Доходное место: Успеть до 2014 г.

Инвесторы пришли

В начале июля 2007 г. Сочи в одночасье стал «самой горячей инвестиционной площадкой России», по выражению Дмитрия Чернышенко, главы оргкомитета «Сочи-2014». Победив в конкурентной борьбе за звание столицы Олимпиады, город резко повысил свою инвестиционную привлекательность. Стоимость сотки земли под строительство, по данным местных застройщиков, стала доходить до $0,6–0,7 млн, и это еще не предел.

Основная проблема предстоящего строительства – отсутствие генплана Сочи и прилегающих территорий. Как ожидается, он будет создан к середине 2008 г., однако получить внятного ответа с указанием более точных сроков его появления в администрации Сочи «Ведомостям» не удалось. А как строить без генплана, к примеру, в Имеретинской долине, которая расположена на уровне моря, а в некоторых местах – даже ниже уровня моря? Однако здесь «Базовым элементом» запланировано пять отелей емкостью 8000 мест, 0,6 млн кв. м жилых апартаментов, а также медиацентр площадью 80 000 кв. м – и это только самые крупные объекты.

Тем не менее основные олимпийские инвесторы уже определены. Это три федеральных монстра – «Газпром», «Интеррос» и уже упомянутый «Базэл», которые через свои дочерние структуры намерены осуществить крупномасштабные вложения как в строительство отелей и апартаментов, так и в крупные инфраструктурные объекты.

Планов громадье

В окрестностях Сочи (Красной Поляне, Имеретинской долине, хребте Псехако и т. д.) эти компании появились не вчера. Например, «Базэл» приобрел в 2006 г. за 5 млрд руб. Адлеровский аэропорт, осуществил его частичную реконструкцию («к моменту прибытия оценочной комиссии МОК», признался Юрий Рельян, глава управляющей дирекции «Проект Сочи-2014» «Базового элемента») и намерен вложить в общей сложности $120 млн в аэропортовую инфраструктуру, уже сейчас начав строительство грузового терминала. В дальнейшем эксплуатация этого аэропорта будет осуществляться совместно с эксплуатацией всех аэропортов юга, чтобы создать общие пассажиропотоки.

«Интеррос» в Большом Сочи – с 2001 г., в 2003 г. им была создана специальная структура – компания «Роза Хутор» для реализации проекта одноименного горнолыжного курорта в рамках развития комплекса «Красная Поляна». Уже построил элитный гостиничный комплекс «Лаура» и «Газпром». В его дальнейших планах – создание горнолыжного и биатлонного комплекса на хребте Псехако.

Всего к 2014 г. в Большом Сочи должно появиться 11 спортивных объектов. Помимо уже упомянутых сооружений «Интерроса» и «Газпрома» олимпийскую деревню в Имеретинской долине создаст «Базэл». Вообще, спортивная инфраструктура будет поделена на два кластера – «Прибрежный» и «Горный». В каждом из них расположится по олимпийской деревне. Из одного места в другое, обещают организаторы, можно будет добраться в течение часа езды на автомобиле.

Дороги и порты

Как рассказал Алексей Храбан, заместитель главы Сочи по вопросам подготовки к Олимпиаде-2014, созданию новой транспортной инфраструктуры будет уделено особое внимание и 115 млрд руб. В соответствии с программой развития курорта будет построена дополнительная, так называемая «обводная» железнодорожная магистраль. Хотя уж сейчас, по подсчетам Рельяна, можно увеличить пропускную способность существующей ветки с 1 млн т инертных материалов до 5 млн т при условии, что «удастся создать в рамках РЖД серьезный диспетчерский центр». Всего, по словам Храбана, к 2014 г. в регионе планируется проложить около 200 км новых автомобильных и железнодорожных путей.

Помимо автомобильных и железнодорожной магистралей в Большом Сочи появятся два новых морских порта. Во время олимпийского строительства они будут служить в первую очередь перевалочными пунктами для прибывающих грузов. В Сочи есть свой морской вокзал, но он пассажирский. И основной поток строительных материалов в город идет через порты в Новороссийске или Туапсе, а затем железной дорогой. Местные застройщики жалуются, что у них из-за этого постоянные проблемы: захотел какой-нибудь заводик заработать на строителях – берет и сокращает поставки. Если у компании нет запасов, стройка остановится, поэтому люди готовы платить любые деньги, чтобы не нарушать строительный цикл.

Для строительства же олимпийских объектов в Сочи, как подсчитали эксперты, потребуется не менее 100 млн т строительных материалов. Ни песчаных карьеров, ни крупных цементных заводов в городе нет. Хотя уже объявлено о семи проектах строительства последних. Один из них – производительностью 1,7 млн т – строит «Базэл». Как рассказал на «Олимпийской конференции» «Ведомостей» Юрий Рельян, «Базовый элемент» будет решать проблемы олимпийского строительства комплексно.

«Базэл» уже оплатил предпроектные разработки строительства одного из двух портов – в устье реки Мзымта, они были сделаны новороссийским институтом НовоморНИИпроект. Как рассказал его гендиректор Сергей Гоненко, предполагается, что первый порт будет построен (в 2008–2010 гг.) за счет «Базэла» и федеральных средств. Государство должно профинансировать проектирование и строительство оградительных сооружений и объектов обеспечения безопасности судоходства. «Базэл» же оплачивает все остальное, получая при этом право после завершения Олимпийских игр перепрофилировать порт в яхт-клуб мирового уровня. Во время Олимпиады этот порт будет принимать круизные суда.

Риски инвесторов

Распоряжаться бюджетом ФЦП, а также взаимодействовать с частными инвесторами будет созданная в начале ноября 2007 г. госкорпорация «Олимпстрой». Возглавил ее бывший президент «Транснефти» Семен Вайншток. Кроме него членами «Олимпстроя» стали федеральные и региональные чиновники. Планируется, что они будут привлекать недостающие средства. По данным Алексея Янковского, менеджера по планированию и логистике «БДО Юникон Консалтинг», на начало ноября 20% объектов, обозначенных в ФЦП, были «не распределены», т. е. не нашли хозяев. Среди аутсайдеров – гостиничная отрасль.

По данным Храбана, к 2014 г. в Сочи должны дополнительно появиться до 2100 номеров в 5-звездочных гостиницах, до 10 100 номеров – в 4-звездочных отелях и до 13 500 номеров – в средствах размещения «3 звезды». Но пока что инвесторы не слишком торопятся осваивать местную сферу гостеприимства. Сочи – довольно старый курорт, основная масса здешних гостиниц была построена еще в советские времена, да и сам гостиничный сервис остался примерно на том же уровне. Хотя, по информации Храбана, в 2006 г. среднегодовая заполняемость по отелям выросла по сравнению с 2005 г. на 3% и составила 66%. Сейчас на территории Сочи функционирует 227 средних и крупных средств размещения. Согласно ФЦП их должно быть построено еще около 30.

Конечно, предусматривается выставление на инвестиционный конкурс земельных участков с определенными условиями – прежде всего на горе Малый Ахун. «Это красивое место, но фактически никакой инфраструктуры здесь нет», – признает Янковский. Когда появится генплан, появится и ясность, сколько гостиниц можно еще построить. Однако отсутствие инфраструктуры, сезонность туристического спроса, ограниченная реабилитационная способность региона («пляжи ведь не резиновые») и, скажем так, кратковременная целесообразность планируемых инвестиций заставляют инвесторов крепко задуматься о возможном приходе в гостиничную отрасль Сочи.

К тому же к 2014 г. рядом с береговой линией города компания «М-Индустрия» на деньги арабского инвестора (Allied Business Consultant) обещает построить новый остров – с пляжами, маринами, частными домами, апартаментами и гостиницами мирового уровня (проект делает архитектурное бюро Эрика ван Эгераата). Остров назвали скромно – «Остров Федерация», его контуры при взгляде на них с высоты птичьего полета напомнят всем россиянам очертания родины. Как рассказал директор по развитию «М-Индустрии» Григорий Усыченко, над этим проектом компания работает с 2002 г., но окончательное соглашение о его реализации было подписано лишь недавно, во время Международного инвестиционного форума «Сочи-2007» в октябре 2007 г. Кроме «М-Индустрии» и Allied Business Consultant, которая обещает предоставить свыше 150 млрд руб., третьей договаривающейся стороной стала администрация Краснодарского края, которая получит к 2014 г. новое муниципальное образование в составе Сочи.

В Сочи благоприятный климат и разнообразная недвижимость, делал реверансы городу Эрик ван Эгераат, представляя «Остров Федерация» на пресс-конференции в ИТАР-ТАСС 19 ноября. Однако «здесь пляжи невысокого качества и отходы сбрасывают прямо в море», не смог погрешить он против правды.

Архитектор из Голландии – страны, где у моря приходится отвоевывать каждый клочок суши, – недоумевал, зачем в России, «где и так много земли», создавать искусственный остров. Его общая площадь составит 330–350 га. Только для его намыва от инвестора потребуется 7 млрд руб., затем он станет собственностью Российской Федерации. А вот недвижимость, которая на нем появится, будет отдаваться либо в собственность, либо в аренду. «Если бы мы продавали ее сейчас, то цены за 1 кв. м варьировались бы от $5500 до $10 000», – признался Усыченко. Он говорит, что проект не задумывался как приуроченный к Олимпиаде и первоначальный срок его реализации был намечен на 2015 г. Однако жизнь внесла коррективы, и «Остров Федерация» будет готов в основном к 2014 г., обещает девелопер. Кроме жилой недвижимости на нем появятся и спортивные объекты.