Доходное место: Офисная недостаточность

Строительство офисных зданий в Москве продолжает оставаться одним из самых эффективных способом инвестирования. Активность девелоперов связана со стабильностью рынка и приходом западных девелоперов, считают в компании Welhome. Хотя показатели различных источников отличаются, все они подтверждают заметный рост ввода новых площадей в 2007 г. По данным компании S.A. Ricci / King Sturge, в столице сдано в эксплуатацию 104 000 кв. м офисов класса А, 268 000 кв. м – класса В+ и 206 400 кв. м – В-, что равно росту соответственно на 7,86%, 11,5% и 9,62%. Всего же, по данным компании, объем офисов класса А составил 921 000 кв. м, офисов классов В+ и В- – 3 350 700 и 2 192 000 кв. м соответственно. По данным компаний Blackwood и Praedium, за 2007 г. в Москве сдано 1,5 млн кв. м офисных площадей, хотя, по заключению аналитиков ГК «Пересвет-Групп», общегодовой прирост составил не более 1,1 млн кв. м.

По подсчетам Russian Research Group (RRG), в 2007 г. в сегменте офисной недвижимости на рынок вышло 876 новых предложений. Общее количество экспонируемых офисов за год составило 1357 штук, что на 6% больше количества объектов, предлагаемых в 2006 г. «К концу декабря общее количество качественных офисных площадей в Москве составило около 7,2 млн кв. м», – говорит Лада Белайчук, ведущий аналитик Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko.

Знаковым событием 2007 г. стало окончание строительства двух крупных офисных центров класса А в рамках проекта ММДЦ «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной – бизнес-центра «Северная башня» общей площадью 135 000 кв. м и делового центра «Башня на набережной» общей площадью 167 000 кв. м. А также многофункционального комплекса Lotte Plaza на пересечении Садового кольца и ул. Новый Арбат. Общая площадь комплекса составляет около 80 000 кв. м, из которых 20 000 кв. м приходятся на офисную часть. В ЦАО, по данным компании «Новое качество», в течение 2007 г. введено в эксплуатацию примерно 30% от общего объема офисных площадей классов А и В, возводимых в столице. Значительная их часть – это объекты на территории ММДЦ «Москва-Сити».

В числе наиболее значимых объектов класса А, введенных в эксплуатацию в 2007 г., – многофункциональный комплекс Lotte Plaza (79 000 кв. м) на Новинском бульваре, БЦ «Северное сияние» (39 000 кв. м) на ул. Правды, «Химки бизнес-парк», 1-я очередь (23 500 кв. м), на Ленинградском шоссе, БЦ «Резиденция» (22 000 кв. м) на Рублево-Успенском шоссе. В классе В это офисный комплекс «Кругозор» (59 000 кв. м) на ул. Обручева, БЦ «Лефортово», 1-я и 2-я очереди (35 000 кв. м), на ул. Электрозаводской.

По данным Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, в декабре на рынок столичной недвижимости вышло 349 000 кв. м построенных и реконструируемых площадей классов А и В, что составляет около 40% от запланированного ввода.

Сладкий центр

Но строить офисы в Москве с каждым годом все сложнее. Важной новостью для офисного рынка в 2007 г. стал запрет столичных властей на офисное строительства в ЦАО с ограничением территории застройки площадкой в ММДЦ «Москва-Сити». По данным компании «Новое качество», условием получения площадок в срединной части города все чаще становится освоение промышленных территорий. В числе заявленных проектов – офисный комплекс «Южный порт» на территории бумажной фабрики «Восход» в 2-м Южнопортовом проезде, торгово-деловой комплекс на пересечении Звенигородского проспекта с 3-м Силикатным проездом и др. Данная тенденция вполне закономерна в условиях практически полного отсутствия в городе свободных площадок под застройку, с одной стороны, и общей тенденцией улучшения имиджа города за счет вывода индустриальных объектов – с другой, считают в компании Blackwood.

Андрей Петров, партнер международной консалтинговой компании Knight Frank, отметил формирование новых деловых районов, которые станут в ближайшие годы центром деловой активности Москвы. Среди наиболее крупных – ММДЦ «Москва-Сити», район Nagatino i-Land в Нагатинской пойме, а также деловые зоны вблизи Белорусского и Павелецкого вокзалов. «Вокруг и на территории этих зон ведется активное строительство офисных центров классов А и В, в том числе многофункциональных комплексов», – говорит он.

По мнению Ульяны Алиевой, директора департамента консалтинга и аналитических исследований Mayfair Properties, яркой тенденцией 2007 г. является укрупнение строительства офисных зданий, расположенных за пределами ЦАО, а также в районе МКАД. «Это вызвано желанием получения максимальной прибыли девелоперами от вложенных средств», – уточняет она. Например, общая площадь «Химки бизнес-парка» – более 130 000 кв. м, офисного комплекса на ул. Двинцев – 57 800 кв. м, «Кругозора» – 59 000 кв. м.

Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», отметил увеличение в 2007 г. спроса на качественные объекты офисной недвижимости в подмосковных городах с численностью населения от 50 000 до 100 000 жителей, что повлияло на повышение интереса девелоперов к реализации проектов, по уровню и качеству не уступающих московским. «Офисные помещения появились в проектах комплексной застройки на территории Московской области, как, например, «Большое Домодедово», «А101» и др.», – говорит он.

На рынке в прошлом году наблюдалась тенденция, когда арендаторы берут в аренду помещения, превышающие по размеру их потребности в офисных площадях, и впоследствии сдают их в субаренду. «Тем самым компании стараются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения», – говорит Марина Петрова, аналитик отдела оценки и консалтинга компании «ДоминионМ». Большинство договоров заключается сроком на пять лет, однако все больше примеров увеличения сроков аренды – до 7–10 лет. Как и в прошлом году, собственники зданий предпочитают сдавать в аренду площади крупными блоками – от 2000 кв. м.

Активность иностранцев

Рост активности западных и российских инвестиционных фондов – яркая тенденция 2007 г. На рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России вышел фонд UFG Asset Management объемом $150 млн. Компания Midland Development заявила о строительстве офисного комплекса в промышленном районе Москвы «Южный порт» и реконструкции нескольких административных зданий на Олимпийском проспекте. Американский фонд Wells инвестировал средства в строительство бизнес-центра «Двинцев» на одноименной улице в САО. Для строительства бизнес-парка «Калужский» на Калужском шоссе (д. Мамыри) создано совместное предприятие, в которое входит инвестиционный фонд Marbleton Property Fund (JER Partners, Alfa Capital Partners) и девелоперская компания Storm Properties. Недавно вышедший на российский рынок ирландский фонд Quinn Group приобрел торгово-офисный центр «Каспий» на территории СЗАО. Израильская компания Ocif планирует в 2008 г. начать строительство 800 000 кв. м коммерческой недвижимости вблизи аэропорта «Внуково» и офисный комплекс вблизи ст. м. «Багратионовская» площадью 200 000 кв. м. В компании Blackwood отметили, что высокий интерес к рынку офисной недвижимости со стороны международных фондов привел к росту числа инвестиционных сделок, но также и к формированию тенденции постепенного снижения ставки доходности.

Громкие проекты

В 2007 г. было объявлено о реализации целого ряда новых офисных проектов. Пол Блэкман, региональный директор по офисной недвижимости Colliers International, в числе знаковых назвал многофункциональный офисный комплекс White Gardens (63 000 кв. м арендуемых офисных площадей) в районе ст. м. «Белорусская», который планирует построить компания AIG Lincoln Russia. А также офисный комплекс в Оружейном переулке (девелопер – «ДС-Девелопмент») общей площадью 190 000 кв. м, в том числе 80 000 кв. м офисных, 10 000 кв. м торговых площадей. В компании «Новое качество» выделили проект компании «СТ Тауэрс» «Башня «Россия» на территории ММДЦ «Москва-Сити» общей площадью 460 000 кв. м, которая станет самым высоким зданием Европы (612 м), и БЦ «Золотой век» (290 000 кв. м), что компания «Стройпрогресс» намеревается реализовать на Алтуфьевском шоссе. А эксперты S.A. Ricci / King Sturge отметили проект «Капитал Групп» «Город столиц» в «Москва-Сити», 1-я фаза – 288 700 кв. м, и проект KR-Properties – «Красная Роза», 1-я фаза – 61 000 кв. м, реализация которых началась в 2007 г.

Крупнейшие сделки

Самым заметным событием 2007 г. стало подписание первого предварительного договора аренды в Nordstar Tower (147 000 кв. м) – первом офисном небоскребе, возводимым компанией «ДС-Девелопмент», входящей в группу компаний «Дон-строй», за пределами «Москва-Сити» на ул. Беговой. Компания IBS, российский лидер по реализации проектов в сфере управленческих и информационных технологий, подписала договор на аренду 13 из 42 этажей Nordstar Tower площадью 36 840 кв. м. По оценке экспертов, это самая крупная сделка по аренде офисных помещений класса А на столичном рынке коммерческой недвижимости. Вторая крупнейшая сделка которая только немного уступает первой – аренда компанией PricewaterhouseCoopers 32 500 кв. м офисных площадей в одном из самых успешных бизнес-центров – «Белая площадь» (ул. Лесная).

Также в числе ключевых сделок года – аренда компанией Procter & Gamble 18 000 кв. м офисных площадей в БЦ «Метрополис» на Ленинградском шоссе, компанией «СТС Медиа» – 16 000 кв. м в БЦ «Профико» на Крылатских Холмах, компанией «Транстелеком» – 15 000 кв. м в БЦ «Северная башня», «Ренессанс Капиталом» – 14 000 кв. м в офисном комплексе «Башня на набережной» на Краснопресненской набережной в ММДЦ «Москва-Сити», компанией Deloitte & Touch – 29 000 кв. м в деловом центре «Эрмитаж Плаза». Крупнейшими арендаторами офисного комплекса «Ситидел» на Земляном Валу, по данным Knight Frank, стали компании JTI «Русфинанс» и Bayer, арендовавшие соответственно 6790, 6580 и 5520 кв. м.

В компании Colliers International значимым событием 2007 г. считают сдачу в аренду всех площадей 1-й очереди «Химки бизнес-парка» – это 19 985 кв. м. В числе арендаторов – «Форд Мотор Компани», DHL, одно из подразделений IКЕА, строительная компания Schuco International Moskau, а также российское представительство французской Renault.

«Рост деловой активности как российских, так и международных компаний наряду с увеличением числа сделок по предварительной аренде и продаже свидетельствует о сохранении высокого уровня спроса на офисные помещения классов А и В», – говорит Пол Блэкман.

По итогам 2007 г. уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах Москвы не превышал 4%. По словам Лады Белайчук, меньше всего свободных помещений классов А и В по-прежнему наблюдается в Замоскворечье и на юго-западном субрынке – там уровень свободных помещений менее 3%, на фрунзенском субрынке – всего около 2%.

Предельно низкий уровень вакантных помещений в офисных зданиях класса А вызван тем, что к моменту ввода зданий в эксплуатацию большая часть офисных площадей в них уже реализована, объясняет Марина Петрова. Например, основная часть площадей БЦ Lotte Plaza и БЦ «Аквамарин» (2-я очередь) была сдана в аренду уже на этапе строительства. На рынке наблюдается тенденция, когда арендаторы берут в аренду помещения, превышающие по размеру их потребности в офисных площадях, и впоследствии сдают их в субаренду. Тем самым компании стараются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения.

По данным S.A. Ricci / King Sturge, среди крупнейших сделок по продаже офисных площадей лидирует «Газпромстрой», купивший в БЦ «Миракс-Плаза» 130 000 кв. м из 250 000 кв. м – общей площади всего здания. В компании «Новое качество» также отметили сделки по приобретению компаниями «Прана» 25 785 кв. м площадей в офисном здании ЮКОСа на ул. Дубининской, «Транссистемой» – 10 350 кв. м в Nagatino i-Land в Нагатинской пойме, «Интерросом» 8400 кв. м в офисном здании на Б. Якиманке, 40, и компанией «ГидроОГК» 7480 кв. м в БЦ на ул. Архитектора Власова, 51. А в компании Mayfair Properties отмечают покупку 63 000 кв. м офисных площадей Внешторгбанком в МФК «Федерация» и 40 000 кв. м компанией «Промышленные инвестиции» в БЦ «Новосущевский».

Растущая аренда

По данным Jones Lang LaSalle, в Москве зарегистрирован рекордный рост объема арендованных и проданных офисных площадей в Европе – на 59% по сравнению с тем же периодом в прошлом году. Рост спроса на офисные помещения сопровождается ростом ставок аренды и снижением доли свободных площадей, считают в компании.

По словам Юрия Юдакова, руководителя отдела офисной недвижимости Praedium, рынок уже преодолел барьер $1000 за 1 кв. м в год, а некоторые объекты, например, в ММДЦ «Москва-Сити» предлагаются по ставке $1500–2000 за 1 кв. м в год. Уровень арендных ставок на офисные помещения класса А в Центральном деловом районе, по данным S.A. Ricci / King Sturge, достиг $1200–1500 в год (triple net), для классов В+ и В- этот показатель составляет $967 и $863 соответственно. Эксперты разных компаний разошлись в оценке средней ставки аренды. Например, в компании Praedium считают, что за офисы класса А ставка аренды составила $1000 за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов, а за класс В – $750 за 1 кв. м. В компании «Новое качество» – соответственно $1050 и $690 за 1 кв. м в год.

По данным Knight Frank, в наиболее престижных районах Москвы аренда 1 кв. м за год выросла до 50%, что является беспрецедентным случаем на рынке за последние 10 лет. Для сравнения: в 2006 г. арендные ставки на офисы классов А и В в среднем увеличились на 15–20%. «Можно выделить несколько причин, повлиявших на ценообразование: низкий процент вакантных площадей, падение курса доллара, высокий спрос со стороны арендаторов на качественные площади, растущая активность западных фондов, заинтересованных в приобретении инвестиционно привлекательных объектов офисной недвижимости», – поясняет Андрей Петров.

Вячеслав Лимонов, генеральный директор компании «Новое качество», отметил, что темпы роста ставок на объекты недвижимости класса А опередили темпы роста ставок аренды на офисы класса В и разница между этими показателями увеличивается равномерно. Например, в IV квартале 2005 г. разница составила 35%, в IV квартале 2006 г. – 36%, в IV квартале 2007 г. – 52%. Стремительный рост средних ставок в 2007 г. в компании объясняют выходом на рынок большого количества уникальных качественных объектов класса А – Lotte Plaza, «Северная башня», «Стальная роза» и др., арендные ставки в которых были выше, чем в других ранее введенных объектах соответствующего класса. Значительный скачок ставок аренды произошел и на других объектах. Например, в течение III квартала 2007 г. в БЦ в Леонтьевском переулке, 25/10, ставка увеличилась с $1100 за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов до $1300, в БЦ «Кругозор» на ул. Обручева, 30, стр. 1, – с $800 до $1000, в бизнес-центре «Фабрика Станиславского» (ул. Станиславского, 21, стр. 1, 2, 18) – с $750 до $1100.

По данным Russian Research Group, средневзвешенная цена офисных объектов в конце 2007 г. превысила $6050 за 1 кв. м, что соответствует 73% роста. Средняя стоимость 1 кв. м внутри Садового кольца в течение 2007 г. выросла более чем в два раза (на 119%) и составила $11 810, а за его пределами – только на 64%, достигнув $5124 за 1 кв. м.