Технологии рынка: Невостребованные берега

Из общего объема предложения земли на подмосковном рынке участки под рекреационное назначение рядом с водоемами встречаются крайне редко и составляют 0,2%. Между тем непосредственная близость к воде делает эти участки самыми дорогими и востребованными на рынке. «Стоимость земли на Клязьминском и Пестовском водохранилищах сейчас иногда превышает 50 000 евро за сотку, если все в порядке с документами. В других местах цены ниже, но также в несколько раз превышают стоимость обычного участка в отдалении от береговой линии. На верхней Волге за сотку просят иногда до 20 000 евро», -- делится информацией генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев.

Прибрежная экономика

Основной потенциал использования прибрежной зоны – рекреационное назначение, так как строительство жилья и других капитальных объектов здесь запрещено или серьезно ограничено. Учитывая западный опыт развития береговой линии в городах и пригородах, прибрежные зоны могут экономически эффективно использоваться при размещении там инфраструктуры: строительстве набережных, развлекательных комплексов и т. д.

Но в Подмосковье и ближайших областях высокая стоимость сделала береговую линию практически закрытой для инвесторов, а власти вовсе не заинтересованы в ее развитии. На близлежащих к Москве водохранилищах, в том числе и на Иваньковском (так называемое Московское море), практически не появляется новых проектов. «Мы не видели предложений на оформление рекреационных территорий ни в собственность, ни в аренду на первичном рынке около трех лет», -- говорит Лещев.

По словам экспертов девелоперских компаний, особенности получения земли под рекреационные цели на данный момент напоминают времена середины 1990-х гг. – без участия рыночных отношений. Рынка земли под яхт-клубы и дома отдыха, по их мнению, в Подмосковье не существует, практически все действующие сейчас объекты были созданы на основе старых баз еще в советское время.

Еще один аспект – земля и вода в России изначально воспринимались как общее достояние, частная собственность на которое невозможна. Западный подход, когда ты занимаешь кусок земли и кусок воды и пользуешься этим, воспринимается негативно. Власти понимают это, и когда кто-то пытается получить документ на собственность, то часто следует отказ или серьезное затягивание сроков.

Рекреация по-русски

Такая ситуация, по мнению экспертов, закономерна: с одной стороны, власти бояться пустить все на самотек, что может привести к полной приватизации прибрежной линии, с другой – слишком дорогим делают входной билет для инвесторов. «Оформление земли под яхт-клуб и гостиницу в г. Тверь у речного вокзала идет уже 2,5 года. Я консультирую не одну фирму по теме строительства рекреационных центров – есть замечательные проекты, но земля пока так и не получена. Если компания стремится все делать вбелую, по закону, то препятствий много и оформление затягивается на годы – от трех до семи лет», – возмущается директор по развитию группы компаний Ridel Алексей Ушаков.

Кроме того, далеко не каждый будет рисковать собственными средствами для разработки документации без гарантии результата. «Подготовка полного списка документов, не говорю про согласования, стоит $100 000 –200 000 (концепция, ТЭО, маркетинговые исследования, бизнес-план, проект, эскизный проект, изыскания), и это все до согласования. Можно сказать, проект дарится чиновникам», – добавляет Ушаков.

Те яхт-клубы и другие рекреационные зоны, которые все же появляются, как правило, строятся вместе с коттеджным поселком. «Если яхт-клуб привязан к поселку, гостинице или бизнес центру, то он окупился в тот момент, когда появился на плане участка. Само наличие такого объекта сейчас повышает стоимость недвижимости в этом месте минимум на 30%», – утверждает Ушаков.

Яхт-клубов в чистом виде сейчас не строится, это нерентабельно. «Если делать яхт-клуб по современным технологиям, как во всем мире, с плавучими понтонами, то его окупаемость составит как минимум 10 лет. Так, один понтон в 25 м будет стоить около 30 000 евро. Если ставить яхты кормой к понтону, то при ширине каждой 4 м всего можно разместить шесть корпусов. То есть, для того чтобы окупить только понтон, не считая электричества, проведения воды и других затрат по клубу, с каждого судовладельца надо получить 5000 евро. Такие суммы могут платить только очень обеспеченные люди», – рассказывает эксперт по проектированию и строительству яхт-клубов Дмитрий Соловьев.

В результате на берегах Подмосковья и близлежащих областей сегодня работают в основном дорогие яхт-клубы, созданные на базе старых советских, а также дома отдыха с такой же историей. Оптимальной базой для создания таких объектов по-прежнему служат старые пансионаты, пионерские лагеря на берегах водоемов, которые сейчас используются не по назначению. На таких площадках проще всего оформить разрешения под рекреационное использование того или иного объекта.

Законодательная путаница

Для тех, кто является владельцем участка на берегу водохранилища или реки, пригодного для создания рекреационной зоны, оформление разрешений может затянуться на неопределенный срок.

В первую очередь вопросы возникают с переводом категории земли, где главным препятствием служит путаница в законодательстве. Существует двойственность понятия «земли рекреационного назначения», допускаемая действующими законами, а именно Земельным кодексом. По словам руководителя юридического департамента компании IntermarkSavills Аллы Лягиной, рекреационные зоны могут быть выделены как из категории земель населенных пунктов, так и из земель особо охраняемых территорий. «Такая двойственность накладывает свой отпечаток на сложность процедуры перевода иных категорий земель в земли рекреационного назначения», – говорит она.

Если говорить о землях населенных пунктов и рекреационных зонах в них, то правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Если говорить о землях особо охраняемых территорий и выделяемых среди них землях рекреационного назначения, то согласно статье 98 ЗК РФ к таковым относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. Казалось бы, именно последние наиболее пригодны для строительства яхт-клубов, однако строительство постоянных причалов усложняет этот процесс.

«Оптимальное устройство яхт-клуба – расположение на его территории переносного шатра под ресторан, без капитальных строений, и проведение там корпоративных мероприятий. Это приветствуется и экологами. Сам ресторан может окупиться и за полсезона, другое дело, что в нагрузку идут причалы», – говорит Соловьев.

Чтобы выделить землю под рекреационное назначение из категории особо охраняемых земель, требуется, чтобы был сделан проект планировки всей территории. Это касается и Москвы, и Подмосковья. «Мы столкнулись с тем, что парк «Москворецкий» (пятая часть Москвы), на территории которого мы создавали объекты, проекта планировки не имел, и поэтому, когда мы пытались спроектировать и создать конкретные объекты, нам говорили, что это невозможно. Проект планировки предполагает четкое разделение на зоны: где можно строить, где нельзя, что отдать под рекреацию, а что – нет, где будут проходить границы водоохранных зон и т. д. А чтобы это все сделать, требуются серьезные затраты, которые никто не хочет нести. Как правило, эта процедура финансируется инвесторами, которые строят жилье и кварталы», – делится информацией Соловьев.

Кроме того, в Москве вся инвестиционная деятельность, включая предоставление земельных участков, происходит на конкурсной основе. Разработка исходно-разрешительной документации стоит немалых денег, которые инвестор не готов платить без гарантии того, что участок достанется ему. В итоге резко сократилось выделение городских участков под какие-либо рекреационные цели. «Складывается впечатление, что все существующие на реке объекты инфраструктуры хотят убрать, а новое не создают. В Подмосковье ситуация также не простая», – говорит Соловьев.

Еще одним серьезным препятствием на пути реализации рекреационного проекта выступает новый Водный кодекс. До его выступления в силу вообще ничего нельзя было строить в водоохранной зоне. Новый документ дает возможности это делать, но здесь также существует несколько парадоксов. Так, кодекс предполагает продажу или сдачу в аренду прибрежной территории на конкурсной основе. Но если владелец земельного участка захочет приобрести прибрежную зону или арендовать ее, если он проиграет в конкурсе, то территория может достаться кому-то другому. Эти вопросы не имеют четких ответов.

Более того, Водный кодекс до сих пор до конца не изучен ни чиновниками, ни инвесторами. Для простого обывателя и бизнесмена в отличие от Гражданского и даже Земельного кодекса новый кодекс является чем-то экзотическим. Выделение земель под рекреационные нужды, а также перевод земель для этих целей практически не ведутся.

В итоге, как констатируют девелоперы и игроки земельного рынка, развитие береговой линии и водного пространства в России сегодня отстает в своем развитии от всех остальных сфер на 15 лет. Ближайшие водохранилища осваиваются без учета какого-либо единого плана. Появляются разрозненные проекты, которые предназначены только для ограниченного контингента. Как правило, это дорогие элитные яхт-клубы или базы отдыха.

Между тем мировой опыт показывает, что для стран, не обладающих морским берегом, даже на небольших водных пространствах можно создавать доступную инфраструктуру, которая приносит гораздо более ощутимый экономический эффект, чем отдельные дорогие объекты.