Советы консультанта: Миллионеры поневоле
Недавно я побывал в Нижнем Новгороде на одном из пищевых производств. Если оценивать его как бизнес при текущем использовании, то объект имеет определенную инвестиционную привлекательность. Однако в конце многочасовой беседы с владельцами я услышал фразу, которая подтвердила мою догадку о том, что в нынешней ситуации этот бизнес не продать: «У нас в Нижнем с приходом московской команды резко подорожала недвижимость, и мы хотим на этом заработать». Полку миллионеров прибыло...
Подобная прямо-таки парадоксальная ситуация наблюдается в Московском регионе уже третий год. Стоимость компаний, имеющих производственную недвижимость на правах собственности, выросла настолько, что сделала их практически непродаваемыми. Дорогущая эта недвижимость не участвует в создании прибыли, а является только внеоперационным активом и отягчающим фактором при продаже действующего предприятия.
При оценке бизнеса методом дисконтирования денежных потоков для недвижимости применяется так называемая реверсия, в результате чего ее вклад в стоимость объекта снижается в разы. Большинство же новоявленных миллионеров, пролистав газету «Из рук в руки», умножают количество имеющихся метров на максимальную цену предложения, прибавляют стоимость оборудования, оборотных средств и две-три годовые прибыли (если таковая имеется). При этом зачастую забывают, что недвижимость в свое время была приватизирована за бесценок или куплена по льготной цене. У меня же существует неписаное правило: если в стоимости компании доля недвижимости составляет от 60% и выше, то это в чистом виде риэлторский объект.
Конечно, если вам не дорого то, что вы создавали и развивали много лет, то самым простым выходом будет продажа имеющихся площадей с дальнейшим перепрофилированием. В этом случае надо учитывать, что на перегретом рынке продать недвижимость задорого довольно проблематично. А получить максимальную цену можно лишь тогда, когда предприятие приносит не только бухгалтерскую, но и экономическую прибыль, т. е. с лихвой покрывает расходы на так называемую альтернативную аренду. В этом случае вполне возможно продать бизнес без недвижимости, и покупатель после оплаты аренды не останется внакладе.
Что же можно посоветовать «миллионерам на бумаге»? Первое: не обольщайтесь «конъюнктурной составляющей» вашего нежданного обогащения, а добивайтесь роста стоимости компаний за счет улучшения финансовых показателей и деловой репутации. Второе: в целях оптимизации доходов ищите возможности переноса производства на арендованные площади (например, в ближайшее Подмосковье), а имеющуюся недвижимость продайте или сдайте в аренду. Третье: будьте реалистами, ведь миллионы в отчете оценщика – это еще не миллионы в кармане.