Мало, дорого, сердито

В 2007 г. на первичном рынке ситуация, по словам опрошенных «Ведомостями» экспертов, была такой: спад в первом полугодии, оживление спроса с августа, подкрепленное «дисконтными программами» застройщиков, небольшой рост цен (на 1–2% в месяц) в конце года.

Сверхприбыли не видать

«Тяжело шли продажи, особенно в первом полугодии», – признает Светлана Третьякова, гендиректор группы компаний «Оргстройинвест». По ее словам, «компенсировать застой» застройщики смогли летом, но «осенью вновь стало грустно».

Хаотичной называет динамику спроса на новостройки в течение года и Нина Кузнецова, гендиректор «МИАН – агентство недвижимости».

Скидки и рассрочки были, но сильно в цене никто не уступал, признают риэлторы. По мнению экспертов из БН «Агент 002», спад на рынке новостроек был выражен не столь сильно, как на рынке вторичной недвижимости.

Цена 1 кв. м жилья в Москве остается высокой, говорит Ольга Юматова, аналитик «Пересвет-инвест». Как и рентабельность жилых проектов для девелоперов, добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Сверхприбылей минувших лет уже не было, но «разница между себестоимостью новостроек и их продажной ценой в столице по-прежнему велика», говорит он. Третьякова оценивает ее в 30% и выше – «но суперудачных площадок уже мало, а обременений все больше».

Не в пользу покупателей

Большинство опрошенных экспертов верит в дальнейшее подорожание столичных квартир. Хотя бы потому, что все меньше из построенного идет на продажу, а спрос на столичную недвижимость по-прежнему высок. Общее мнение: застройщики будут и впредь планомерно поднимать цены, в 2008 г., может быть, они вырастут чуть выше инфляции. Не важно, что спрос на квартиры плохой, а потребители становятся все более требовательными.

В качестве аргумента в поддержку данного прогноза Оксана Каарма, управляющий партнер компании «Миэль-новостройки», приводит изменившуюся ситуацию на рынке новостроек во второй половине 2007 г. «Начал реализовываться отложенный спрос, продажи заметно выросли, и напряжение спало», – говорит она. В целом, резюмирует Каарма, год был удачным для рынка. «Миэль», например, в декабре заключил около 900 сделок вместо обычных 400. Для «Сити – XXI век» самым успешным с точки зрения продаж был IV квартал, особенно ноябрь, признался Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век».

Главная причина отсутствия дешевого жилья на продажу, говорит Анна Завьялова, пресс-секретарь «Системы-галс», в том, что все больше квартир уходит на социальные нужды. По данным stroi.ru, в 2007 г. половина (2,2 млн кв. м) всего построенного в Москве пошла на выполнение городских жилищных программ. По оценкам аналитического центра irn.ru, пять лет назад на рынок поступало 50 000–55 000 квартир в год, теперь – 25 000–30 000.

Застройщики жалуются на увеличение себестоимости, трудности с получением техусловий на подключение к городским сетям и на политику властей, направленную против точечной застройки. «Новостройки в уже сложившихся районах, с развитой инфраструктурой и благоустройством, – наиболее востребованное и ликвидное жилье», – говорит Завьялова. Но его теперь строить не дают, а площадок для квартальной застройки становится все меньше.

Особенно заметно уменьшение объемов ввода в экономклассе, отмечает пресс-служба ГК «Конти». Завьялова говорит, что застройщикам невыгодно работать в этом сегменте, большинство проектов заявляются как бизнес-класс – по высоким ценам. Хотя де-факто такие новостройки соответствуют экономклассу.

Исход в Подмосковье

В декабре, по данным МИАН, в Москве предлагалось около 325 объектов на первичном рынке, прогноз на ближайшие несколько лет – 300–350 адресов, но с большим количеством квартир. Проекты укрупняются, объясняет Кузнецова.

Аналогичные данные приводит Владислав Луцков, аналитик «Миэля»: ежемесячное предложение новостроек в 2007 г. не превышало 335 домов. 76,1% из них – монолитно-каркасные, доля панельных новостроек снизилась до 16,6%.

Количество квартир на продажу не сильно увеличится в будущем – разве что москвичи начнут добровольно или принудительно мигрировать из дорогой столицы, как предсказывают застройщики элитного жилья.

По данным «Конти», уже около 30% москвичей предпочитают приобретать квартиры в Подмосковье – цены там пока еще приемлемые.

Страсти по рублю

Вслед за страной рынок новостроек перешел на рублевые ценники. В середине февраля 2007 г. вступил в силу закон о выражении цен на товары и услуги в рублях, напоминает Олег Репченко, руководитель irn.ru. Кузнецова считает перевод цен на рубли своевременным. Спрос был невелик и застройщики не могли сильно повышать цены, зафиксированные в долларах, чтобы компенсировать падение курса, отмечает она. В рублях квартиры в 2007 г.

скорее дешевели, говорит Репченко, хотя долларовые цены изображали рост. По данным МИАН, средняя цена новостроек за 2007 г. увеличилась на 12% в долларах и на 4,7% в рублях. По итогам декабря она составила $4192 (102 704 руб.) за 1 кв. м. Типовые новостройки и квартиры экономкласса подорожали в американской валюте за 2007 г. на 11% и 13% соответственно, 1 кв. м жилья в домах бизнес-класса – на 9%, в элитном сегменте – на 14%.