зданию, в котором ни разу с момента открытия не проводился капитальный ремонт, необходима комплексная реставрация. Продолжается она и по сей день.

В 1994 г. предполагаемая стоимость ремонта составляла $9,6 млн (данные с сайта planetarium.ru). Еще в 1997 г. творческая мастерская ГУП МНИИП «Моспроект-4» под руководством Александра Анисимова и Ольги Семеновой начала работу по созданию проекта комплексной реконструкции, реставрации и переоборудования Московского планетария. Главная идея проекта, принадлежавшая Александру Анисимову, доктору архитектуры, лауреату Государственной премии СССР, заслуженному архитектору РФ, заключалась в поднятии здания планетария на 6 м.

«Было безвыходное положение, – рассказывает Анисимов, – надо было сделать музей, зал аттракционов, кафе, астрономическую площадку и, кроме того, массу технических помещений (вентиляционные камеры и др.), в итоге, когда все подсчитали, оказалось, что предполагаемая площадь превышает сам планетарий в 4 раза. А так как он является памятником архитектуры, то нарушать композицию было нельзя, потому все «дополнительные опции» было решено спрятать под зданием, это 2,5 этажа вниз, а уровень земли – приподнять».

В своей работе Анисимов опирался на личный (еще в 1960-х гг. он создал конкурсный проект Музея космонавтики с планетарием в Калуге), а также заграничный опыт. «В 2002 г. был достроен прекрасный планетарий в Нью-Йорке, старое здание снесли и построили новое, обошлось это в $250 млн. В Чикаго реконструировали планетарий 30-х гг. XX в. постройки. Затраты составили $50 млн», – рассказывает архитектор. Правда, за границей подобные объекты находятся на содержании у государства.

Проект Анисимова был, кстати, признан лучшим за период 1995–1997 гг. Реконструкция началась в 2002 г. Предполагаемая стоимость составила $35 млн. К 2004 г. самое сложное – подъем здания над уровнем земли – было завершено. «Теперь планетарий стоит на своеобразном пандусе, в итоге здание только выиграло: его стало видно из города, астрономическая площадка поднялась – расширился горизонт», – говорит архитектор.

Началась реставрация самого здания. «В 1929 г. построили быстро – за год, но из не самых качественных материалов, страна тогда была небогата, поэтому уже к 1994 г. здание пришло в негодность: промерзали стены, купол, витражи были сделаны просто из железа и потому ржавели. Пришлось многое переделывать», – продолжает Анисимов. Кстати, было реализовано и кое-что из того, что в 1929 г. так и осталось в проекте, например лестница из вестибюля в цоколь. Планируется и нечто совсем новое: верхний уровень здания и площадку перед ст. м. «Баррикадная» свяжет подвесной стеклянный мост, его проектирование уже заканчивается. Почти все работы, связанные непосредственно со зданием планетария, подходят к концу.

Однако тут финансирование неожиданно было приостановлено. К тому времени из причитавшихся планетарию $35 млн было истрачено всего $18 млн. И хотя остались только отделочные работы, они сами по себе требуют немалых вложений. Анисимов замечает: «Делать абы как мы не можем, ведь планетарий должен стать крупным научно-просветительским центром». Каким он и являлся в прошлом столетии: в год его посещало 1 млн человек – это крупнейший показатель в мире. Архитектор написал мэру Москвы Юрию Лужкову письмо с просьбой о возобновлении финансирования, ответ пришел от заместителя мэра Владимира Ресина: ищутся новые инвесторы. Но к кому именно власти обратились с предложением об инвестировании, в стройкомплексе, комплексе экономической политики, департаменте имущества Москвы сообщить затруднились.

Сергей Лядов говорит, что в подобных случаях необходим инвестор с серьезным опытом, ведь составление бизнес-плана для такого объекта – задача нетривиальная: «Крайне непросто спрогнозировать объем спроса на эти объекты. Безусловно, есть зарубежные аналоги. Но их адаптация для российских условий имеет свои особенности. И при отсутствии опыта у инвестора неизбежно возникают высокие риски».

Ну а пока никаких инвесторов не имеется, реконструкция планетария в который раз остановилась.

Деньги и дельфины

На сегодняшний день Утришский дельфинарий, вначале подразделение Института им. Северцова, а с 1999 г. – независимое от него юридически и в финансовом отношении общество с ограниченной ответственностью, открыл свои филиалы в арендованных бассейнах уже нескольких городов России, в том числе Москвы и Санкт-Петербурга. Но собственное, специализированное здание имеет только в Сочи. Вскоре ситуация должна измениться.

В Москву дельфинов привезли в начале 1990-х гг. Помещение было арендовано у Дворца водного спорта, его бассейн – один из самых старых в городе, еще довоенной, сталинской постройки. Для содержания дельфинов он подходил не лучшим образом, так как имел исключительно спортивную специфику: по форме, функциональному расположению, объему воды. «Но мы были вынуждены его арендовать, – рассказывает директор Московского дельфинария Владимир Петрушин, – во-первых, здесь была морская вода, во-вторых, это достаточно глубокий бассейн (глубина – 5,6 м), таких в Москве мало».

И все же три года потребовалось на то, чтобы отработать технологию содержания животных в искусственной воде. Огромные деньги были вложены в реконструкцию бассейна, однако полностью приспособить его к своим нуждам дельфинарию, конечно, так и не удалось. Например, изменить его форму с квадратной на круглую не представлялось возможным. Были и другие неудобства: постоянная необходимость тратить деньги на оплату аренды и ремонт занимаемых помещений. Проработав таким образом около 10 лет, руководство акционерного общества решило, что выгоднее, в том числе и в финансовом плане, будет построить собственное здание в Москве.

Опыт имелся: в 1998 г. начал функционировать дельфинарий в Сочи. Строился он около трех лет, финансированием занимался сам Утришский дельфинарий: был взят кредит, выбрано место, договорились с администрацией города. «Процедура обыкновенная, – вспоминает Петрушин, – хотя и непростая, все же Сочи – курортный город». Но по сравнению с московским проектом строительство дельфинария на побережье имело свои преимущества: в техническом плане – наличие натуральной морской воды, в финансовом – цена земли и возможность взять кредит. С изменением времени и места цена вопроса резко возросла.

Петрушин рассказывает: «В Москве дорогая земля. Когда-то этот участок стоил $1,7 млн, а сейчас уже в 4 раза больше. И это только земля, а еще нам предстоит строительство. Конечно, мы бы хотели взять кредит, но для этого нужно предоставить значительный залог, а где взять залоги на сумму $50 млн? Хотя мы надеемся, что правительство пойдет нам навстречу, возможно, снизит цену на землю. Ведь мы все же проводим социальную политику. В нашем дельфинарии помимо самого бассейна для выступлений будет большой дельфинотерапевтический центр (в 2001 г. Утришский дельфинарий организовал в Санкт-Петербурге первый в России центр дельфинотерапии для контактов больных детей с дельфинами, позже эта практика была введена и в других филиалах дельфинария, в том числе в московском. – «Ведомости»). Детей из неимущих семей собираемся лечить бесплатно – это является нашим принципом. Покрывать затраты будем за счет своих доходов: дети из других стран будут лечиться у нас за деньги, сюда же частично пойдет и прибыль от продажи билетов на представления».

Что вполне естественно, проект имеет полную поддержку (правда, не финансовую) со стороны правительства Москвы. Это отмечают как директор Московского дельфинария, так и Дмитрий Антонов, начальник управления градостроительного регулирования Восточного АО, в чьем ведомстве находится площадка, предназначенная под постройку дельфинария. «Участок найден удачно: он ничем не занят, недалеко Кусковский парк, пруды «Радуга», ст. м. «Выхино», – говорит Антонов. То есть место достаточно привлекательное, и транспортная доступность неплохая – удачно все сложилась.

Площадка была предоставлена дельфинарию в тот период, когда еще не было конкурсной процедуры. Вышло соответствующее постановление правительства Москвы, и на основании этого распорядительного документа пошла разработка исходно-разрешительной и предпроектной документации. Последняя, отмечает Антонов, была сделана качественно и профессионально. Проект московского дельфинария принадлежит ГипроНИИ РАН.

«Сейчас уже готовится акт разрешенного использования, после того как он будет выпущен, перед заказчиком встанет задача сделать проектную документацию, утвердить ее в установленном порядке (это 2–3 месяца), и после этого строители должны выйти на площадку. Думаю, произойдет это во II квартале 2008 г.», – продолжает представитель префектуры.

Однако вопрос финансирования пока остается открытым. Петрушин говорит, что основные наработки уже имеются: «Есть несколько инвесторов, готовых нас спонсировать. Мы выбираем, ведем переговоры. Удобнее, конечно, было бы взять кредит. Тогда, во-первых, мы были бы единственными акционерами, так работать гораздо проще. Во-вторых, нам бы не хотелось, чтобы участие богатых зарубежных инвесторов вызвало рост цены на землю, как это бывает. Но кредит придется брать большой, и нужно думать, во что это потом выльется. Одним словом, вопрос всего лишь времени, торгов с инвесторами и банками».

По словам Валеха Рзаева, директора по внешним связям ГК Forum Properties, «такого рода технически сложные для нас проекты по мировым меркам не являются чем-то из ряда вон выходящим. Американцы и японцы обладают колоссальным опытом возведения и эксплуатации объектов, приносящих довольно стабильный доход, превратив их в туристическую достопримечательность. Однако финансирование исходило не от девелоперов или муниципальных структур».

Например, рассказывает Рзаев, дельфинарии в США разрабатывались в рамках исследований в области обороны и национальной безопасности и базировались на изучении биотехнологий. К этим исследованиям были подключены университеты и научно-исследовательские центры, изучающие поведение морских животных и возможность влияния на них человека. Но они смогли извлечь из своих капиталовложений двойную выгоду – использовать исследовательские лаборатории одновременно как научно-популярные площадки с элементами шоу-бизнеса, привлекательными для туристической индустрии.

«Основной доход извлекается не от продажи билетов, а из сопутствующей инфраструктуры, масштабной продажи открыток, футболок, фильмов, кружек, значков, игрушек, сувениров из различных материалов, имитирующих морскую жизнь и его обитателей, и т. д. Поэтому такие объекты, как дельфинарий, должны быть включены в маркетинговый контекст развлекательной зоны с кафе и ресторанами, чтобы их функционирование было рентабельным для собственника», – рассуждает Рзаев.

Океан на горе

Тем временем на резервной территории Парка Победы (Поклонная гора) подошел к концу первый этап реализации еще одного нестандартного проекта, впрочем, куда более удачливого в плане привлечения финансов.

Строительством образовательно-развлекательного комплекса «Океанариум» занимается российская компания «Марин Гарденс», имеющая английские корни. Создана она была специально для управления и вложения средств в московский проект, однако в связи с его расширением была вынуждена искать соинвестора. Им стала инвестиционно-промышленная группа «Евразия», два года назад выкупившая у «Марин Гарденс» блокирующий пакет акций.

Подготовка всей исходно-разрешительной документации прошла быстро. Участок получили без тендера. «Мы изначально попросили у Юрия Лужкова именно Поклонную гору, потому что это место, где показатель посещения – 1,5 млн человек в год – стабилен в течение уже нескольких лет, – рассказывает Мария Кириллова, директор управления по маркетингу и связям с общественностью компании «Марин Гарденс». – Но после выхода на участок начались проблемы, повлекшие за собой задержку строительства».

Во-первых, площадь размером 4 га во время возведения мемориального комплекса парка использовалась в качестве свалки и была засыпана строительным мусором и бытовыми отходами. Для ликвидации газогеохимической опасности пришлось вырывать глубокий котлован, так как насыпные грунты подлежали полному удалению. Процесс рекультивации участка, сложный и длительный, подошел к завершению не так давно.

Во-вторых, инвесторы не вполне определились с концепцией комплекса. Изначально предполагалось строить только океанариум, т. е. огромный аквариум с рыбами и морскими животными. Но потом, на волне кампании по расширению гостиничного бизнеса в Москве, было получено разрешение на строительство так называемой приобъектной гостиницы. Позже к этим двум составляющим добавились развлекательный, торговый и бизнес-центры, а также подземная автостоянка.

В итоге проект стал выглядеть следующим образом. 26 000 кв. м из общих 170 000 кв. м займет аквариум глубиной 12,6 м и объемом воды в главном резервуаре около 10 млн л. Длина туристического маршрута составит 800 м. Для него будут использованы акриловые тоннели, создающие эффект присутствия на морском дне. Проходя по ним, можно будет ознакомиться с флорой и фауной озера Байкал, южных и северных морей и океанов.

3–4-звездочная гостиница, рассчитанная на 250 номеров, будет находиться под управлением известного международного гостиничного оператора Holiday Inn. Торговый отсек будет небольшим, а бизнес-центр займет площадь 10 000–15 000 кв. м, в него войдут офисы класса В, банкетные и конференц-залы. Под землей расположится парковка на 2200 машино-мест.

Развлекательный комплекс будет поделен на две части: взрослую, где больше внимания будет уделено спорту (24 дорожки боулинга и т. п.), и детскую, с уклоном в сторону образовательной программы. Планируется сотрудничество с европейской компанией, занимающейся организацией «образовательных комплексов выходного дня», когда ребенок погружается в атмосферу какой-либо профессии посредством обучающей игры.

В «Марин Гарденс» уникальность проекта видят именно в его социальной направленности. Мария Кириллова говорит, что в «мире нет даже двух похожих океанариумов. И все преследуют разные цели. Есть исключительно государственные объекты, которые строятся под какие-то мероприятия. Например, океанариум в Португалии, в Лиссабоне, был построен специально к мировой «Экспо». Большие деньги были потрачены на внутренний интерьер – в этом смысле проект был еще и дизайнерским. Есть проекты, которые уделяют большее внимание непосредственно живым организмам. Океанариум в Атланте, США, – это просто большой аквариум. Обошелся он в $200 млн. Если сравнивать со всем нашим комплексом, эта сумма меньше, а если с одним океанариумом – а там только океанариум, – то это, конечно, больше, чем у нас».

Действительно, сам аквариум обошелся бы не так дорого. С расширением комплекса московского «Океанариума» инвестиции увеличились примерно в 10 раз: с $40 млн, заявленных вначале, до $419 млн. По мнению Марии Кирилловой, проект должен окупиться в течение 5–8 лет. «В проект вложены большие инвестиции, и мы, конечно, рассчитываем на то, что он станет коммерческим», – говорит она.

Не все так сложно

Ирина Жарова-Райт, президент Sesegar Investment Group, считает, что ситуация, складывающаяся вокруг планетария, дельфинария и океанариума, совершенно закономерна: «Инвесторы не торопятся заносить деньги на объекты, на которых трудно заработать. В первых двух случаях такой задачи перед собой никто не ставит. Возврат средств крайне сомнителен. Доходность низкая, необходимо дополнительное финансирование. Чистым бизнесом продажа билетов не является». В случае с «Океанариумом», по мнению экспертов, на первый план выходит другой подход. Речь идет о многофункциональном комплексе, включающем в себя помимо самого океанариума офисы, торгово-развлекательную зону. По данным Жаровой-Райт, сроки окупаемости подобных объектов – 8–10 лет.

«Существует уникальный мировой опыт, помогающий избежать рисков при эксплуатации технически сложных объектов. Наши партнеры, ирландские девелоперы из RedQuarts International, пришли к выводу, что, для того чтобы подобное предприятие было эффективным, вы должны сами не только владеть им, но и управлять. В таком случае ваша заинтересованность в удержании клиента на объекте максимальна, – рассказывает Жарова-Райт. – Например, успешные уже на протяжении 20 лет проекты Center Parcs отличаются неизменной эффективностью, потому что помимо традиционного аквапарка в комплексе есть жилые апартаменты, сдаваемые в аренду. «Как только на объекте есть возможность заработать, интегрировав его, как в случае с океанариумом, в мультифункциональный комплекс, размеры инвестиций незамедлительно увеличиваются», – резюмирует эксперт.

Кроме того, эксперты других компаний как дополнительную сложность называют обеспечение качественного управления строительством и эксплуатацией объекта. «В первую очередь нужен грамотный менеджмент, т. е. хорошая управляющая компания», – утверждают в пресс-службе ГК «СУ-155».

По мнению Леонида Волоха, директора отдела управления недвижимостью компании CB Richard Ellis / Noble Gibbons, все эти объекты не так сложны с точки зрения технического обслуживания. Вся сложность и уникальность в большей степени заключаются в профессиональном уходе за животными, организации красочных шоу и представлений, образовательных программ и т. д.

«К технически сложным можно отнести современные торговые центры, гостиницы, высотные здания с многофункциональными системами автоматического управления инженерными системами и оборудованием, скоростными лифтами, сложным инженерно-техническим оборудованием. Такие объекты, как дельфинарий, лишь кажутся сложными за счет своей необычности и уникальности. На самом же деле основной проблемой является выбор и привлечение на ранней стадии реализации проекта управляющей компании, способной своевременно и на высоком профессиональном уровне организовать управление и эксплуатацию объекта. К сожалению, этим вопросом часто занимаются в последнюю очередь», – резюмирует эксперт.