Заявляют больше, чем строят

В 2007 г. на рынок вышли четыре здания: БЦ «Лондон» (общая площадь 13 500 кв. м, девелопер – компания «Выбор»), торгово-офисное здание (3600 кв. м) на Комсомольском шоссе, административные здания в Холодном переулке (7300 кв. м, «Легионпром НН») и на улице Родионова (4700 кв. м, заказчик – «Бизнес-центр»).

Задержка ввода

Ряд объектов девелоперы не смогли реализовать в заявленные сроки. Достраивается и, очевидно, будет введен в первом полугодии 2008 г. ТОЦ «Лобачевский Plaza» (офисные площади – 9600 кв. м, девелопер – «Новый город»). Готовится к вводу в эксплуатацию БЦ «На Стрелке» (11 000 кв. м, «Дельта»). Далеки от завершения строительства «Пентхаус палас» (11 000 кв. м, «Элтекс») и первая очередь Центра международной торговли (офисы – 6000 кв. м, девелопер – УК «Региональный центр международной торговли»).

Запросы растут

Второй год подряд темпы прироста офисных площадей остаются невысокими, что при растущем спросе формирует дефицит, констатируют опрошенные «Ведомостями» эксперты. «Коэффициент свободных площадей в бизнес-центрах за три года уменьшился в несколько раз – сейчас он не превышает 1,5–2%», – говорит директор Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ) Татьяна Романчева.

На рост спроса влияет расширение бизнеса местных и иногородних компаний. «Многие арендаторы хотели бы снять большие площади или открыть еще один офис», – признает Сергей Каратаев, руководитель отдела аренды УК «Ваш офис». По его словам, раньше в основном спрашивали помещения по 30–50 кв. м, сейчас запросы «укрупнились» – до 50–150 кв. м, востребованы площади более 1000 кв. м.

Быстрее инфляции

По данным Нижегородстата, инфляция в Нижегородской области в 2007 г. составила 16,1%. Арендные ставки росли быстрее. Средняя ставка в бизнес-центрах составила, по сообщению Романчевой, 636 руб. за 1 кв. м в месяц, что на 21,4% выше, чем в 2006 г. А в «БЦ на Родионова, 23» ставки выросли на 35%.

По данным НЦНЭ, в нагорной части города, где сосредоточена большая часть офисных центров, средние ставки в БЦ старого образца составили 550 руб. за 1 кв. м в месяц, в реконструированных – 703 руб., в новых – 1020 руб.

Рост арендных ставок эксперты объясняют не только инфляцией, но и удорожанием себестоимости строительства: девелоперы стремятся повысить ставки, чтобы не увеличивать сроки окупаемости проектов.

Однако, замечает Романчева, планку в 1200 руб. за 1 кв. м в месяц арендные ставки пока не переходят. В Нижнем Новгороде есть только один бизнес-центр, площади в котором сдаются по 1600 руб. за 1 кв. м в месяц. Это БЦ «Муравей» на Рождественской. Но в эту ставку включены все коммунальные платежи, отмечают собственники, а в других бизнес-центрах их вносят дополнительно. Минимальная ставка в бизнес-центрах нагорной части – 400 руб. за 1 кв. м в месяц, максимальная – 1600 руб. В заречной части – соответственно 366 руб. и 800 руб. за 1 кв. м ежемесячно.

В начале 2008 г. многие управляющие компании при пролонгации договоров с арендаторами повысили арендные ставки. Например, ЦДК и «Ваш офис» – в среднем на 15%. Но расходы арендаторов, по словам Каратаева, возросли еще более существенно из-за роста стоимости коммунальных услуг – только электроэнергия с 1 января подорожала на 60%.

Высокий класс

В Нижнем Новгороде пока только один бизнес-центр соответствует классу А – это БЦ компании «Столица Нижний». Если в 2008 г. девелоперы выполнят свои обещания, рынок города пополнится еще 50 000–60 000 кв. м площадей классов А и В.

К классу А относят свои помещения девелоперы, строящие здания «Лобачевский Plaza» и Центр международной торговли. Остальные строящиеся БЦ позиционируются не ниже класса В.

В 2008 г. ГК «Столица Нижний» обещает открыть для арендаторов БЦ на улице Семашко (6000 кв. м). ЦДК планирует достроить «Бугровский парк» (25 000 кв. м), а «Жилстройресурс» – ввести в эксплуатацию административное здание (9000 кв. м) в жилом комплексе «Пражский квартал». «Волго-Окский проект» завершает «Премьер» (12 000 кв. м).