Спор о цене за метр

В январе 2007 г. сделок на вторичном рынке было мало: предложение сократилось до 860 объектов, подсчитали аналитики Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ).

Весной по мере пополнения предложения и готовности продавцов идти на уступки рынок активизировался. Менеджер АН «Монолит» Сергей Сорочан утверждает, что в этот период реальные сделки закрывались как минимум с 10%-ным дисконтом от цены предложения. По оценке Антона Кузнецова, замдиректора АН «Чекни», весной вторичный рынок жилья стал рынком покупателя.

В летние месяцы спрос упал до такого уровня, что риэлторы заговорили о стагнации. Однако в середине августа покупатели вернулись на рынок. Риэлторы говорят, что этому способствовал и рост объема предложения, и готовность продавцов идти на небольшие уступки, и понимание, что падения цен не будет. К ноябрю предложение, по данным НЦНЭ, увеличилось до 5160 объектов. «Всю осень мы продавали то, что накопилось с начала года, когда квартиры выставлялись на рынок, а покупали их мало», – говорит Елена Соловьева, директор по продажам АН «Адрес». К концу года наиболее ликвидные из них были раскуплены, добавляет Марина Куландина, исполнительный директор АН «Успех», и в начале января 2008 г. предложение сократилось до 1475 квартир.

Почувствовали разницу

Главной тенденцией 2007 г. стала дифференциация цен. В условиях ажиотажного спроса 2006 г. разница между престижными и непрестижными районами, между дорогим и дешевым жильем нивелировалась: дорожала любая недвижимость. В 2007 г. ситуация изменилась. Жилье в домах постройки 50–60-х гг. прошлого века перестало расти в цене. Стоимость хрущевок и брежневок увеличивалась, но медленнее, чем у современного жилья. По словам Куландиной, покупатели, особенно те, кто улучшал жилищные условия, предпочитали взять кредит, но купить жилье качеством повыше.

Как констатирует Татьяна Романчева, директор НЦНЭ, по итогам 2007 г., судя по ценам предложения, типовое жилье, которое в основном расположено в непрестижной заречной части города, подорожало на 25–30%. А прирост цен в центральных Нижегородском и Советском районах достиг 40–50%. По оценке Ильи Рубцова, заместителя директора НЦНЭ, такой высокий показатель был обеспечен в основном квартирами элитного и бизнес-класса, которые здесь преобладают.

По данным Рубцова, средняя стоимость 1 кв. м двухкомнатной квартиры в историческом центре города за первую половину года выросла на $640, а за второе полугодие – на $470.

Ипотека для немногих

По словам Куландиной из «Успеха», весной спрос держался только благодаря ипотеке. Массовой ипотека не стала, ожидаемого прорыва не произошло, возражает Кузнецов.

Алексей Денисов, директор агентства ипотечного жилищного кредитования «Ника», сообщил, что в 2007 г. по сравнению с 2006 г. число выданных при помощи АИЖК кредитов увеличилось всего с 700 до 720, зато почти в два раза – с 456 млн руб. до 800 млн руб. – вырос их объем в денежном выражении. Вследствие американского ипотечного кризиса ряд нижегородских банков ужесточил условия кредитования, – рассказывает Соловьева, – это изменило соотношение сил на рынке.

Сергей Олонцев, начальник отдела заключения и сопровождения ипотечных сделок нижегородского филиала «ВТБ 24», утверждает, что их банк оказался в выигрыше. Клиенты, получившие одобрение в других банках, но не захотевшие брать кредит после повышения ставок, перешли в «ВТБ 24». Объем ипотеки в Нижнем Новгороде у «ВТБ 24» возрос в два-три раза. «Только в декабре 2007 г. мы выдали кредитов на общую сумму $6 млн», – радуется Олонцев.

Потенциальные покупатели из числа несостоявшихся в 2007 г. заемщиков, возможно, выйдут на вторичный рынок в 2008 г., прогнозирует Соловьева. Это приведет к оживлению спроса и росту цен на 35–40%, по оценке Соловьевой. По мнению Романчевой, в этом году квартиры на вторичном рынке подорожают не больше чем на 25–30%. Более высоким темпам роста помешают, по ее мнению, рост предложения на рынке новостроек и отток туда части покупателей.