Переезд арендаторов
Казанские арендаторы офисов становятся их покупателями. Те, кто не нашел подходящего помещения, переезжают в современные бизнес-центры
На начало 2008 г. в Казани насчитывалось 69 бизнес-центров общей площадью около 330 000 кв. м, из них 20 объектов класса А и В+ общей площадью около 113 000 кв. м, подсчитали аналитики Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R).
По данным консультанта C&W/S&R Елены Стрюковой, за 2007 г. общий фонд качественных офисных площадей вырос незначительно: введено три новых объекта. Для сравнения: в 2006 г. было сдано 15 бизнес-центров. Стрюкова говорит, что доля свободных площадей в БЦ классов А и В в 2007 г. составила 5,5% – против 17% в 2006 г. Она объясняет это в основном переездом арендаторов из старых зданий.
Вынужденная миграция
«2007 год показал, что рынок поглощает излишки качественных площадей: особенно класса В, менее дорогого, но комфортного», – подтверждает руководитель отдела АН «Мегалит» Марсель Валиахметов.
Директор АН «Бизнес-риэлт» Марат Нуруллин уточняет, что в современные офисы часто вынуждены переезжать арендаторы, не нашедшие подходящих помещений, хотя часто их требования не находят отклика у арендодателей бизнес-центров. Те не хотят, например, предоставить круглосуточный доступ или разрешить разместить на здании наружную рекламу арендаторов.
По его словам, многие клиенты хотели бы арендовать небольшие особнячки либо офисные здания с отдельным, парадным, входом и хорошей парковкой.
Валиахметов говорит, что таких объектов на продажу мало, но, «если здание расположено в районе с хорошей транспортной доступностью, оно найдет покупателя». Не менее важна и транспортная доступность. Хотя снимать помещение в центре люди больше не хотят, отмечают Нуруллин и специалист АН «Юринфо» Эльза Абдрахманова: мало того что дорого, так еще и доехать из-за пробок проблематично.
Покупка вместо аренды
Начиная с прошлого года казанцы все больше покупают, а не арендуют офисные помещения, говорит Нуруллин. Еще год назад, по его словам, спроса на покупку офисов почти не было. Эксперт объясняет это изменением менталитета предпринимателей: «им нужен офис под себя».
Абдрахманова говорит, что по-прежнему сохраняется спрос на встроенные помещения: предприниматели покупают квартиры на первых этажах жилых домов и переводят их в нежилой фонд.
Валиахметов говорит, что рост арендных ставок за 2007 г. «не превысил темпов инфляции». Стрюкова прогнозирует дальнейшую стабилизацию ставок на качественные площади.
Новое строительство
На 2008 г. запланирован ввод в основном многофункциональных комплексов с офисной составляющей.
Во II квартале в центре Казани откроется новый деловой центр «Островский» (общая площадь – 8000 кв. м, офисная – 6500 кв. м, девелопер и управляющая компания – «Форум-трейдинг»). По словам Валиахметова, чье агентство эксклюзивно сдает площади в аренду, сейчас завершается отделка и заполнено более половины площадей: часть продана, часть сдана в аренду.
Бизнес-центр Bauer Plaza, строящийся в Ново-Савиновском районе, девелопер «Бауер-Казань» планирует сдать в III квартале 2008 г. Под офисы класса В+ будет отведено 2665 кв. м из 5520 кв. м общей площади. После ввода здания в эксплуатацию застройщик будет управлять комплексом.
Еще один проект с офисной составляющей реализует «Мостаф». Как сообщила Оксана Дубкина, начальник инвестиционного отдела компании, офисы займут в строящемся МФК 6500 кв. м из 16 000 кв. м. Сдача объекта – ориентировочно первое полугодие 2008 г.
Другой объект смешанного назначения строится в Московском районе. Девелопер – компания «Сайда», генподрядчик – «Связьстрой». Общая площадь 14-этажного здания – 10 736 кв. м. По словам Николая Сокольского, директора ООО «Офисный центр Ик» (занимается реализацией проекта), в МФК будут офисы класса А и гостиница, их площадь пока не определена, ориентировочный срок сдачи – III квартал 2008 г.
На III квартал 2008 г. намечена сдача торгово-административного комплекса «Парк Победы» общей площадью 23 500 кв. м. Инвестор – ЗПИФ недвижимости «Парк Победы», девелопер – «Главинвестпроектстрой».
В III квартале обещают ввести в эксплуатацию и торгово-офисный центр «Гранд-плаза» в самом центре Казани. Общая площадь здания – 3500 кв. м, офисная – 1555 кв. м. Девелоперы – ООО «Фауст» (Казань) и STR Group.
Эти объекты будут востребованы, не сомневается Валиахметов: они небольшие и удачно расположены. Плюс у них есть конкурентное преимущество в виде довольно вместительной парковки.