Технологии рынка: Заемщики на миллион

Считается, что ипотекой при покупке жилья пользуются малообеспеченные люди, у которых недостаточно денег, чтобы сразу заплатить за недвижимость, говорит Анжела Кузьмина, директор департамента продаж компании IntermarkSavills. Но Елена Шилина, старший вице-президент по развитию первого сервисного ипотечного банка «Ипотек Банк», категорически не согласна с тем, что ипотека – это исключительно социальный элемент «для бедных». «Ипотечное кредитование – это инструмент управления личными финансами для людей с самым разным доходом», – уверена она.

Отличие – в размерах

Так называемая VIP-ипотека отличается прежде всего размерами кредита, который берется на приобретение дорогостоящей элитной недвижимости, говорят кредитные брокеры и риэлторы.

Сергей Комиссаров, заместитель председателя правления Банка проектного финансирования, объясняет: «Принято считать, что к категории «ипотеки для богатых» относятся ипотечные кредиты в размере, превышающем $1 млн». По словам Алены Бригадновой, руководителя отдела городской недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed, в настоящее время размер ипотечного кредита может быть и $2 млн, и $4 млн – это на городскую недвижимость. Сумма кредита на недвижимость загородную, опять-таки по данным Tweed, может доходить до $10 млн, «под индивидуальные условия».

Василиса Баженова, руководитель проекта дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд», считает, что выдача кредитов на покупку недвижимости независимо от суммы кредита и статуса клиента строится на одних и тех же принципах в подходах к оценке недвижимости и прохождении кредитного комитета, одинаков и список требуемых документов. «Но имеющие хорошее имущественное положение и высокий социальный статус вправе рассчитывать на большие суммы», – уточняет она.

Нельзя утверждать, что всех заемщиков банки стригут под одну гребенку. По словам Сергея Комиссарова, существует ипотека на стандартных, «как для всех», и индивидуальных условиях. Чтобы получить ссуду в размере $1 млн сроком на 25 лет, семья заемщика должна иметь ежемесячный доход после налогообложения в сумме $18 000–20 000, а ежемесячный взнос на обслуживание долга составит около $10 000. По мнению Кузьминой, «брать такие крупные суммы под стандартные процентные ставки крайне невыгодно, поэтому, как правило, речь идет об индивидуальных условиях кредитования».

Ипотека на индивидуальных условиях, как объяснил Комиссаров, имеет свои особенности и предоставляется, как правило, в рамках private banking. Здесь, по словам Елены Шилиной, точно так же оцениваются риски платежеспособности и добросовестности заемщика. Главная отличительная особенность индивидуальной ипотеки заключается в том, что кредитоспособность оценивается не столько по справке о доходах, сколько по имущественному состоянию и «возможности безболезненной трансформации активов заемщика в денежный поток», уточняет Комиссаров.

Максимальная сумма кредита зависит от «благосостояния» банка. Это может быть и $10 млн, говорят в Tweed, и, например, 55 млн руб., которыми ограничена сумма выдаваемого кредита в Банке проектного финансирования. Размер минимального первоначального взноса в среднем составляет приблизительно 30–40% от стоимости объекта, процентная ставка колеблется в пределах 11–17% годовых, а срок кредитования составляет 10–15 лет – таковы данные IntermarkSavills.

Есть и исключения: например, компания Penny Lane Realty и Международный московский банк в рамках совместной акции предлагают льготные условия по приобретению элитной недвижимости в кредит. По словам Андрея Князева, начальника управления розничного кредитования Международного московского банка, кредит дается на недвижимость стоимостью свыше $1 млн, процентная ставка составляет от 9% годовых, срок кредитования – до 20 лет.

Но, по словам Анжелы Кузьминой, обычно кредит погашается гораздо быстрее. Поэтому наиболее востребованы среди покупателей элитной недвижимости кредиты на небольшие сроки – до 10 лет. По данным Penny Lane Realty, их количество составляет сегодня более 75% от количества «элитных сделок». «Практика показывает, что состоятельные заемщики полностью рассчитываются по своим обязательствам досрочно, а средний срок фактического кредитования не превышает 3–5 лет», – говорит Комиссаров. Как правило, штрафы за досрочное погашение не платятся. В «Ипотек Банке», например, по словам Елены Шилиной, «штрафы за досрочное погашение отсутствуют», но само погашение «возможно после моратория в 12 месяцев». Обычно при заключении договора между банком и клиентом оговаривается, что о досрочном погашении кредита клиент обязан предупредить не менее чем за 1–2 месяца.

Резоны разные

Зачем людям, имеющим много денег, брать кредит у банка и выплачивать проценты? Как говорит Сергей Комиссаров, «среди людей финансово обеспеченных есть и наемные менеджеры, и владельцы бизнеса, и частные инвесторы, и просто состоятельные наследники. У каждого из них свое понимание богатства и свой мотив привлечения ипотечного кредита».

По словам эксперта, топ-менеджер может ожидать годового бонуса, за счет которого будет погашена существенная доля кредита. Наследник по условиям открытых трастов не всегда имеет возможность реализовать имеющееся имущество. А для владельца бизнеса часто бывает не только нежелательно выводить деньги из бизнеса – иногда он просто не в состоянии сделать это в требуемые сроки. Как правило, это является основной мотивацией для крупного (свыше $1 млн) ипотечного кредита.

«Вопрос в том, что дешевле – взять кредит в банке или «выдернуть» деньги из бизнеса», – соглашается Василиса Баженова. И Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости Tweed, подтверждает слова коллег: «За редким исключением, такие суммы под подушкой не лежат. Зачастую для клиента гораздо выгоднее взять кредит под 10–12% годовых в долларах, чем вытаскивать их из бизнеса, доходность которого – 30–50% годовых».

«Привлечение ипотечного кредита диктуется не желанием вступить в клуб элитных заемщиков, а стремлением совершить выгодную покупку с минимальными для благосостояния затратами», – резюмирует Комиссаров.

Неприятный вопрос

Набор документов для заключения сделки стандартный: это паспорт, справка 2-НДФЛ, справка с места работы, правоустанавливающие документы на недвижимость, отчет оценщика, документы на имеющееся имущество. Как отметила Бригаднова, «основная проблема – это требование банка раскрывать информацию по другим кредитам: и ранее взятым, и будущим. Кроме того, зачастую в банках требуют полную информацию о доходах, хотя для получения желаемой суммы клиент может раскрыть только часть своих доходов и этого будет вполне достаточно».

Именно поэтому, кстати, большим спросом пользуется «ломбардный подход». По словам Комиссарова, здесь во главу угла ставится не ежемесячный постоянный доход заемщика, а вид и размер основного и дополнительного обеспечения, в качестве которого могут выступать приобретаемое и прочее материальное имущество, ценные бумаги, доли в бизнесе, поручительство третьих лиц, на которых банк имеет возможность установить лимит риска. «Ломбардный подход» не только позволяет банку снизить кредитные риски, но и решает проблему нежелания или невозможности подтверждения заемщиком своих доходов, говорит он.

«Правильно выбранное обеспечение возвратности кредита, юридическая экспертиза правоспособности участников сделки и отсутствие препятствий для обращения взыскания на предмет залога в случае нарушения заемщиком платежной дисциплины делают крупные ипотечные кредиты надежным банковским активом. Единственной проблемой для кредитора может стать несогласованное досрочное погашение ссуды, снижающее эффективность операции», – рассказал Сергей Комиссаров. Конечно, возможны и проблемы с выплатой долга. Но, как говорит Шилина, «любой банк охотнее пойдет навстречу заемщику и предоставит отсрочку выплат по кредиту, нежели будет заниматься реализацией залога, особенно если есть понимание, что трудности с платежами временные».

По словам Комиссарова, отсутствие регулярного денежного потока у заемщика изначально допускает возможность пересмотра графика погашения кредита. Как правило, в каждом банке для заемщиков, которые столкнулись с трудностями с выплатами, существуют отсрочки и программы реструктуризации долга. «При наличии достаточного обеспечения банк безболезненно может перенести срок погашения кредита на несколько месяцев без взимания грабительских штрафных санкций», – уверен эксперт.

Свои тараканы

Одно из основных требований – строгая конфиденциальность. Кроме того, как рассказала Елена Шилина, «всегда важны легкость и быстрота процесса оформления кредита, т. е. сделка должна занимать минимум времени и происходить в одном месте». «Чтоб не ездить по пробкам», – уточняет она.

Поэтому обычно в банках есть специальные подразделения для работы с VIP-клиентами, называющиеся private banking. «В сферу компетенции специалистов private banking, – объясняет Комиссаров, – входят все услуги, предоставляемые банком». А сам статус VIP определяется скорее не размером кредита, а статусом, должностью клиента (топ-менеджеры, например).

Один из брокеров припомнил такой «каприз» клиента, как категорический отказ страховать дополнительно жизнь и утрату трудоспособности. Но это и капризом назвать сложно, поскольку по закону требуется страхование только объекта залога от физической утраты.

Их мало

Пока кредиты от миллиона до нескольких миллионов долларов на покупку элитной недвижимости единичны. «Какой-либо статистики о развитии рынка элитного ипотечного кредитования не существует», – уточняет Комиссаров. «Такие суммы могут получить только VIP-клиенты банков, пользующиеся услугой private banking, или собственники и топ-менеджеры компаний, аффилированных с конкретными банками», – говорит Кузьмина.

По оценке Баженовой, «кредитование на покупку элитного жилья постепенно набирает обороты, но говорить об ипотеке для богатых как о чем-то формирующем рынок рановато».

По данным Penny Lane, доля ипотечных сделок в элитном сегменте составляет не более 10–15% от общего объема продаж. Примерно 54% таких сделок приходится на загородную недвижимость, 45% – на городскую, 42% от общего объема сделок – «ломбардное кредитование» под залог уже имеющегося недвижимого имущества.

Елена Шилина утверждает, что банки на данный момент не планируют такие кредиты в секьюритизацию, «так как размер кредита на элитное жилье слишком велик для типичной для российского рынка секьюритизационной сделки». «Для розничных банков, бизнес которых выстроен на поточном обслуживании клиентов, элитное кредитование выбивается из привычной технологии и приводит к дополнительным издержкам. Кроме того, «индивидуальные» займы (а таких выдается не менее 80%) проблематично включать в портфель однородных ссуд и как следствие – секьюритизировать», – объясняет Комиссаров. Он предположил, что наиболее быстрыми темпами элитное ипотечное кредитование будет развиваться у банков корпоративного и индивидуального обслуживания.