В фаворе высокий класс

Больше 90% из 3 млн кв. м офисной недвижимости Екатеринбурга – это офисы класса С, подсчитали в городской администрации. В преддверии приближающегося саммита ШОС (Шанхайской организации сотрудничества) чиновники разработали стратегический проект «Деловые центры». По словам вице-мэра Екатеринбурга Виктора Контеева, к 2015 г. стоит задача увеличить объем офисных помещений почти в два раза (на 2,2 млн кв. м). Класс А должен занять 23% рынка офисных помещений, класс В – 27%, оставшиеся 50% оставят классу С.

Региональный «сити»

Львиную долю офисов класса А (более 0,7 млн кв. м) предоставит городу деловой квартал «Екатеринбург-Сити» (девелопер «УГМК-холдинг»). В середине февраля был заложен первый камень в основание первой из четырех башен комплекса – «Исеть» (65 822 кв. м). Она станет единственным в комплексе зданием с жилыми апартаментами. Затраты на строительство «Исети» оцениваются в $230 млн без учета расходов на инфраструктуру. Предварительный срок сдачи объекта – конец 2010 г. Генподрядчик – ООО «Буиг-строй», зарегистрированная в Екатеринбурге дочерняя компания французского концерна Bouygues Batiment International.

Опасная концентрация

По данным аналитиков Уральской палаты недвижимости (УПН), в центре Екатеринбурга рядом с крупнейшим деловым комплексом строится 78% от всех новых бизнес-центров. Такая концентрация офисов в одном районе при неготовности инженерной, сетевой и транспортной инфраструктуры «может привести к коллапсу в развитии местного «Сити», предупреждают аналитики. По их мнению, после саммита ШОС спрос на офисы может снизиться. Это грозит не только падением цен на них, но и обесцениванием вложений инвесторов, а также уменьшением доходности офисного строительства, прогнозируют специалисты УПН.

Гендиректор «Пред-групп» Вячеслав Талашманов говорит о том, что коллапса можно избежать, если провести правильный анализ целесообразности строительства. «Но ошибки возможны – ведь, пока идет строительство, конкурентов становится больше», – сетует Талашманов. Тогда, по его словам, на выручку приходит комитет по товарному рынку администрации Екатеринбурга. Контеев, курирующий это направление, подтвердил: новым проектам, не вошедшим в число 44 бизнес-центров, предусмотренных программой «Деловые центры», трудно будет появиться в городе, особенно в его центре. Чиновник, впрочем, надеется, что застройщики и сами поймут неэффективность слишком большого количества офисов.

Ставки растут

Пока что, по данным компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составляет менее 1%. По словам руководителя отдела продаж УК Red Александра Щепкина, спросом пользуются и кабинеты по 10–15 кв. м, и площади в несколько тысяч квадратных метров. «Максимальный спрос приходится на помещения от 50 до 150 кв. м», – рассказывает он.

Но Red, строя бизнес-центры, делает ставку на крупных арендаторов: и местных, и международных. Такая же политика и у УГМК.

Щепкин надеется, что в бизнес-центры высокого класса может переехать часть арендаторов, которые сейчас размещаются в офисах класса С. «Один из наших клиентов переехал в БЦ «Сенат» именно из административного здания старой постройки и занял 1500 кв. м», – рассказывает он, признавшись, что пока такие случаи редки. «Для большинства клиентов класса С принципиальна цена аренды. Готовность платить за стабильность, сервис, качество, удобство и имидж присуща далеко не всем компаниям Екатеринбурга», – откровенен Щепкин. Он не исключает возможных проблем с заполняемостью новых качественных бизнес-центров.

Но пока рынок на подъеме и управляющие компании поднимают арендные ставки. По данным УПН за 2007 г., в качественных офисах они выросли на 25–30% – до уровня 1800 руб. за 1 кв. м в месяц. Цена аренды офисов низкого качества за 2007 г. практически не изменилась и составляет 1000 руб. за 1 кв. м в месяц.