Доходное место: Есть где торговать

Подводя итоги 2007 г., самарские эксперты отмечают, что на рынке коммерческой недвижимости традиционно лидировали два сегмента – торговый и офисный. Игорь Рязанов, управляющий компании «Информатика», отметил, что в прошлом году рынок офисов замер, инвесторы начали вкладываться в торговую недвижимость. «Сегмент торговых площадей развивался более активно, – подтверждает Павел Третьяков, независимый консультант по сделкам с недвижимостью. – Например, на рынок вышел ТЦ «Космопорт» от компании «Виктор и Ко», в офисном сегменте таких крупных проектов реализовано не было».

Магазины в лидерах

Компания «Виктор и Ко» является крупнейшим девелопером в сегменте торговых площадей. Ею уже реализовано два масштабных проекта – «Мегакомплекс «Московский» (120 000 кв. м) и «Мегасити» (58 000 кв. м). Общая площадь ТЦ «Космопорт», введенного в эксплуатацию в конце 2007 г., составила 130 000 кв. м, рассказали в пресс-службе компании. Сумма инвестиций в проект не раскрывается. После сдачи нового ТЦ «Космопорт» общая площадь торговых центров Самары превысила 700 000 кв. м, по оценкам аналитического центра компании «Индэст-Девелопмент».

По данным «Индэст-Девелопмент», в прошлом году в Самаре было заявлено о строительстве 15 крупных торговых центров общей площадью 720 000 кв. м. Среди них аналитики выделяют ТЦ «Мега» (130 000 кв. м), «Планета» (120 000 кв. м), ТРК на пересечении ул. Авроры и А. Овсеенко (около 90 000 кв. м), ТЦ «Бристоль» (55 000 кв. м), ТРЦ на пересечении ул. Солнечной и 5-й Просеки (53 000 кв. м), ТРК «Рубин» (40 000 кв. м) и «Мост» на пересечении Московского шоссе и ул. Потапова (27 200 кв. м). По информации девелоперов, сроки их сдачи – 2008–2009 гг., ТЦ «Планета» пообещали сдать в 2011 г.

Из всех перечисленных проектов только два реализуют пришлые игроки: «Мегу» строит IKEA, «Планету» – «РосЕвроДевелопмент». Кроме них в середине 2007 г. было объявлено о проекте дочерней компании холдинга «Марта» «РТМ Девелопмент». По информации компании, она намерена возвести в Самаре ТЦ площадью 48 000 кв. м. Он будет построен на стыке трех спальных районов города – Промышленного, Кировского и Советского. Объем инвестиций составит $50 млн.

Сергей Винтаев, руководитель департамента компании «Спектр недвижимости», говорит, что на рынке преобладают местные игроки, – варягам мешают административные преграды и незнание специфики рынка. «Самарские девелоперы имеют свои «подходы» к чиновникам, более осведомлены о том, как обстоит дело с получением земельных участков. Та же IKEA пыталась прорваться в Самару еще с 2002 г.», – соглашается с ним Третьяков. Он полагает, однако, что новое правительство Самарской области, пришедшее к власти в августе 2007 г., начнет проводить более активную политику по привлечению крупных федеральных инвесторов в регион.

Но опрошенные «Ведомостями» эксперты пророчат рынку торговых площадей перенасыщение уже в недалеком будущем. «После того как все заявленные в 2007 г. проекты будут реализованы, серьезно обострится конкуренция», – говорит Владимир Ерофеев, заместитель гендиректора риэлторско-строительного центра «Мабис». По его мнению, в выигрыше останутся те девелоперы, которые создали наиболее качественные объекты, остальным придется как-то перепрофилировать свой бизнес.

Винтаев также прогнозирует коррекцию рынка. Однако, считает он, национальные игроки все равно сохранят интерес к Самаре, поскольку в регионе активно развивается бизнес и растут доходы населения. Третьяков отметил, что в Самаре «уже хватает качественных площадей, но есть и ТЦ, которые больше напоминают крытые рынки». «У таких магазинов, как «Самара» или, например, «Самарочка», нет крупных якорей, способствующих привлечению покупателей, непродуманы формат и политика по привлечению арендаторов – им придется либо перепрофилироваться, либо закрываться на реконструкцию», – констатирует Третьяков.

Виктор Антипов, гендиректор компании «Индэст-Девелопмент», считает, что в 2008 г. девелоперы скорее всего не будут начинать какие-то масштабные проекты, а отдадут предпочтение еще не занятой нише небольших районных или так называемых локальных торговых центров. «В Самаре в спальных районах пока таких ТЦ еще мало, их действительно не хватает», – подтверждает его прогноз Третьяков.

Учитывая уже построенные ТЦ и заявленные проекты, можно говорить о том, что острый дефицит торговых площадей, наблюдавшийся в 2005–2006 гг., в Самаре остался в прошлом. «В 2007 г. предложений на рынке хватало», – говорит Ерофеев.

По данным Третьякова, рост цен предложения торговой недвижимости за 2007 г. составил около 25%, что на 10% меньше, чем в 2006 г. С его оценками соглашаются и другие эксперты. По данным аналитического центра компании «Спектр недвижимости», к концу 2007 г. средняя цена 1 кв. м в центре города составляла около 50 000 руб., в спальных районах – около 42 500 руб. В историческом центре города, где расположены бутиковые зоны, цена 1 кв. м доходила и до 100 000 руб.

Арендные ставки из-за достаточного количества предложений росли в пределах инфляции и к концу года в центральных районах составляли около 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, в спальных – около 800 руб.

По данным Юлии Чемпинской, замдиректора по риэлторской деятельности компании «Поволжский центр развития», в прошлом году были востребованы площади в старом центре города (Самарском районе). Их спрашивали в основном для открытия модных магазинов и бутиков. Спросом пользовались и площади в двух торговых коридорах города – в районе ул. Ново-Садовой и Московского шоссе. Востребованы были площади под магазины в двух густонаселенных спальных районах – Промышленном и Кировском.

По информации руководителя управления коммерческой и загородной недвижимости риэлторской фирмы «Горизонт» Галины Сорокиной, клиенты активно брали метраж и в 150–200, и в 30–50 кв. м – под продуктовые магазинчики, и в 1000–2000 кв. м – преимущественно под магазины бытовой техники.

Офисы на пороге

Сегмент офисов в прошлом году по сравнению с торговым развивался не так активно. На рынок вышел лишь один относительно крупный объект – первый офисный центр класса А площадью 15 000 кв. м. Его построил «БЭЛ Девелопмент». Остальные проекты реализуют местные девелоперы – на самарском рынке офисов та же ситуация, что и в ритейле. «Учитывая, что рынок торговых площадей сейчас близок к насыщению, в этом году инвесторы могут вновь заинтересоваться офисами», – предполагает Ерофеев.

Помимо офисного комплекса «БЭЛ Девелопмент» в 2007 г. был сдан комплекс площадью 5000 кв. м от компании «Индэст-Девелопмент». Остальные офисные центры, которые самарские девелоперы собирались достроить еще в конце 2006 г., официально до сих пор в эксплуатацию не сданы. Это БЦ «Лазурный», офисные центры на пересечении ул. Галактионовской и Рабочей, Ставропольской и XXII Партсъезда, Луначарского и Автобусного проезда, ул. Авроры, Промышленности и др.

Но, по информации Рязанова, большая часть площадей в них уже распродана. Эксперты называют сразу несколько причин задержки с завершением проектов: у кого-то не хватает финансирования, чтобы закончить проект, кто-то до сих пор не может оформить всю разрешительную документацию, некоторые БЦ расположены не слишком удачно, продажа офисов на стадии строительства идет вяло

и об окончании проекта официально предпочитают не объявлять. Сами девелоперы «затормозивших» проектов предпочитают не комментировать причины задержек.

Даже несмотря на то, что за весь прошлый год на рынок вышло мало новых площадей в БЦ, эксперты продолжают говорить, что в 2007 г. сегмент офисов не испытывал дефицита прошлых лет. «Было сдано много качественных объектов в 2005–2006 гг., тогда просто был бум строительства БЦ, это и покрыло [даже потенциальный] дефицит», – объясняет парадокс Ерофеев.

Сорокина напоминает, что в Самаре под офисы часто используются первые этажи новостроек. А в 2007 г., по данным министерства строительства и ЖКХ Самарской области, в Самаре было сдано около 600 000 кв. м нового жилья.

По данным аналитического центра компании «Индэст-Девелопмент», общая площадь современных самарских БЦ составляет более 70 000 кв. м. По совокупным оценкам участников рынка, за 2005–2006 гг. было сдано около 200 000 кв. м. Риэлторы и девелоперы пока затрудняются подвести итоги 2007 г. по количеству сданных квадратных метров. По оценкам Третьякова, на рынке появилось еще около 100 000 кв. м, но это с учетом жилья, переведенного в офисы, и с учетом перепрофилирования и реконструкции старых зданий.

«Предложений хватало, – резюмирует Сорокина. – Но тем не менее покупателям было непросто найти офис, который бы полностью соответствовал всем их требованиям». По наблюдениям Чемпинской, после того как на рынке увеличилось предложение, покупатели стали гораздо капризнее и предъявляют много индивидуальных требований к новому офису.

Специалисты выделяют две основные тенденции, которые стали формироваться в сегменте офисов в 2007 г. Первая заключается в том, что уже в прошлом году стали сильно разниться цены на офисы в зависимости от качества объектов. Например, в современных бизнес-центрах с удобным месторасположением и продуманной инфраструктурой ставки аренды за год повысились на 20%, в объектах похуже рост ставок был на уровне инфляции, в перепрофилированных под офисы старых зданиях – ниже инфляции, говорит Третьяков.

В конце 2007 г. 1 кв. м офисной недвижимости в центральных районах Самары составил, по данным компании «Спектр недвижимости», 50 000–62 500 руб. – в зависимости от уровня объектов, в отдаленных – 37 500–42 500 руб., на окраинах (Кировский район, район Безымянки) 1 кв. м можно было приобрести в среднем за 25 000–30 000 руб. Средние ставки аренды в центре начинались от 700 руб. за 1 кв. м в месяц, в более удаленных – около 500 руб.

Самарские эксперты говорят, что в 2008 г. дифференциация цен на объекты различного качества продолжится. «Учитывая, что в центральных районах города построено довольно много офисов хорошего уровня, в этом году инвесторы могут начать проекты в спальных районах города, тем более что деловая активность растет везде», – прогнозирует Винтаев. С ним согласны Третьяков и Ерофеев, которые отмечают, что у них уже были клиенты, искавшие качественный офис в отдаленных районах города – Промышленном, Кировском, Советском.

Риэлторы не ждут сильного повышения цен на офисы в этом году, говоря, что цены и так уж достигли предела за прошлые годы. По прогнозам Винтаева, за 2008 г. рост составит 25%. Что касается структуры потребительских предпочтений, то в 2007 г. не происходило каких-то ощутимых перемен, и риэлторы считают, что такая же тенденция сохранится и в 2008 г.

По информации аналитических отделов компаний «Мабис», «Поволжский центр развития» и «Горизонт», в прошлом году были востребованы офисы метражом около 100 кв. м, в связи с активным развитием малого бизнеса люди искали офисы до 50 кв. м. Крупные офисы – от 500 до 1000 кв. м – искали реже, в основном крупные самарские и московские компании.

Склады – в рост

Долгое время в Самаре складской сегмент был представлен старыми, в основном неотапливаемыми складами, как правило, перепрофилированными из старых зданий, или же продовольственными базами. Компании, приходящие в регион, в поисках качественных помещений вынуждены были строить склады сами. Так в свое время поступили компании «Нестле», «Балтика», Pepsi-Cola, Coca-Cola и др.

После того как дефицит в сфере торговых и офисных помещений был частично преодолен, в 2006 г. инвесторы наконец-то заинтересовались и складами. В 2007 г. эта тенденция была продолжена. В Самаре в то время реализовался ряд довольно крупных проектов. Компания «Виктор и Ко», специализирующаяся на строительстве торговых центров, вела строительство логистического комплекса общей площадью 130 000 кв. м. В конце 2006 г. в эксплуатацию сдали первую очередь комплекса площадью 35 000 кв. м. В 2007 г. построили вторую очередь из двух зданий по 28 500 кв. м.

«Нельзя назвать это бурным всплеском активности на рынке, но, учитывая, что до 2006 г. он вообще не развивался, это уже что-то», – отмечает Третьяков. Он считает, что по мере насыщения других сегментов рынка инвесторы все активнее станут интересоваться складами – «пока это сравнительно свободная ниша». С ним согласна и пресс-секретарь самарской корпорации «Версиво» Ирина Шаповалова. Она рассказала, что «Версиво» ведет строительство крупного логистического терминала, чтобы «выйти на очень перспективный рынок». Общая площадь складского комплекса класса А – 21 600 кв. м.

Эксперты советуют инвесторам обратить внимание на склады, прогнозируя, что отдача от них будет не меньше, чем от торговых или офисных помещений. По данным Третьякова, ставки годовой доходности складов в 2008 г. могут составить около 20%.

Пока в сегменте складов все крупные проекты реализуют самарские игроки. О планах экспансии в регион то и дело заявляют мировые и российские операторы, однако дальше этих заявлений они пока не идут. По данным «Индэст-Девелопмент», о планах выйти на самарский складской рынок в ближайшие годы заявляли логистический оператор «Алерс», ИПГ «Евразия», «Каширский двор», «Русская логистическая служба», Национальная логистическая компания, FM Logistics, DHL. Пока эти проекты остались на уровне планов. «Причины затруднения их выхода на рынок – те же, что в прочих сегментах коммерческой недвижимости», – отмечает Винтаев.

В 2007 г. было заявлено о двух масштабных проектах в сфере логистики. По информации министерства транспорта, связи и автодорог Самарской области, в регионе к 2012 г. построят международный логистический центр. Сумма вложений в проект составит 7 млрд руб., строительство начнется в этом году.

«Российские железные дороги» планируют вложить 18 млрд руб. в развитие инфраструктуры транспортного направления Кузбасс-Азово-Черноморского транспортного узла на территории Самарской области. Проект позволит укрепить торговые отношения губернии с другими регионами страны, считают его разработчики. Он уже получил господдержку и рассчитан на 2006–2009 гг. На территории Самарской области он пока не начат.

Гостиницы

в аутсайдерах

Самым заметным явлением в сфере гостиничной недвижимости в 2007 г. стало открытие отеля уровня «4 звезды» Holiday Inn на 170 номеров. Строительство гостиницы финансировал холдинг «Волгабурмаш». Отелем управляет международная компания InterContinental Hotels Group, владеющая брендом Holiday Inn Hotels. До этого в Самаре существовал только один отель уровня «4 звезды» – «Ренессанс-Самара» под управлением транснациональной компании Marriott International (196 номеров). Иван Лайош, генеральный менеджер «Ренессанс-Самара», признается, что Holiday Inn составит конкуренцию в первую очередь именно его гостинице.

Помимо этого в феврале 2007 г. открылась вторая гостиница компании «Ост-Вест» – «Ост-Вест-Сити» на 28 номеров. Таким образом, в Самаре образовалась первая сеть мини-отелей. Михаил Ильин, управляющий сетью, пока не конкретизирует ее планы.

По оценкам Лайоша, в Самаре существует острый дефицит номеров. «Нужно построить еще как минимум пять отелей как Holiday Inn, чтобы смягчить нехватку мест», – говорит Миноров. Как рассказал Ильин, на рынке почти нет конкуренции, каждая гостиница находит своего клиента, а отельеры дружат между собой. Наибольший спрос в Самаре на отели класса «3 звезды», однако их пока не строят, констатирует Винтаев. Международные компании не реализуют проекты ниже уровня «4 звезды». Местные же игроки предпочитают строить более дешевые по вложениям мини-гостиницы. Гостиница окупается долго, возможно, это и отпугивает девелоперов.