На асфальте: Власть перекраивает рынок

Известная поговорка предполагает, что лучшая помощь бедняку – не рыбка, а удочка. Складывается впечатление, что правительство Петербурга организует конвейер по производству снастей.

Сейчас в Петербурге около 15 официально заявленных проектов-миллионников (предусматривающих строительство более 1 млн кв. м жилья), а всего в рамках комплексного строительства девелоперы собираются возвести более 33 млн кв. м жилья.

Ипотека, несмотря на мировые финансовые бури, демонстрирует уверенный рост: объем выданных кредитов вырос в 2,5 раза, число заемщиков возросло на 70% – с 11 000 до 18 600, более 1300 из них воспользовались городскими субсидиями.

Параллельно администрация Петербурга начала реализовывать несколько программ: расселение коммуналок и ветхого жилья, реновация кварталов массовой застройки, финансовая помощь очередникам, бюджетникам и молодым семьям. До 2012 г. вливания в рынок жилья из городской казны, по планам администрации, могут составить более $6 млрд. И не ясно, будут ли эти «новые деньги» обеспечены адекватным притоком квадратных метров. Если строители отстанут, предыдущий скачок цен на 100–120% (в 2005–2006 гг.) покажется незначительной коррекцией.

Плавный рост

Строители в 2007 г. отчитались за ввод 2,637 млн кв. м жилья – это более 38 000 новых квартир. За год реализовано, по расчетам маркетологов «Петербургской недвижимости», около 1,9 млн кв. м (27 140 квартир). В прошлом году картина была другая: ввод – 2,673 млн кв. м, продажа – 2,47 млн кв. м.

По-видимому, покупатели приспособились к новому уровню цен, но об ажиотажном спросе говорить, конечно, не приходится. Рост долларовых цен в типовых новостройках составил около 13% – примерно на уровне падения обменного курса, без учета инфляции. В домах комфорт-класса и тем более в элитных цены росли быстрее, но тоже без фанатизма (не более 40% за год), и главным образом за счет активизации покупателей в ноябре – декабре.

На вторичном рынке зарегистрировано 65 398 договоров купли-продажи квартир и комнат (без учета показателей по нескольким районам, где специалисты ГУ «Росрегистрация» меняют программное обеспечение). И здесь основной прирост объема операций пришелся на последние месяцы: январь принес риэлторам 8925 сделок – абсолютный рекорд пятилетки.

По итогам года рост цен на типовое жилье на вторичке составил 13,8% в рублях, 21,8% в долларах и 10,4% в евро. В среднем – в пределах инфляции. В общем, если смотреть с точки зрения операторов, не рынок, а мечта: плавный, предсказуемый, понятный.

Опасные факторы

В январе не случилось традиционного посленовогоднего спада. А генеральный директор крупнейшего городского агентства АН «Итака» Сергей Галалу, напротив, говорит о росте активности покупателей.

Характерный симптом будущего подорожания – сокращение доли единичек в совокупном объеме предложения. В октябре этот показатель составлял 24%, в ноябре – 23%, к концу года остался лишь 21%. Критическая величина, по мнению аналитиков, составляет 19–20% (в ажиотажном марте 2006 г. доля 1-комнатных квартир снижалась до 16%). По данным «Петербургской недвижимости», в 2007 г. на единички пришлось 40% сделок. (Двушек было куплено почти вдвое меньше – 22%, доля трешек в продажах составляет 12%).

1-комнатные квартиры и комнаты – наиболее удобный и востребованный инструмент при расселении коммуналок. Понятно, что во второй половине года эти операции затормозились. Генеральный директор АН «Бекар» Ирина Гудкина констатирует: «Заявок на расселение мало. Видимо, инвесторы ожидают проблем с подбором вариантов». Одновременно с 23% до 30% выросла доля предложения жилья в центральных районах – именно здесь чаще предлагаются крупногабаритные квартиры и коммуналки.

Кроме того, по данным ипотечных брокеров, именно 1-комнатные квартиры – наиболее востребованная категория жилья при покупке в кредит. И как раз IV квартал продемонстрировал резкое увеличение спроса на ипотеку: в последние три месяца банки оформили 7494 кредита – в 2,5 раза больше, чем в I квартале 2007 г. А если считать не в штуках, а в деньгах – в 3,5 раза больше. В общем, риэлторы ждут подъема цен и спорят только о том, когда он начнется и насколько высокими будут темпы роста.

Властный ресурс

Бесспорно, городские власти внесли свою лепту в неожиданную активность рынка. Правда, размер этого влияния оценить пока трудно.

Правительство Петербурга утвердило основные положения Концепции жилищной политики. Депутаты ЗС одобрили несколько программ (по коммуналкам, по жилищным сертификатам для очередников и проч.) В отличие от многих предыдущих документов этот пакет подкреплен внушительным бюджетным финансированием.

Например, только на расселение коммуналок город планирует потратить в 2008 г. 5 млрд руб. Предполагается, что часть этих средств пойдет на строительство социального жилья для «коммунальщиков», часть – на совместные проекты с частными инвесторами (город готов вкладывать до 30% стоимости расселения). Всего затраты бюджета на эту программу в 2008–2016 гг. составят 75,355 млрд руб.

В Петербурге сейчас насчитывается 118 000 коммунальных квартир (более 10 млн кв. м). «Хорошие» варианты давно уже выбраны, остались проблемные с юридической точки зрения или те, в которых ожидания жильцов не вписываются в предложения инвестора.

В предыдущие несколько лет риэлторам удавалось расселять 2000–2500 коммуналок за год. На стабильном рынке – побольше, на растущем – поменьше. Городская программа предполагает расселение 57 500 квартир. То есть темпы превращения коммуналок в отдельное жилье предстоит увеличить в 3–4 раза! Генеральный директор компании «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук надеется, что городская программа будет все же адаптирована к реалиям рынка.

Если тупо покупать жилье на вторичном рынке, единичек и малогабаритных двушек не останется вообще, а цены взлетят выше конька крыши.

За счет бюджетного финансирования город ввел в 2007 г. 188 000 кв. м жилья (планировали 360 000 кв. м, по крайней мере такую цифру называла губернатор Валентина Матвиенко). План за 2008 г. – 500 000 кв. м, в 2010 г. и далее город должен строить по 1 млн кв. м. Если получится.

Однако на эти квадратные метры претендуют не только «коммунальщики»: нужны квартиры для тех, кого переселяют из аварийных и ветхих домов, из жилья, идущего под снос из-за реализуемых инфраструктурных проектов (КАД, Западный скоростной диаметр и проч.).

Есть, наконец, льготные категории очередников – те, кто должен получить жилье бесплатно (примерно 40% муниципальной очереди в 246 000 семей).

На всех не хватит

Самый известный сюжет связан с расселением даже не аварийного дома, а целого ветхого квартала – территории между Обводным каналом и ул. Шкапина – Розенштейна. Особое внимание к этим жутковатым постройкам и захламленным дворам привлекли кинематографисты: четыре назад немецкие киношники (по согласованию с городом и за небольшие деньги) снимали здесь штурм Берлина. Без всяких декораций… Получилось как-то неудобно.

Вместе с жильцами эту «зону экологического бедствия» покупать никто не хотел. В 2004 г. после обрушения одного из пустующих зданий город занялся расселением. Строили и покупали жилье в Ульянке, Шувалово-Озерках, на Ржевке-Пороховых и даже в Колпино. Всего город расселил более 2500 человек (свыше 1000 семей), которые занимали 585 квартир. Совокупная сумма затрат не называлась, по приблизительным оценкам – не менее 1 млрд руб. Еще 240 млн руб. бюджет потратил на снос зданий.

Впрочем, город расходы хотя бы частично отбил: в декабре 2007 г. «Главстрой-СПб» выиграл аукцион на право аренды этой территории: право застройки обошлось компании в 701 млн руб. Здесь будут построены общественно-деловой центр, подземный паркинг и небольшая гостиница. «Земельная нагрузка» на 1 кв. м улучшений составила около $150.

Эта же схема применяется и для других аварийных объектов: расселение за счет города, затем – продажа на аукционе. Но вот квартиры для расселенцев приобретаются главным образом тоже на аукционах, которые проводит Фонд имущества. В 2007 г. затраты по этой статье составили около 800 млн руб.; в бюджете-2008 на эти цели запланировано потратить 1 млрд руб., в 2009 г. – 1,2 млрд руб.

По данным Жилищного комитета, сегодня в аварийном состоянии находится порядка 1 млн кв. м жилого фонда Петербурга – это почти 1000 домов. Даже с учетом корректировки нормативной базы, которая позволит приобретать жилье в новостройках высокой степени готовности, эти деньги неизбежно будут давить на уже сложившийся рынок.

Дешевле не будет

Выход из финансово-юридического тупика – в массовом строительстве жилья экономкласса. Заявленные за последние полтора года проекты вроде бы позволяют надеяться на рост предложения. Но заметное увеличение ввода вряд ли начнется ранее 2009–2010 гг. К тому же территории девелоперы получали вовсе не даром: в каждом 1 кв. м будущих квартир уже заложено $120–140 «земельных» расходов. Кроме того, этот вариант освоения как раз предусматривает, что участки не обеспечены инженерными мощностями. Инвесторам предстоит не только прокладывать дороги и инженерные сети, но и – в большинстве случаев – строить головные источники тепла, электроэнергии и т. п.

Кроме того, специалисты полагают, что «миллионники» вряд ли будут выводиться в продажу очередями более чем по 50 000–100 000 кв. м – чтобы не обрушить рынок. Начало продаж в «Балтийской жемчужине» откладывалось уже дважды…

«Если застройщики, к примеру, дружно возьмутся за маленькие единички и двушки, строить которые, безусловно, проще всего, мы получим в итоге ужасающую конкуренцию и не выйдем на обозначенные в прогнозе цифры реализации», – говорит гендиректор «Петербургской недвижимости» Илья Еременко. Так что с вводом миллионников рассчитывать на заметное снижение цен не приходится. Максимум – на стабилизацию. Но и это вряд ли.