Технологии рынка: Как получить кусочек родины

Сегодня многие девелоперы и инвесторы, особенно зарубежные, имеют четкое представление о том, что свободной земли на первичном рынке в Подмосковье просто нет. Сделав несколько попыток получить землю у муниципальных властей того или иного района, они вынуждены идти на вторичный рынок, где цены за последние несколько лет выросли в разы. К примеру, стоимость земли с видом разрешенного использования под сельское хозяйство в первой линии Киевского шоссе в 30 км от МКАД доходит уже до $10 000 за сотку.

Если учесть западный опыт, то там традиционно при предоставлении обоснованного бизнес-плана на строительство завода или создание сельхозпредприятия государство готово выделить землю на льготных условиях либо предоставить выгодную рассрочку. В Московской области пока до такой практики далеко. Хотя, как отмечает глава комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум, свободная не частная земля в Подмосковье есть и ее много, например, у многочисленных ГУПов, военных предприятий и т. д.

«Сейчас во всей Московской области насчитываются десятки тысяч гектаров неиспользуемой государственной земли. В связи с дефицитом жилья она должна быть вовлечена в оборот через свободные торги, тем не менее этого не происходит. Земли предоставляются либо путем предварительного согласования места размещения объекта, т. е. выбора земельного участка для строительства, при котором торги не проводятся, либо отдаются в аренду», – говорит Шаккум.

По закону и на практике

Основным законом, регулирующим порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является Земельный кодекс РФ. Там в нескольких статьях подробно описывается эта процедура. Суть сводится к тому, что существует всего два основных способа предоставления земельных участков: либо путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права аренды земельных участков, либо путем предварительного согласования места размещения объекта. Проведение аукционов, которые по закону должны быть главными распределителями земли, практически не ведется. «Такой низкий уровень проведения торгов обусловлен отсутствием у органов власти денег на осуществление межевания земельных участков, обеспечения их инженерной инфраструктурой и других мероприятий по предпродажной подготовке», – комментирует Мартин Шаккум.

Как свидетельствует статистика, в общем объеме сделок продажа земельных участков на торгах составляет лишь 6%. В Подмосковье эта цифра может быть еще меньше. Основная масса земельных участков, проданных на аукционах, расположена в населенных пунктах и предоставлена преимущественно для целей индивидуального жилищного и дачного строительства.

Открытых аукционов по продаже земли в Подмосковье за все время было лишь четыре, их проводил фонд имущества МО. Однако помимо этих торгов в Подмосковье проводятся локальные аукционы, которые устраивают муниципальные образования. Как правило, они широко не освещаются, так как большинство из них носит закрытый, кулуарный характер. На таких аукционах обычно выставляется земля из так называемых запасников или фонда перераспределения земель. Сюда участки поступают после отказа их бывших владельцев от прав владения, также в запасник входят земли, которые изымаются у их собственников в связи с неиспользованием участков по назначению. Реже на местных торгах появляются еще не бывшие в обороте земли.

Как правило, на всех аукционах земля выставляется в аренду. «По данным статистики, удельный вес земельных участков, переданных в аренду, составляет 86% от общего количества сделок и 98% от общей площади земель, задействованных в хозяйственном обороте», – отмечает Мартин Шаккум. Такие данные характерны для сложившейся рыночной ситуации, так как по закону через несколько лет добросовестный арендатор может выкупить арендуемые земли. В Подмосковье это правило, по которому работают многие скупщики большого объема земель. «Очень часто применяется схема заключения предварительного договора аренды. В данном случае земельный участок не реализуется, а передается в долгосрочную или краткосрочную аренду. Иногда даже условия аренды крайне невыгодны. Далее заключается договор о том, что арендодатель имеет преимущественное право выкупа участка, таким образом обходится аукцион», – рассказывает заместитель председателя Российского земельного союза Антон Беляков.

Специфика работы местных аукционов достаточно проста. «Заинтересованные предприниматели вступают в сговор с соответствующими чиновниками, но чаще сами чиновники и являются покупателями этих участков, чтобы потом реализовать дороже. В таких аукционах либо принимают участие подставные структуры, либо аукцион проходит на бумаге. То есть реальных конкурентов стараются не допускать», – рассказывает Антон Беляков. «Если приходишь со стороны, то тебе, возможно, предложат в аренду те или иные земельные участки с ценой, приближенной к рыночной, как за участок в собственность, и в местах, которые слабо привлекательны по своим природным характеристикам», – продолжает его мысль генеральный директор компании Geo Development Максим Лещев.

В результате получить кусок земли на первичном рынке, т. е. законно у государства, в Московской области сегодня практически невозможно. Для операций с землей на первичном рынке нужны серьезные лоббисты, которые смогли бы организовать участие в том или ином аукционе. «Как правило, среднестатистические лоббисты аффилированы с администрацией. Если речь идет об очень крупном и ликвидном участке, здесь подключаются политики. Например, некоторое время назад был реализован участок (несколько сотен гектаров) на Рублевском шоссе в районе Чесноковского центра – лоббисты были на уровне очень высокопоставленных федеральных структур. Решение по таким участкам принимается на самом верху», – делится информацией Беляков.

Есть шанс

Тем не менее получить кусочек государственной земли в Подмосковье по более или менее скромной цене все еще можно, даже не прибегая к прямому взаимоотношению с властями. На данный момент существует несколько способов приобретения земельных участков без участия в аукционе. Первый – это покупка земельных долей, как правило, у крестьян с последующим выделением в натуре земельных участков в счет таких земельных долей. Правда, здесь всегда существует риск того, что при покупке доли в дальнейшем не получится ее зарегистрировать. «Зафиксирован случай, когда владелец земельной доли в одном из хозяйств известил через газету о своем намерении выделить участок земли в счет этой доли, выбрал место по своему усмотрению, заказал план и размежевал участок. Но в управлении Федеральной регистрационной службы ему в регистрации отказали, поскольку по закону решение о выделении участка должно приниматься только на общем собрании собственников земельных долей. Это решение подтвердил и суд», – рассказала директор юридического департамента компании IntermarkSavills Алла Лягина. Однако, по ее словам, в точно таких же случаях в других районах местный орган госрегистрации такие участки регистрирует.

Кроме того, «многие сельхозпредприятия скуплены практически полностью крупными землевладельцами, в связи с чем выделяемые в натуре доли могут быть доступны, скажем, в овраге, низине или будут вытянуты в узкий прямоугольник», предостерегает Максим Лещев, «но в том случае, если есть возможность выделить пай в натуре и получить свидетельство о собственности, этим не следует пренебрегать».

Второй способ – возможность переуступки права по ранее заключенным договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Но здесь также существует несколько нюансов. «В ближайшее время вступит в силу запрет на переуступку права аренды в отношении земельных участков, предоставленных унитарным предприятиям. Сегодня при заключении договоров аренды следует обратить особое внимание на этот момент», – говорит Мартин Шаккум.

Вторая волна рейдерства

В погоне за ликвидными недорогими государственными землями Подмосковья предприниматели в последнее время стали привлекать ушедшие в тень какое-то время назад рейдерские структуры. Фактически сейчас идет перераспределение условно-законно приобретенной земли при помощи законов. Механизм в законодательстве, в частности в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», достаточно жестко регламентирован. Например, установлено преимущественно право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения для субъектов РФ или муниципальных образований, ограничен максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности одного гражданина или одного юридического лица.

Еще до принятия закона, за последние 20 лет, а особенно начиная с 2000-х гг., приобретатели паев всячески старались получить побольше земли, не задумываясь об оформлении. Вступивший в силу закон четко регламентировал привести документы на эти доли в порядок. Тем, кто этого вовремя не сделал, сейчас приходится расплачиваться.

«Рейдеры предпочитают не покупать доли, поскольку в таком случае их надо регистрировать, что дорого и долго, а оформлять доверенность на право управления паем. И они рискуют, потому что доверенность всегда можно отозвать, что уже явилось предметом многочисленных споров в судах. А также с момента смерти доверителя она прекращает свое действие, и тут уже приходится решать вопросы наследования и т. п.», – рассказывает Алла Лягина. «Несоблюдение требований закона, например неправильное оформление, превышение объемов регистрируемой земли на одно юридическое лицо, влечет за собой необходимость отчуждения земельных участков, которые приобретались с нарушением требований закона», – добавляет Мартин Шаккум.

Как отмечает Антон Беляков, фактически сейчас идет атака рейдеров на рейдеров. «Те структуры, которые пытаются отобрать ранее полузаконно выделенный участок, как правило, хорошо юридически подкованы, имеют административный ресурс и доступ к силовым структурам. Такие компании находят возможности анализировать ранее заключенные сделки, находить в них юридические нюансы, дающие основание признать эту сделку ничтожной», – говорит он. По его словам, в таком случае заключается договор с одним из бывших владельцев долей (если это сельхозземля), ему объясняют, что он осуществил сделку невыгодно и недополучил и есть возможность вернуть частично средства. «Его начинают финансировать, он выступает истцом в суде соответствующего уровня, сделка признается ничтожной, и происходит перераспределение земельных участков: сначала земля уходит в фонд перераспределения, а потом отходит тем, кто был в ней заинтересован», – констатирует Беляков. По его словам, не исключено, что в случае с Василием Бойко из ВФП была применена именно эта схема – нападение одного рейдера на другого.

В итоге купить землю у государства в настоящий момент можно, но риски и последствия этого непредсказуемы. В погоне за дешевизной можно нажить себе огромное количество проблем, которые придется решать через суды. Для инвестора и девелопера, которые не обладают необходимой лоббистской силой, единственным приемлемым вариантом остается уход в другие области или на вторичный рынок. Правда, последний также имеет теневой оттенок, поэтому при проведении сделки многие нанимают сразу нескольких юристов и сделка ведется, если это крупный участок, иногда до года.

Практика аукционов показала, что она фактически не работает, так как государство их организует крайне редко – якобы из-за дефицита средств. Чтобы как-то увеличить оборот земель и выйти из тени, в весеннюю сессию Госдумы планируется рассмотрение очередного законопроекта, призванного решить данную проблему. Разработчики документа, одним из которых является Мартин Шаккум, объяснили, что этот законопроект устанавливает перечень случаев, в которых земельные участки предоставляются для строительства без проведения торгов. Кроме того, он устанавливает возможность подготовки документации по планировке территории и документов межевания за счет заинтересованных лиц и устраняет необоснованные ограничения в обороте земельных участков.