Будет где торговать
Екатеринбург стоит на пороге бума торговой недвижимости. При условии, если все заявленные проекты введут в строй
По данным аналитиков Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН), сейчас в Екатеринбурге без учета рынков более 950 000 кв. м торговых площадей. Аналитики Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) подсчитали, что в 2007 г. в городе функционировало 18 торговых центров общей площадью 553 000 кв. м, 12 из них качественные.
Сорванный ввод
В 2007 г. сроки сдачи практически всех новых торговых объектов были сорваны. Гендиректор «Оборонснабсбыта» Игорь Суханов приводит примеры: ТЦ «Гулливер» (10 500 кв. м), ТЦ «Мегаполис» (30 000 кв. м), ТЦ «Призма» (100 000 кв. м), ТЦ «Рок-н-молл» (66 000 кв. м) «были заявлены к открытию год назад и более, но до сих пор сроки их ввода туманны».
Он объясняет это удорожанием себестоимости строительства и проблемами финансирования у девелоперов. Замгендиректора по связям с общественностью УК «Система» (реализует проект мебельного центра «Гулливер») Светлана Белобородова говорит о «смене приоритетов у собственника», но обещает, что в 2008 г. объект будет сдан и его концепция не изменится.
Девелоперы всех «отстающих» ТЦ обещают сдать их в текущем году. Кроме того, на 2008 г. заявлен ввод ТЦ «Седьмое небо» (девелопер – «Тэн», общая площадь – 47 000 кв. м), Neon Mall («Фининвестстрой», 30 000 кв. м), ТЦ «Европа» («Пред-групп», 10 600 кв. м) и White Market (22 000 кв. м).
В середине февраля в центре Екатеринбурга открылся ТРЦ «Girl’s-маркет Гринго» (14 500 кв. м). Девелопер проекта «Малышева, 73» заявил о вводе торгово-развлекательного центра нового формата, ориентированного на молодежную аудиторию: с соответствующим интерьером и подбором арендаторов (Adidas, Ile de Beaute, «Кира Пластинина», Oggi, «Красный куб», Accessorize), а также необычной архитектурой – на фасаде помещена инсталляция в виде строительной бабы, врезающейся в центр здания.
Много заявили
Аналитики УПН насчитали 35 площадок в городе, на которых сейчас ведутся работы по строительству крупных торговых объектов. Общий объем заявленных площадей составляет более 375 000 кв. м.
Кроме того, множество застройщиков, специализирующихся на жилой недвижимости, предлагают на продажу коммерческие площади в новостройках. По информации аналитиков РИЦ УПН, подобное предложение превысит в 2008 г. 170 000 кв. м.
По их мнению, основной причиной продолжающегося бурного развития сектора торговой недвижимости является рост потребительского рынка. По данным администрации Екатеринбурга, объем товарооборота по итогам 2007 г. составил 264,9 млрд руб., что на 30% больше, чем в 2006 г.
Строящиеся торговые центры становятся не только крупнее, но и лучше по концепции, качеству предоставляемых услуг и ассортимента, говорит гендиректор «Торгового квартала» Дмитрий Зотов. «Доминирующими становятся проекты с мощной развлекательной составляющей. Некачественные объекты постепенно заменяются современными торговыми центрами», – отмечает он.
Доход уже не тот
Суханов добавляет, что рынок близится к насыщению, что ведет к увеличению сроков окупаемости проектов: с пяти-шести до семи-восьми лет. В C&W/S&R отмечают, что сейчас ставка доходности екатеринбургских торговых проектов находится на уровне 9,5–10,5%. Аналитики ожидают дальнейшего снижения ставок. Согласно исследованию DTZ, екатеринбургские ТЦ среди регионов России (не считая двух столиц) находятся сейчас на третьем месте по уровню инвестиционного потенциала (после самарских и ростовских). Однако уже к 2010 г. местные проекты опустятся на четвертое место, уступив позиции еще и Новосибирску.
По данным C&W/S&R, в 2007 г. средняя ставка арендной платы в торговых центрах Екатеринбурга составляла $626 за 1 кв. м в год, включая НДС. В наиболее востребованных объектах она достигала $1500–3000 за 1 кв. м в год.
Что касается продаж торговой недвижимости, то объем предложения сокращается: по данным УПН, из 35 заявленных объектов лишь шесть предлагают торговые помещения на продажу. Девелоперы предпочитают реализовывать крупные (от 2000 кв. м) помещения компаниям, способным стать в дальнейшем якорными арендаторами. Стоимость 1 кв. м торговых площадей на конец 2007 г. составляла в среднем по городу 104 909 руб. В центре и приближенных к нему районах этот показатель равнялся 126 746 руб. за 1 кв. м и 120 761 руб. за 1 кв. м соответственно. В течение 2007 г. цены выросли на 22% и, по прогнозам аналитиков УПН, в 2008 г. увеличатся еще на 20%.