На асфальте: Вот и погуляли

«Раньше, где бы чего в России ни украли, все проливалось золотым дождем на рынке недвижимости Москвы. Сейчас то ли воровать меньше стали, то ли приоритеты у людей изменились», – говорит один из риэлторов.

Спрос откладывается?

Главной неприятностью минувшего года для продавцов жилья стала даже не стагнация цен, а низкая активность покупателей. По мнению экспертов из бюро недвижимости «Агент 002», спад на рынке новостроек был выражен не столь сильно, как на рынке вторичной недвижимости. Но еще не известно, кто нервничал больше. «Объекты продавались плохо, особенно в первом полугодии, а покупатели звонили с интервалом в две недели, только чтобы поинтересоваться: «Как, вы еще не снизили цену?», – говорит Светлана Третьякова, гендиректор группы компаний «Оргстройинвест». Однако продавцы выстояли – скидки и рассрочки застройщики практиковали, но сильно в цене никто не уступил.

По данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, в 2007 г. зарегистрировано 77 393 договора купли-продажи недвижимости – немногим больше, чем в 2006 г. (75 576). Но существенно меньше, чем в 2005 г. (84 186). «Тенденцию эти цифры отражают, – подтверждает вице-президент корпорации «Бест-Недвижимость» Михаил Гороховский. – Цены перепрыгнули свое естественное значение, и люди отложили покупку, считая, что так дорого квартиры в Москве стоить не могут».

В 2007 г. также зарегистрировано 2495 договоров участия в долевом строительстве (в 2006 г. – 1895, в 2005 г. – всего 31). Также в 2007 г. зарегистрировано 583 уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве. Но по этим цифрам судить о динамике было бы неверно. По-прежнему многие застройщики руководствуются не 214-ФЗ о долевом строительстве, а законом 1991 г. об инвестиционной деятельности, который не отменен, продают новостройки по серым схемам.

Несмотря на стагнацию, цена 1 кв. м жилья в Москве остается высокой, говорит Ольга Юматова, аналитик информационно-аналитического отдела «Пересвет-Инвест». Как и рентабельность жилых проектов для девелоперов, добавляет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. «На рынке столицы функционируют в основном крупные девелоперы, на деятельность которых сложившаяся ситуация не оказала значительного влияния, так как разница между себестоимостью строительных работ и стоимостью объекта после строительства, несмотря ни на что, остается большой», – говорит он. По скромным самооценкам застройщиков, 25–30% – это сейчас хорошая рентабельность.

Большинство опрошенных экспертов говорят о дальнейшем подорожании столичных квартир. Хотя бы потому, что меньше построенного идет на продажу. Половина введенных в 2007 г. почти 5 млн кв. м пошло на выполнение городских жилищных программ, и такие пропорции сохранятся. В этом, считают в компании «Система-Галс», главная причина отсутствия дешевого жилья. По оценкам аналитического центра IRN.ru, пять лет назад на рынок поступало 50 000–55 000 квартир в год, теперь примерно вдвое меньше – 25 000–30 000.

Кроме того, руководители градостроительного департамента заявляли, что больше 5 млн кв. м в год в столице строиться не будет. «Заметно увеличить объемы строительства в пределах Москвы уже физически невозможно, да и застраивать Москву панельными стенами в 17–22 этажа тоже вряд ли целесообразно», – комментирует агентство IRN.ru.

Застройщики намерены и впредь «планомерно поднимать цены», несмотря на плохой спрос на товар, уже не удовлетворяющий потребителей по соотношению «цена/качество».

Количество квартир на продажу вряд ли сильно увеличится в будущем – разве что москвичи начнут добровольно-принудительно мигрировать из слишком дорогой для жизни столицы, как предсказывают застройщики элитного жилья. Но даже дефицитный товар вряд ли найдет достаточно покупателей, если цена непомерно высока. С другой стороны, владельцам недвижимости трудно смириться с тем, что их дорогое жилье может упасть в цене.

Все на нервах

Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», характеризует ситуацию на рынке как «нервозную»: до 30% сделок откладывается, поскольку продавцы и покупатели не могут принять решение. При нормальном состоянии рынка этот показатель, по ее оценке, не превышает 10–15%. Впрочем, эксперт надеется, что к середине года «ситуация устаканится».

«В феврале – марте, – делятся в «МИАН – Агентство недвижимости», – поползли слухи о грядущем обвале цен на жилье в Москве. В этот период в разы упали продажи жилой недвижимости всех категорий». Но в декабре некоторые риэлторы отмечали на рынке даже что-то вроде ажиотажа, приведшего в том числе к росту цен. Хотя аналитики МИАН, наоборот, говорят о снижении спроса на 10–15% в зависимости от сегмента. Нина Кузнецова, гендиректор «МИАН – Агентство недвижимости», например, с сожалением отмечает, что «в декабре не произошло ожидаемого всплеска интереса ни к городскому, ни к загородному жилью», но тем не менее цены немного выросли (по ее оценке, на 1,7% в сегменте новостроек и на 2,1% на вторичном рынке).

Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», между тем дает объяснение оживлению в конце года: «С 24 декабря в Москве отменили срочную регистрацию, сейчас зарегистрировать сделку можно только за месяц. Так что многие хотели успеть до 24-го, и на таком фоне продавцам грех было цены не подкручивать. А покупатели хватали все. В итоге к началу 2008 г. квартир на рынке мало».

Маловато будет

Объем предложения вторичного жилья аналитики и активные участники рынка оценивают по-разному, но сходятся в том, что предложение сокращалось весь год. По подсчетам независимого аналитика Андрея Бекетова, к концу декабря 2007 г. объектов было 10 348 – в 1,7 раза меньше, чем в декабре 2006 г. (18 120). Максимальный для 2007 г. уровень отмечался весной (более 24 000 объектов), затем он в основном снижался. И, по мнению ряда риэлторов, продолжает уменьшаться в начале 2008 г. Оценки Нины Кузнецовой щедрее: около 25 000 квартир и комнат предлагалось в декабре, говорит она. Но в целом же за 2007 г. рынок сжался более чем на треть (36%), подтверждают в МИАН.

Михаил Гороховский убежден, что в Москве вообще мало недвижимости, хотя слишком много морально устаревших объектов. И это большая проблема для города, являющегося центром притяжения для всей России. «Очередных удвоений цен можно избежать только при значительном увеличении объемов строительства и предложения на рынке», – говорит и главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник.

Большинство опрошенных «Ведомостями» компаний из событий минувшего года выделяют запрет на точечную застройку Москвы коммерческим жильем. Точечные проекты были гораздо более выгодными, признают в компаниях.

С 23 июля по 31 декабря 2007 г. на телефон «Горячей линии – ТЗ» комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города «по вопросам, связанным с размещением отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в г. Москве», поступило 794 звонка от жителей по 392 объектам (на 161 объекте строительство ведется, по 231 адресу – планируется), с которыми разбирается специально созданная межведомственная комиссия, сообщает интернет-портал stroi.ru.

«Кроме традиционных сложностей с получением техусловий на подключение к городским сетям в этом году развернулась кампания против точечной застройки, – высказывает общую боль застройщиков Анна Завьялова, пресс-секретарь компании «Система-Галс», – т. е. против строительства домов в уже сложившихся районах, с развитой инфраструктурой и благоустройством – наиболее востребованного и ликвидного жилья. Площадок для квартальной застройки также становится все меньше, они все разобраны застройщиками, как и программы волнового переселения и сноса ветхого жилья (последнюю власти все охотнее берутся выполнять за счет горбюджета. – «Ведомости»)». Особенно остро стоит вопрос наличия земельных участков в пределах ТТК, а это на сегодня граница относительно благополучного транспортного сообщения. Далее почти по всем направлениям начинаются трудности».

«Можно ожидать, что уже в ближайшее время с рынка исчезнут небольшие строительные фирмы, которым не под силу масштабное строительство: они либо будут вынуждены кооперироваться с более крупными игроками, либо переориентируются, либо уйдут в Подмосковье, где ограничений точечной застройки пока не предвидится, – анализирует возможные последствия Кузнецова. – На данный момент весомая доля предложения объектов бизнес-класса и «элиты» – это точечная застройка, и ее сокращение может подтолкнуть цены вверх. С другой стороны, такая ситуация может привести к появлению новых форматов объектов бизнес-класса и «элиты» со скорректированными параметрами, особенно в части удаленности от центра».

Но пока особенно заметно уменьшение объемов ввода жилья экономкласса в Москве, отмечают в ГК «Конти». «При росте строительной себестоимости и дефиците участков коммерческим застройщикам становится невыгодно работать в сегменте экономкласса. Большинство проектов заявляется в сегменте бизнес-класса по соответствующим ценам», – объясняют в «Системе-Галс». Однако, как сообщили в пресс-службе компании, параметры квартир в таких домах больше соответствуют как раз экономклассу (небольшие площади, акцент на 1- и 2-комнатные квартирах – самых востребованных на рынке).

В декабре, по данным МИАН, в Москве предлагалось около 325 объектов на первичном рынке, прогноз на ближайшие несколько лет – 300–350 адресов в предложении. «Налицо тенденция увеличения объема предложения в рамках одного адреса: новые проекты все чаще являются реальным воплощением комплексного развития территорий», – отмечают в компании.

Аналогичные данные приводит Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль»: «Объем предложения на первичном рынке жилья Москвы на протяжении всего года оставался в пределах 310–335 домов-новостроек в месяц. В декабре 2007 г. объем предложения вырос по отношению к ноябрю на 0,6% до 326 объектов. 76,1% новостроек – монолитно-каркасные дома, доля панельных новостроек – 16,6%. Доля предложения объектов в коттеджах, таунхаусах и реконструируемых кирпичных домах в сумме не превышает 10%».

Неприлично дорого

Цена по всем классам жилья в Москве догнала, а иногда и превысила уровень цен на жилье в Европе, но качество жизни и качество жилья в Москве по многим параметрам уступают европейским, говорится в отчете IRN.ru. В большинстве европейских столиц цена 1 кв. м находится в диапазоне $2000–5000, дороже стоит, как правило, элитное жилье в престижных местах. В Москве же $4000–5000 за 1 кв. м – средний уровень цен на квартиры в панельных домах, пятиэтажках, жилье в спальных районах города и т. д. Жилье бизнес-класса стоит уже $7000–10 000 за 1 кв. м и выше, «элита» предлагается уже от $20 000 до $50 000 за 1 кв. м.

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, за январь – ноябрь 2007 г. темпы роста цен на элитную недвижимость Москвы на 8,9% превысили аналогичный показатель для Центрального Лондона.

За 2007 г., по подсчетам Knight Frank, цены в элитном сегменте вторичного рынка выросли на 9,1%. Хотя, по словам Ольги Твороговой, управляющего партнера Ostogenka Real Estate, продавцы охотно давали скидки в пределах 10% стоимости, а покупатели торговались еще более агрессивно. Предложение дорогого жилья даже превышало спрос. «Но поскольку первичный [рынок] не предлагает проектов с отделкой, вторичное элитное жилье пользуется устойчивым спросом (в основном квартиры стоимостью от $1,5 млн до $3 млн», – отмечает тем не менее Екатерина Гурьева, руководитель отдела городской недвижимости IntermarkSavills.

По оценкам ряда риэлторских компаний, уровень средних цен на жилье в Москве все-таки повысился (в долларах) примерно на 10–12% за год, и, по подсчетам аналитического центра холдинга «Миэль», по итогам декабря 1 кв. м в среднем стоил $5429.

«За год жилье на вторичном рынке подорожало на 9% в долларах и около 3% в рублях», – уточняет Кузнецова. Новостройки, по ее оценке, выросли в цене на 12% (декабрь 2007 г. к декабрю 2006 г.) в долларах и на 4,7% в рублях. То есть по итогам декабря стоимость составила $4192 (102 704 руб.) за 1 кв. м. Невысокий рост стоимости 1 кв. м явился логическим исходом почти двукратного роста цен на жилье в 2006 г. Типовые новостройки и квартиры экономкласса подорожали за 2007 г. на 11% и 13% соответственно, 1 кв. м жилья в домах бизнес-класса – на 9%.

По данным Стерника, с декабря 2006 г. по декабрь 2007 г. средняя цена предложения на вторичном рынке выросла в Москве с $4828 до $5429 за 1 кв. м (прирост – 12%), или с 126 930 до 133 000 руб. за 1 кв. м (5%); в Московской области – с $2522 до $2536 за 1 кв. м (1%), а в рублевом эквиваленте, наоборот, упала на 6% – с 66 300 руб. до 62 130 руб. за 1 кв. м. Аналитики IRN.ru, напротив, считают, что с учетом ослабления американской валюты и российской инфляции цены за первое полугодие откатились вниз на 5–10% (с учетом скрытой коррекции – до 15%), в целом же остались на уровне конца 2006 – начала 2007 г. «Изменения цен в долларах и рублях получаются разные», – констатируют на IRN.ru. В рублях столичная недвижимость в 2007 г. скорее дешевела, хотя долларовые цены изображали рост.

Дорожали качественное жилье (в том числе качественное жилье экономкласса, отмечают в «Конти») и квартиры в более дорогих и престижных районах. Наиболее подверженными стагнации оказались сегмент типового и низкокачественного жилья, а также спальные районы и районы за МКАД, хотя в конце года ситуация начала меняться и на рынке вновь стал наблюдаться процесс вымывания недорогих квартир, добавляют на IRN.ru. «Сохраняется тенденция корректировки цен в сторону понижения по ранее переоцененным объектам», – говорит Нина Кузнецова.

Зима не лето

Большую часть года, по словам Кузнецовой, изменения стоимости 1 кв. м составляли плюс-минус 1,5%, варьируясь от месяца к месяцу в зависимости от категории жилья. В «Миэле» выделяют три этапа: стагнацию спроса и стабилизации цен с осени 2006 г. вплоть до весны 2007 г.; коррекцию с марта по июнь и снижение цен на 2%; плавный рост с середины лета, «который уже к концу осени набирает обороты до 3–4% в месяц».

Эксперты рисуют примерно одну и ту же картину: спад в первом полугодии, оживление спроса с августа, подкрепленное, по словам Завьяловой, активностью застройщиков в части разработки различных программ привлечения потенциальных покупателей (скидки, бонусы, подарки, рассрочки и т. п.), «а также тем, что ожидаемого снижения цен так и не произошло».

Декабрь порадовал сторонников роста цен, увеличение было самым большим за год, отмечает Андрей Бекетов. На IRN.ru подтверждают: рост был как в рублях, так и в переставших падать долларах. Доля наиболее дорогих квартир в самых престижных районах города в декабре была больше, чем в любой другой месяц года, отсюда и рост, уточняет Бекетов.

«Самым успешным с точки зрения продаж жилья был IV квартал, среди месяцев – ноябрь», – считает, в свою очередь, Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век». В компании также говорят о годовом подорожании на 12%. Напротив, в «Пересвет-Инвест» в середине ноября фиксируют снижение цены на 0,26% за неделю. Внимание продавцов жилья к таким величинам само по себе примечательно. Насчет декабря в «Пересвете» согласны: месяц принес максимальное подорожание – 3% в неделю.

Если не покупать

Рост цен аренды за 2007 г. оказался, по оценкам IRN.ru, довольно существенным – 30–50%, что повысило соотношение ставок аренды квартир и стоимости их продажи до 6–7% годовых. Но квартиры в аренду в Москве до сих пор недооценены, не перестает утверждать Михаил Гороховский.

«Заметное повышение арендных ставок в 2007 г. истощило платежеспособность арендаторов квартир. Учитывая ограниченные финансовые возможности квартиросъемщиков (молодые семьи, студенты, приезжие и т. д.), можно утверждать, что величина ставок аренды вряд ли сможет расти в ближайшее время слишком быстро. Если квартиры подорожают еще в два раза, то это снова приведет к падению доходности аренды до 4–5% годовых. А при столь дешевой аренде невыгодно владеть квартирой с целью получения дохода, лучше ее продать и вложить деньги в ценные бумаги, ПИФы или другие финансовые инструменты. И покупать квартиру невыгодно, целесообразнее снимать жилье, а свои деньги вложить под более высокий процент», – отмечают на IRN.ru. То есть дальнейший рост цен на квартиры будет сдерживаться альтернативой аренды жилья даже для людей, имеющих деньги на покупку.

В «Миэле» говорят о росте спроса на квартиры бизнес-класса в аренду – прежним многолетним лидером было съемное жилье экономкласса. Дешевые квартиры попросту смели с рынка, и арендаторам ничего не остается, как присматривать жилье в диапазоне от $1000 за квартиру в месяц. По словам первого заместителя директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, квартир со стоимостью аренды до $1000 на рынке практически не осталось. «Арендаторы в 2007 г. стали платить за бизнес-класс, а жить продолжали в «экономе», – говорит она. За год рост ставок найма составил 28%.

За 2007 г. 1-комнатные квартиры верхнего ценового сегмента подорожали на 22,17%, и в январе текущего года их средняя стоимость составила $1405 в месяц. 2-комнатные подорожали на 31,85% (до $2397 в месяц), 3-комнатные – на 28,31% ($4138). Многокомнатные квартиры подорожали на 36,68%, наем таких квартир в январе обходился в $9175.

Неужели равновесие?

«Для разговоров о том, что рынок нащупал дно и со дня на день рванет вверх, оснований нет», – считает Андрей Бекетов. С другой стороны, по мнению аналитиков IRN.ru, если бы существовали реальные предпосылки для более существенного падения цен, это бы уже случилось.

В «Конти» и «Системе-Галс» говорят о снижения доходности проектов жилой недвижимости, особенно в случае дальнейшего ужесточения условий банками, финансирующими строителей. На повышение, впрочем, играет неудовлетворенный спрос. «Мы прогнозируем активизацию спроса, поскольку сохраняются высокие темпы экономического развития и крупные средства направляются в национальные проекты, банковскую и социальную сферы. Все это ведет к росту доходов и накоплений людей. Вслед за ростом иностранных инвестиций в производство строительных материалов стоит ожидать значительного поступления из-за рубежа денежных средств и в сферу девелопмента. Годовой рост цен составит 20–25%», – считает Сергей Лядов.

Геннадий Стерник прогнозирует, что в 2008 г. рост цен – и весьма значительный – продолжится, к декабрю 1 кв. м будет стоить $8000. Прогнозы Кузнецовой скромнее – от 10–12% до 15%. О 15%-ном подорожании в среднем по рынку (чуть выше уровня инфляции или в соответствии с ним в зависимости от ликвидности объекта) за 2008 г. говорят практически все риэлторы и застройщики. Но москвичи и гости столицы уверены, что дороже уже некуда.