Арендаторы ждут выбора

По данным Astera St. Petersburg, в 2007 г. в было введено почти 240 000 кв. м офисных площадей. Почти 180 000 кв. м из них – класса В, на класс А пришлось более 55 000 кв. м, класс С занял почти 4000 кв. м. Общий объем офисных площадей по итогам 2007 г. составил 1,4 млн кв. м, сообщает руководитель отдела консалтинга Astera St. Petersburg Евгения Васильева.

Объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в 2008 г. заявлен на уровне 560 000 кв. м, говорит директор департамента Colliers International Дмитрий Кузнецов. На самом деле, прогнозируют аналитики из Astera, появится примерно 330 000–350 000 кв. м – ряд объектов, как обычно, введут с задержкой.

Одна из новых тенденций рынка – выкуп российскими и иностранными инвесторами промышленных зданий в центральных районах города для их реконструкции и создания многофункциональных центров с офисной составляющей, говорит Васильева. Такие проекты заявлены на территории бывшего завода «Подъемтрансмаш» на Обводном канале, фабрики «Светоч» на Петроградской стороне, завода «Красногвардеец», ОАО «Севкабельхолдинг» и др.

Кузнецов говорит об укрупнении офисных центров – средняя площадь строящихся объектов за последние несколько лет выросла втрое и сейчас составляет 30 000 кв. м. Новые проекты имеют площадь более 100 000 кв. м. Например, общая площадь делового квартала «На Малой Охте» – 150 000 кв. м, «Сокол Сити» – 151 000 кв. м, Clover Plaza – 327 000 кв. м, «Набережная Европы» – более 300 000 кв. м.

Проектов в классе С на 2008 г.,

по информации консультантов, заявлено не было. Васильева объясняет это так: доходы предпринимателей растут, бизнес расширяется, вопрос имиджа выходит на первый план – и арендаторы переезжают в новые объекты более высокого класса. Доля вакантных площадей в них не превышает 5%. По данным «Knight Frank Санкт-Петербург», в течение 2007 г. в классе А она составляла 4,6%, а в классе В – 3,3%.

Увеличение площадей бизнес-центров приводит к тому, что у арендаторов появляется возможность выбора – это способствует конкуренции, говорит Кузнецов. Васильева не исключает в 2008 г. замедления роста арендных ставок. «Собственники уже конкурируют за арендаторов по предлагаемым им услугам и уровню ставок», – заявляет она. По данным Colliers International, за 2007 г. запрашиваемые ставки (с учетом коммунальных и эксплуатационных расходов) в бизнес-центрах класса А выросли на 15–16%, в классе В – на 8–10%. Чистые ставки (triple net) поднялись соответственно на 5–7% и 3–5%, говорит Кузнецов. В среднем аренда 1 кв. м обходилась в классе А в $540–1100 за год, в классе В – в $300–670, включая эксплуатационные расходы, без учета НДС, сообщают аналитики Colliers International.

Ожидаемое пополнение на рынке офисов в 2008–2009 гг. будет сдерживать рост ставок, говорит руководитель отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Полина Макаренко. Если заявленные офисы в 2008 г. будут вводиться с опозданием и доля вакантных площадей сохранится на низком уровне, то можно ожидать 20–30%-ного роста ставок, предупреждает руководитель отдела исследований и аналитики Colliers International Валерий Трушин. При стабильном вводе площадей ставки, по его мнению, вырастут всего на 5–7%. Кузнецов прогнозирует дифференциацию арендных ставок: новые качественные объекты будут обходиться арендаторам дороже, чем ранее сданные в эксплуатацию.

Средневзвешенная ставка в классе А не будет сильно расти из-за появления более низких ставок в офисах на периферии, добавляет Макаренко.

Все больше офисных объектов строится на окраинах города, отмечают аналитики. Децентрализация становится определяющей тенденцией санкт-петербургского рынка. Например, в зоне Пулково-3 в ближайшие 5–7 лет может быть построено как минимум 150 000 кв. м качественных офисов, прогнозирует Макаренко. Не менее привлекательны для офисного девелопмента и территории «Морского фасада» вблизи кольцевой автодороги в Приморском районе. На периферии будут формироваться новые деловые зоны, уверен Кузнецов. Их ядром станет «Атлантик сити» (Приморский район), «Пулково скай» (Пулково-3), «Паль хаус» (пр. Обуховской обороны).