На асфальте: Инфраструктура в цене

Развитие города, обеспечение его жизнедеятельности требуют выделения площадок, где будут строиться дороги, предприятия, занимающиеся производством продукции и переработкой отходов, под крупные офисные, торговые комплексы, объекты социальной инфраструктуры. И хотя в Москве перспектива очерчена генпланом, не все новшества воспринимаются горожанами однозначно положительно.

В частности, квартиры в домах, попавших в зону застройки, могут потерять в цене. К примеру, из-за грядущего строительства Четвертого транспортного кольца (ЧТК) уже сейчас цены на жилье в зонах, прилегающих к магистрали, упали на 10–15%. Слухи об открытии мусороперерабатывающего цеха на территории Завода им. Орджоникидзе (производство остановлено), по оценке экспертов, могут отнять примерно пятую часть от цены квартир в расположенных рядом домах. Но грандиозная стройка «Москва-Сити» – подарок москвичам, чьи дома находятся вблизи возводимого делового центра. По мере роста небоскребов их квартиры становятся только дороже.

Почем дорога?

Как и большинство европейских столиц, Москва «болеет» дорожным вопросом. Спроектированная еще в социалистические времена улично-магистральная сеть не справляется с растущей транспортной нагрузкой. Время поездки в часы пик из центральной части столицы в спальные районы занимает несколько часов, что, разумеется, не делает дороже жилье на периферии. «Строительство дорог и транспортная ситуация в целом сильно влияют на рынок недвижимости», – говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «Инком».

По мнению Сергея Салниса, управляющего директора Vesco Realty, строительство или расширение дорог сказывается на цене жилой недвижимости как положительно, так и отрицательно. Как рассказала Инна Игнаткина, директор отделения «Тверское» компании «МИАН – Агентство недвижимости», уже на этапе, когда в открытых источниках появляется информация о том, где будет проходить дорога, спрос на жилье в этом месте начинает падать. По данным риэлторов, квартиры в домах рядом с Третьим транспортным кольцом (ТТК) или другими крупными магистралями практически не пользуются спросом, так как для многих покупателей определяющим фактором является экологическая обстановка. В домах с квартирами, выходящими окнами на магистраль, цены снизились примерно на 20%.

Подобным образом складывается ситуация с недвижимостью, расположенной в зоне прохождения ЧТК. Как рассказала Ольга Селютина, руководитель управления вторичного жилья риэлторской компании «Русский дом недвижимости», если раньше на Университетском проспекте, в месте прохождения ЧТК, практически не было предложений по продаже квартир, то сейчас в этом районе много квартир выставлено на продажу. «В ближайшем будущем здесь станет шумно и загазовано», – объясняет она.

«Если раньше хороший дом выходил на проспект, от дороги его отделяла широкая зеленая полоса. После расширения магистралей с вырубкой деревьев ликвидность квартир может упасть примерно на 30%», – считает Анжела Кузьмина, директор департамента продаж IntermarkSavills.

По оценке Елены Калининой, руководителя отдела маркетинга ГК «Конти», наличие эстакады под окнами может снизить стоимость квартир на 1-м этаже на 5–10%, в ряде случаев – до 15%. «В качестве примера можно привести ул. Беговую. Ранее этот район высоко котировался на рынке недвижимости, теперь из-за близости ТТК статус жилья здесь с трудом дотягивает до уровня бизнес-класса», – говорит она. Жилплощадь в домах «Дон-строя» у ст. м. «Беговая» (аналогичного качества. – «Ведомости») продавалась по ценам ниже, чем если бы этот дом стоял в другом месте, не в окружении трасс, соглашается Анжела Кузьмина.

Наоборот, если дом расположен в глубине двора или отгорожен парковой зоной, то строительство магистрали является положительным фактором. «Квартиры в шаговой доступности от шоссе будут стоить дешевле, чем жилье в домах на так называемых вторых-третьих линиях, примерно на $20 000–30 000», – уточняет Селютина.

В меньшей степени дорожный вопрос касается элитного жилья. Изначально дорогое, оно возводилось точечно, в рамках существующей застройки и сложившейся транспортной инфраструктуры. Исключение, по словам Ольги Твороговой, управляющего партнера компании Ostogenka Real Estate, составляет жилой комплекс «Золотые ключи», который как раз находится в непосредственной близости от проектируемого ЧТК. Хотя, по мнению эксперта, если со стороны органов власти будет принято решение об ограничении использования автомобильного транспорта, не отвечающего европейским экологическим требованиям, то о падении цен на жилье в непосредственной близости от новых дорог говорить не придется.

Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковская» компании «Пересвет-Недвижимость», добавила, что близость транспортной магистрали негативно сказывается и на состоянии расположенных рядом домов. Например, в районе Кутузовского проспекта у кольца в доме № 30 появились слухи о трещинах в стенах, что значительно снижает готовность потенциальных покупателей приобрести квартиры в престижном месте.

Практически всегда прибавляет в цене недвижимость, если в район приходит метро. По словам Дмитрия Таганова, до 10% в момент объявления о планах строительства очередной станции метро, затем, когда обсуждение этой темы в СМИ становится менее активным, цены откатываются на более низкий уровень (до 5%). И в момент открытия станции происходит еще одна волна повышения цен, задирающая их на уровень даже чуть выше, чем они были после первого объявления (до 15%). Последний пример повышения цен по названной схеме – район Строгино, где так долго ждали прокладки линии метро. «Планы оцениваются покупателями меньше, чем реальные построенные объекты, сначала происходит «продажа новости», а уже потом – «продажа объекта», – говорит он.

Все в шоколаде

Понижает цену на жилье близость промзоны. По словам Сергея Салниса, жилая недвижимость рядом с промышленными предприятиями и производственными зонами практически не пользуется спросом, что вынуждает большинство собственников при продаже занижать стоимость на подобные объекты. «Цены на квартиры в таких зонах скорее падают, чем растут», – отмечает он.

Изменить ситуацию может закрытие вредного производственного цеха или перебазирование всего предприятия. Особенно этот процесс сейчас активен в центре города, где на месте выводимых заводов намечено построить жилье или коммерческие объекты. Например, в Хамовниках на территории заводов «Гелий» и «Строймаш» планируется возвести жилые дома и объекты инфраструктуры. После вывода типографии «Красный пролетарий» (ул. Краснопролетарская, 16) на освобожденном участке планируется строительство офисно-жилого комплекса. На территории завода «Машмир» недалеко от Фрунзенской набережной намечено построить элитный жилой комплекс. Вместо Экспериментального завода напитков в Хамовниках и предприятия «Престиж» на ул. Льва Толстого предусматривается строительство административно-жилого комплекса. Самое известное перебазирование – вывод кондитерской фабрики «Красный Октябрь», располагающейся более 150 лет на Берсеневской набережной, на территорию концерна «Бабаевский» на В. Красносельскую улицу. Престижную территорию вблизи Кремля планируется использовать с наибольшей отдачей – для строительства элитного комплекса, включающего жилую и коммерческую недвижимость.

Хотя, по мнению Ольги Твороговой, сам по себе вывод предприятий не влияет на цену близлежащих домов. «А вот формирование новых районов на их месте как раз является ценообразующим фактором, площадь, занимаемая выводимыми предприятиями, достаточно обширная, это позволяет сформировать большой, однородный по своим характеристикам микрорайон», – отмечает она. Елена Калинина считает, что стоимость жилья повысится, если изменится вид из окна. «Если вместо производственного комбината появятся, например, новые красивые дома с благоустроенной территорией, то цена может вырасти, но несущественно – не более чем на 5%», – говорит она.

Ольга Селютина отметила рост цен в районе ст. м. «Авиамоторная», где на месте выводимых производств построено новое комфортабельное жилье. «Если ехать из центра по ш. Энтузиастов, по правую сторону от шоссе расположены дома старой постройки, видны трубы ближайших заводов, а слева – район Лефортово с парком и прудами, новые многоэтажки серии П-44Т, – рассказывает она. – Цены на жилплощадь по правую сторону магистрали будут значительно ниже, чем по левую: соответственно $3800 и $4200–4500 за 1 кв. м».

Особый резонанс получает известие о перебазировании предприятия из одной территории Москвы на другую. В такой ситуации кто-то выигрывает, а кто-то теряет. Например, уже названного «Красного Октября» на территорию «Бабаевского». Кондитерская фабрика и раньше не была украшением Красносельского района. Запахи эссенций, шум, большегрузные фуры, вызывающие заторы на узкой улице, – спутники сладкого производства. По словам риэлторов, квартиры в домах вблизи промзоны и раньше продавались на 5–7% ниже, чем на расстоянии от нее. Расширение производства вряд ли еще больше опустит цены, экология в районе и до этого не была безупречной, но станет дополнительным барьером к их росту.

Заработать на «Сити»

Самый престижный столичный деловой район «Москва-Сити» строится на месте, освобожденном после вывода промзоны. Жилье в районе массового сосредоточения заводов и складов никогда не считалось престижным, и спрос на него был ограничен кругом покупателей, стремящихся найти самый малобюджетный вариант. Но грандиозная стройка все изменила. «Это нормальная ситуация подобно той, которая произошла в Сочи после объявления о том, что город станет столицей проведения очередных зимних Олимпийских игр», – говорит Ольга Творогова.

Анжела Кузьмина считает, что, если стоит задача продать квартиру, продавец ищет положительные факторы. Например, в районе, прилегающем к «Сити», он делает акцент на том, что, когда через 10 лет закончится стройка, этот район будет очень популярен. «Но человек, покупая вторичку, хочет жить сейчас и сегодня, а будущие дивиденды в связи с многолетней отсрочкой для многих теряют привлекательность», – подмечает она. «Поэтому перспективы развития территории обычно интересны покупателям новостроек, которые приобретают недвижимость с временной отсрочкой», – говорит Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль».

Анжела Кузьмина обратила внимание, что для тех покупателей, кто готов вкладываться в будущую ликвидность, серьезным стимулом является программа развития территории вокруг «Сити», включающая в перспективе снос и расселение пятиэтажек. По закону новое жилье вместо сносимых пятиэтажек должны давать в этом же районе. Как следствие, предложения могут заинтересовать тех покупателей, кто купил или намеревается арендовать офисы в башнях делового комплекса «Сити».

Оценив перспективу, большинство собственников квартир в близлежащих домах начинают поднимать цену. По словам Елены Калининой, уже сейчас стоимость квартир в данном районе помимо общерыночного роста прибавила в цене около 10%. По отдельным удачно расположенным объектам увеличение стоимости может достигать 20%. «Что касается снижения цен на квартиры в этом районе из-за наличия рядом стройки, этого не произошло, поскольку все понимают, что неудобства, связанные со строительством, временные», – подчеркивает она.