На воздухе: Земля и москвичи

Предложение, особенно дорогих поселков, росло, хотя реальный спрос на них не увеличивался. Тогда как жилье, действительно способное конкурировать за потребителя экономкласса с квартирами в Москве, девелоперы строить не спешат. Возможно, ситуация начнет меняться, когда модные нынче планы по комплексной малоэтажной застройке области миллионами квадратных метров начнут воплощаться в жизнь, но в 2007 г. это были только обсуждаемые проекты разной степени проработанности («Рублево-Архангельское», «Остров Барвиха», «Остров Истра», «А101»).

«Спрогнозировать их успешность на данный момент сложно», – говорит Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard. Но поскольку земля в Подмосковье дорожает, проекты с более плотной малоэтажной застройкой и таунхаусами будут появляться все чаще.

Закрытый, непрозрачный загородный рынок сохраняет инвестиционную привлекательность. По словам Валерия Мищенко, директора по развитию Rodex Group, этому способствует низкая доходность других инструментов в 2007 г. (столичная недвижимость, фондовый рынок). Застройщики не боятся делать крупные вложения в загородном сегменте, утверждает он. Общий объем инвестиций в строительство жилья в Московской области, по подсчетам Александра Скобкина, ведущего аналитика агентства недвижимости Doki, в 2007 г. составил около 270 млрд руб.

Девелопмент дает хорошую маржу, соглашается Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, поэтому «лендлорды предпочитают продаже земли ее освоение».

«Развитие рынка облигаций, использование других способов внешнего и внутреннего заимствования увеличивают приток инвестиций в недвижимость. Развитие системы ипотечного кредитования дало возможность состоятельным людям делать покупки без вывода денег из основного бизнеса. Растущий приток клиентов из регионов Урала, Поволжья, Северо-Запада в Москву и Московскую область увеличил платежеспособный спрос на загородную недвижимость во всех сегментах. «Многие поселки для удовлетворения разнопланового спроса закладывают в один проект и таунхаусы, и малоэтажные дома с апартаментами, и домовладения на отдельных земельных участках», – описывает ситуацию Кротова.

«В связи с ростом цен на 30–40% многие девелоперы и застройщики находят инвестиционно привлекательными земельные массивы, расположенные на удалении 60–80 км и более от МКАД», – продолжает она. По данным Paul’s Yard, значительно подскочили цены в Рузском районе Подмосковья (100–120 км от МКАД).

Объемы и цены

Объем загородного рынка за 2007 г. оценивается аналитиками компании «Терра-Недвижимость» в $14 млрд, на 2008 г. прогнозируется около $19 млрд (без учета возможной инфляции и падения курса доллара).

«Подмосковный рынок вел себя достаточно активно, демонстрируя устойчивую динамику цен как на землю, так и на дома в организованных коттеджных поселках в среднем на 28–32% в год», – говорит Александр Скобкин. В компании Mayfair Properties рост цен на участки за год оценили в среднем в 35%. В «Пересвет – Реал Эстейт» говорят о 15–20%-ном подорожании загородного жилья. По количеству предлагаемых объектов (коттеджных поселков) предложение увеличилось на 25%, рост цен по основным направлениям составил в среднем 26,44%, оценивают в компании «Терра-Недвижимость».

Руководитель отдела маркетинга и экономики «Велес Капитал Девелопмент» Наталья Манько, напротив, не находит в итогах года заметного ценового роста. По ее словам, «происходит выравнивание цен. Затянувшейся отложенный спрос провоцирует активизацию маркетинговых мероприятий (акции, скидки, подарки, дополнительные услуги) для привлечения покупателей». По оценке «Пересвет – Реал Эстейт», средневзвешенная цена 1 кв. м в коттеджных поселках составила около $3000, в поселках таунхаусов – около $2400.

В натуральном выражении предложение загородной недвижимости Наталья Бланкова, маркетолог «Пересвет – Реал Эстейт», оценивает в 3 млн кв. м. В «Терре» говорят о большем объеме – 5,7 млн кв. м (т. е. в среднем получается около $2500 за 1 кв. м загородной недвижимости).

Зону до 27 км от Москвы занимают в основном элитные поселки, где цены начинаются от $1,3 млн. Поселки бизнес-класса располагаются до 50 км от МКАД, цены здесь – от $500 000 до $1,3 млн, говорит Тимур Сайфутдинов, гендиректор «Терра-Недвижимости».

На Рублевском шоссе есть предложения по $350 000 за сотку, покупатели на Новорижском шоссе уже заинтересованы в $85 000–120 000 за сотку хорошей лесной территории, продолжает Кротова. Данные о ценах на Рублевке подтверждает Тимур Сайфутдинов: «Стоимость домовладений в организованных коттеджных поселках колеблется от $3 млн до $75 млн, а стоимость 1 сотки земли – от $7000 до $350 000. В 2006 г. максимальная стоимость сотки составляла около $300 000, максимальная стоимость домовладения – $45 млн».

По данным «Терра-Недвижимости», темпы роста цен составили: по Новорижскому шоссе – 24,5% (в некоторых поселках – 35–45%), по Дмитровскому шоссе – в среднем 27,62%, по Калужскому шоссе – 27,2% (по некоторым объектам – до 45%). По мнению Марии Литинецкой, быстрее всего дорожали поселки на минском направлении – 297% за период с 2004 по III квартал 2007 г., киевском – 125% и Рублево-Успенском – 143%. Но на Минке наблюдался и наибольший разброс цен (разница почти в 6 раз). «Количество поселков на минском направлении невелико, поэтому несколько проектов премиум-класса сильно завышают среднюю стоимость домовладений в пределах 15 км от МКАД», – объясняет Литинецкая.

Все равно купят

Более 30% в общей структуре предложения приходится на Новорижское шоссе. Доля Рублево-Успенского шоссе, по оценке Литинецкой, – около 20%. Возросло количество предложений на Калужском (около 12–14%) и Дмитровском (около 8%) шоссе. По оценке «Терры», в 2007 г. в структуре предложения общая доля новых поселков Новорижского, Калужского и Дмитровского шоссе составила 57%.

В 2007 г., по данным «Пересвет – Реал Эстейт», преобладают поселки бизнес-класса (68%). На долю элитного сегмента приходится 15% предложений, а на долю экономкласса – 17%. Валерий Мищенко и Наталья Манько отмечают насыщение (ряд экспертов говорят уже и о перенасыщении) элитного сегмента загородного рынка. Спрос между тем неудовлетворен лишь на гораздо более доступное по цене качественное загородное жилье.

«За счет значительного прироста объема предложения темпы продаж во всех сегментах несколько снизились», – говорит Литинецкая. По ее оценке, к началу 2008 г. количество новых проектов по сравнению с 2006 г. увеличилось на 37%, из них более половины поселков позиционируются в бизнес-классе. В сегменте бизнес-класса увеличивается срок экспозиции неликвидных объектов, хотя цены продавцы не снижают.

Шире круг

В радиусе 50 км от столицы, особенно на престижных направлениях, земельные ресурсы истощились, говорит Мищенко. Девелоперы начинают осваивать более удаленные от Москвы участки вдоль трасс, прежде никому не интересных (юг, восток и северо-восток: Ярославское, Симферопольское, Каширское, Щелковское шоссе).

На всех направлениях подальше от Москвы активно развивается дачное строительство (в том числе на симферопольском, каширском, ярославском, ленинградском, егорьевском и горьковском направлениях). Дополнительный стимул застройке трасс дают работы по реконструкции Дмитровского, Ярославского, Симферопольского и Новорижского шоссе, отмечают в «Терра-Недвижимости». В подтверждение Сайфутдинов приводит несколько примеров поселков, которые были заявлены в 2007 г. На Новой Риге продажи начались в поселках «Витро Кантри» (60 км, цены – от $400 000), «Высокий берег» (55 км), «Троица» (60 км) и «Звенигорье» (50 км). На Дмитровском – «Живописный» (33 км, средняя цена – $200 000), «Лесная усадьба» (30 км, от $200 000 за участок без подряда). Один из интересных проектов на Симферопольском шоссе – дачный поселок «Велегож Парк» на 100-м км от Москвы с ценами от $110 000 до $175 000. Появилась плеяда интересных дорогих поселков на Ленинградском шоссе, на большой воде (Иваньковское водохранилище) в 110–130 км от Москвы – «Конаково Ривер Клаб», «Московское море».

Доля поселков за 71-м км в общем объеме предложения увеличилась почти в два раза, отмечает Литинецкая. Впрочем, неудивительно – таких поселков мало, и прибавление 1–2 объектов уже дает 100%-ный рост.

Большая стройка

Мега- и просто поселки с более плотной застройкой в пригородах мегаполиса и дальние дачи на границах области – таким видят эксперты будущее загородного рынка. Видимо, где-то посередине будут существовать «староформатные» обычные коттеджные поселки, которых уже около 300 в Подмосковье, постепенно пополняя вторичный загородный рынок.

В поселках, состоящих отчасти из таунхаусов и малоэтажных квартирных домов, все больше жилья приходится на 1 га общей площади. В 2006 г., по данным «Пересвета», на продажу выставлялись квартиры в 15 загородных жилых комплексах, а в 2007 г. – в 22. «В 2007 г. средняя площадь поселков, участков и домов по сравнению с 2006 г. практически не изменилась, а вот среднее число домов в поселке выросло на 28%. Подобного уплотнения можно достичь только за счет уменьшения общественной территории поселка. Вероятнее всего застройщики более детально подходят к планированию и разработке архитектурного плана: убирают лишние дороги, делают более компактным расположение служебных построек, стараются более рационально нарезать участки под коттеджи», – рассуждает Валерий Мищенко.

«Крупные проекты позволяют снизить и общие эксплуатационные расходы, и затраты на содержание объектов инфраструктуры», – называет один из плюсов Наталья Бланкова. Предполагается, что все это будет востребовано, когда будет достроено. Если проблемы с дорогами в области будут решаться, процесс поиска альтернативного жилья за пределами МКАД может пойти быстрее.

Сочетание «уплотнения» с престижем традиционных направлений рождает таунхаусы класса «премиум». По оценке Татьяны Голанцевой, начальника отдела продаж инвестиционной группы AG Capital, доля элитных таунхаусов составляет пятую часть от общего предложения этого формата жилья в Московском регионе. «Все больше коттеджных поселков, строящихся в основном на рублево-успенском и новорижском направлениях, предлагают их покупателям. Площади в среднем – 200–300 кв. м, стоимость начинается от $650 000», – описывает она активно продвигаемый продукт. При разработке концепций элитных сблокированных домиков архитекторы отказываются от аскетичных вариантов фасадов и линейного расположения и обращаются к более разнообразному дизайну.

По мере увеличения объемов и расширения географии строительства увеличивалось количество операторов загородного рынка. Почти на 40%, считает Бланкова, или на 37% (со 110 до 151), по оценке Rodex Group.

Все удобства

«Если пригородное жилье претендует на звание постоянного места жительства, то его социальная и бытовая инфраструктура должна подтягиваться к столичному уровню», – считает Мищенко. В то же время востребованы прелести именно загородного жилья: наличие леса, выход к воде. По мере оскудения природных ресурсов Московской области эти опции становятся все более ценными. Отчасти компенсировать то обстоятельство, что поселок стоит в чистом поле, может индивидуальная концепция. Как правило, это означает: единый стиль нескольких вариантов домов, один подрядчик и внятная служба эксплуатации. «Особую важность приобретает уникальность позиционирования – успешные проекты отличает именно эта черта», – говорит Мищенко.

Консультанты отмечают как тенденцию вынесение инфраструктуры, достаточной для обособленной загородной жизни (магазинов, ресторанов, образовательных и медицинских учреждений), за пределы коттеджного поселка или комплекса поселков. Помимо снижения эксплуатационных расходов для жителей такой подход снижает затраты девелопера, осваивающего достаточно большую территорию. Или участок рядом с фронтом работ крупной компании, уже позаботившейся об инфраструктуре в этом месте. «Самые большие перспективы у больших комплексов, подобных «Павлову Подворью» и Nova Riga на Новой Риге. Пока не начнет функционировать инфраструктура мегапроектов, это единственный выход создать комфортные условия для проживания за городом», – считает Тимур Сайфутдинов.

Экология как знамя

«Именно неблагоприятную экологическую обстановку в мегаполисе наши клиенты все чаще называют причиной переезда за город (80% потенциальных покупателей загородного дома)», – говорит Скобкин из Doki. По оценке компании, 40% жилья в Московской области в 2007 г. приобрели москвичи, 120 млн кв. м жилья было куплено ими в качестве второго дома.

Компания «Экостандарт», уловив чаяния потенциальных покупателей, к которым неравнодушны застройщики, оценивает поселки на предмет их экологической безопасности. В частности, в поселках, застройщики которых изъявили желание пройти экспертизу, берутся анализы воды, воздуха, почвы, оценивается уровень шума и качество зеленых насаждений. Если результаты неутешительные, об этом никто не узнает, если все в порядке – поселок получает статус и флаг EcoVillage. Это мировая тенденция – роль экологии растет в общественной жизни и бизнесе, говорит директор по развитию бизнеса группы компаний EcoStandard (организатор проекта EcoVillage) Николай Кривозерцев.

В январе подвели итоги EcoVillage «Зима -2008», наградив пять объектов, два из которых находятся далеко за пределами Московской области, а один – в нескольких километрах от МКАД. Поселки на завершающей стадии строительства расположены один – в Киргизии, на берегу озера Иссык-Куль, другой – в Казани. «В Подмосковье в сто раз больше проблем, чем на Иссык-Куле, где девственно чистая природа. Это образцы для подражания. Поэтому мы всегда с большим удовольствием работаем с поселками из регионов», – говорит Кривозерцев. Поселки Подмосковья элементарно соответствуют нормативам, которые, по сути, являются компромиссом (загрязнения допустимы, но не больше чем на определенную величину). «В то же время есть локальные источники загрязнения, такие как «дрянные» стройматериалы, скотомогильники, они актуальны для любых территорий, о чем не стоит забывать», – предупреждают в «Экостандарте».

Прогноз утешительный

К весне, ожидают в AG Capital, ситуация на рынке недвижимости в целом станет «более определенной и благоприятной». В Paul’s Yard рассчитывают на устойчивый рост экономики России еще как минимум в течение 20–25 лет, как обещал министр финансов РФ Алексей Кудрин.

Особенно эксперты внимательны к прогнозам относительно земельного рынка. «С наступлением зимы на рынке земли несколько снизилась активность, а также упали цены по некоторым популярным направлениям (рублево-успенское, новорижское, минское). В целом же рынок продолжает демонстрировать положительную динамику. В дальнейшем ежегодное удорожание земли составит в среднем по рынку около 20%», – говорит Мария Литинецкая.

«В 2008 г. рынок земельных участков вне коттеджных поселков замедлит темпы роста в связи с тем, что наступит переориентация игроков рынка: девелоперы уйдут на менее приоритетные направления, которые покажут большую доходность, а физические лица обратят свои взоры на рынок коттеджных поселков. Рост цен по альтернативным (не элитным) направлениям составит 30%, а по элитным – прогнозируется на уровне 20–25%», – говорит Полина Матью, PR-директор Mayfair Properties.

«Развитие рынка земли затруднено из-за сложностей, связанных с регулированием земельных отношений, но в 2008 г. он будет значительно более динамичным, чем рынок загородной недвижимости, и в ближайшие три года цены на землю будут расти, – считает Наталья Манько. – Наберет сил этап подготовки земли к коммерческому обороту. Здесь наиболее активны будут крупные лендлорды, создающие земельные фонды и аккумулирующие большие земельные массивы. Такое поведение крупных компаний может спровоцировать монополизацию рынка земли. Цены на полностью юридически подготовленные к продаже участки будут значительно выше аналогичных неоформленных примерно на 70%. Цены на оформленные участки с коммуникациями в два и более раза будут превышать цены на неоформленные участки без коммуникаций. В целом рынок земельных участков будет значительно более динамичным, чем рынок загородной недвижимости, и в ближайшие три года цены на землю будут расти».

Иван Лясников, директор по развитию «БГ-Девелопмент», считает, что основной тенденцией станет активное использование девелоперскими компаниями паевых инвестиционных фондов. «Данный механизм привлечения инвестиций позволяет упростить процедуру легализации накопленных земельных массивов и создать для девелоперов более выгодные условия для вывода на рынок востребованного, конкурентоспособного предложения экономкласса, – объясняет он. – Это станет надежным фундаментом для ценовой стабилизации рынка».

Что касается профессиональных игроков загородного рынка, то, по мнению Манько, «более сильные компании со значительным финансовым потенциалом, не зависящие от текущего состояния рынка недвижимости, имеющие иные источники дохода в других отраслях, вытеснят менее крупные компании. Еще более ожесточится ценовая конкуренция».

Последнее неудивительно. По данным ведущего аналитика компании «Северо-Запад» Полины Ивановой, «учитывая заявленные проекты и проекты, находящиеся в стадии согласования, 2008 год должен стать пиковым относительно последних нескольких лет по числу новых поселков».