Игра на нервах покупателей

По словам директора АН «Валери» Валерия Абсалямова, покупательская активность на первичном рынке в течение года оставляла желать лучшего. По данным «Риэлт-портала», с января по март цены предложения выросли на 5,5%, но с апреля по сентябрь снизились на 12,3%. Летом, чтобы стимулировать спрос, застройщики стали проводить всевозможные акции: «каждый пятый метр в подарок», «путевка в Турцию при покупке квартиры в новостройке» и т. д. Однако расшевелить рынок не удалось, говорит Абсалямов.

Казанские риэлторы сетуют на исчерпание платежеспособного спроса. «Кто мог купить квартиру за наличку, в основном сделали это в 2006 г., остальным приходилось брать ипотеку», – объясняет специалист АН «Мегалит» Лилия Хамитова.

Ипотека в рост

По данным регистрационной службы по Республике Татарстан, в 2007 г. было зарегистрировано 28 657 договоров ипотеки, что на 41,5% больше, чем в 2006 г. (16 760).

Ведущий экономист «Альянсстроя» Эльвира Тимерханова добавляет, что к осени покупатели стали возвращаться на рынок. С сентября по декабрь, по данным «Риэлт-портала», цены на новостройки поднялись на 8,1%.

Но полному восстановлению спроса на казанском рынке, продолжает Тимерханова, помешали отголоски ипотечного кризиса в США. Руководитель отдела продаж строительной компании «Баско» Наиля Алиева отмечает, что «осенью банки стали чаще отказывать своим заемщикам», – это сузило число клиентов, кто хотел бы купить квартиру в новостройке, чтобы улучшить жилищные условия.

Гульшат Фахруллина, менеджер «Финэксперта», не согласна, что осенью «доля отказов резко увеличилась», просто ряд банков ужесточил требования к заемщикам, особенно в части подтверждения дохода. «Некоторые банки подняли ставки – в среднем по Казани на 0,2–1%», – добавляет Фахруллина.

Что берут

По словам Алиевой, самым востребованным жильем на протяжении прошлого года были одно- и трехкомнатные квартиры: «покупка однокомнатных чаще носила инвестиционный характер». Но спекулятивные инвесторы, признает Алиева, уступили место тем, кто делает долгосрочные вложения. «Лучшего способа сохранить свои деньги, чем покупать недвижимость, люди пока не знают», – говорит она.

Тимерханова уточняет, что наиболее востребовано было однокомнатное жилье экономкласса стоимостью 35 000–40 000 руб. за 1 кв. м, а также двух-трехкомнатные квартиры в домах повышенной комфортности по цене от 50 000 руб. за 1 кв. м, район значения не имел.

Что строят

По данным мэрии, в 2007 г. в Казани было введено 742 253 кв. м. Они распределились следующим образом: более 375 000 кв. м – многоквартирное жилье, около 100 000 кв. м введено по социальной ипотеке, остальное – индивидуальное жилищное строительство.

В 2007 г. на рынке был анонсирован ряд жилых комплексов, самый крупный из которых представил холдинг «Кулон». Это ЖК «Светлая долина» общей площадью 1,2 млн кв. м. Участок застройки площадью 133,85 га находится в Высокогорском районе. Строительство уже начато, срок его окончания – 2012 г.

Есть и более скромные по масштабам комплексы. Это «Магеллан» от «Тат иммобилен» (жилая площадь – более 30 000 кв. м, инвестиции – 2,5 млрд руб., срок сдачи – 2009 г.); «Чистое небо» от «Бауер-групп» (700 млн руб., сдача первой очереди площадью 20 000 кв. м в конце 2008 – начале 2009 г.). Продолжают строиться ЖК «Солнечный город», «Седьмое небо».

Дороже нельзя дешевле

В декабре 2007 г. несколько застройщиков («Унистрой», «Солнечный город», «Связьстрой») объявили о повышении цен на своих объектах в среднем на 10%. Это удивило не только покупателей, но и риэлторов.

По словам Абсалямова, в условиях низкого платежеспособного спроса повышение будет как-то оправдано в глазах покупателей, если все застройщики проделают это одновременно. Но «договориться всем вряд ли удастся»: поднимать цены могут позволить себе крупные компании, а мелкие игроки без запаса прочности на это не решатся – испугаются остаться без покупателей.

По данным минстроя РТ, за 2008 г. цена 1 кв. м вырастет на 15–20% в долларах, или на 10–15% в рублях. Чиновники считают, что новостройки будут дорожать максимум на 1–2% в месяц. Участники рынка разделяют эти прогнозы. «Вряд ли в 2008 г. квартиры на первичном рынке подорожают больше чем на 10%», – говорит Алиева. Тимерханова резюмирует: «Платежеспособный спрос не позволит их поднять».