На асфальте: Бюрократы и застройщики

Рынок вторичного жилья в прошлом году обошелся без потрясений – цены росли умеренно, спрос и предложение соответствовали друг другу. Потребительские предпочтения тоже не преподнесли риэлторам сюрпризов.

Весь 2007 год застройщики Самары жаловались на то, что их работе сильно мешают бюрократические ограничения – слишком долгие сроки получения разрешительной документации на строительство и сложности в регистрации построенного жилья. Оптимизма строителям не добавляло и отсутствие земельных участков под строительство.

Помощь пришла

В ноябре прошлого года власти признали: годовой план по вводу жилья к этому сроку не был выполнен даже наполовину. По прикидкам самарской мэрии, к концу 2007 г. в городе должно было появиться 600 000 кв. м новостроек. Однако за пару месяцев до нового года областное правительство выступило с сообщением о том, что за январь – октябрь в Самаре построено лишь 38% от плановых показателей.

Такая же плачевная ситуация была и в целом по региону. «Уже ясно, что план по вводу жилья в 2007 г., как и в 2006 г., фактически выполнен не будет – в области введено лишь 42% (675 800 кв. м жилья) от запланированного объема», – резюмировал в ноябре 2007 г. министр жилищно-коммунального хозяйства Самарской области Павел Донской. Напомним, что в 2006 г. по плану в Самаре должны были ввести 450 000 кв. м. По оценкам участников рынка, реально было введено около 200 000–250 000 кв. м. По словам министра, результат объяснялся проволочками: чиновники слишком долго оформляли необходимую документацию.

В январе 2008 г. ситуация с самарскими новостройками кардинально изменилась: чиновники областного министерства строительства и ЖКХ сообщили о том, что план по их вводу выполнен полностью. Как оказалось, власти просто помогли зарегистрировать уже построенные, но неоформленные дома.

По информации министерства, приведенной со ссылкой на Павла Донского, в Самаре в 2007 г. удалось ввести около 0,6 млн кв. м. В области сдали примерно 1,3 млн кв. м. Чиновники говорят, что, после того как в ноябре 2007 г. прогнозы по вводу жилья были «явно неоптимистичными», была проделана большая работа по решению данной проблемы.

«По поручению областного правительства муниципальные образования создали штабы для контроля за строительством жилых домов. Профильное министерство курировало их работу на местах, а в правительстве региона постоянно проводились совещания для разрешения возникающих проблемных ситуаций. В результате удалось зарегистрировать большое количество построенных, но не оформленных как введенные в эксплуатацию домов», – рассказывает Донской.

По его словам, правительство Самарской области планирует подготовить законопроект о сокращении количества структур, от которых застройщик должен получить разрешение на строительство, с 30 до 5–6 организаций. Также оно будет добиваться уменьшения сроков согласования документов с городскими, областными и федеральными инстанциями с 1,5 года до 2 месяцев.

Лояльность к застройщикам местные власти стали демонстрировать после того, как возглавивший в августе 2007 г. регион новый губернатор Владимир Артяков почти полностью сменил правительство. Павел Третьяков, независимый консультант по сделкам с недвижимостью, говорит, что «новая власть старается исправить недостатки и ошибки прежней». Никита Петухов, директор подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра «Мабис», добавляет, что в стране идет реализация нацпроекта «Доступное жилье» и самарские власти обязаны это учитывать. «Местные чиновники оказались бы в непростой ситуации, если бы не смогли на фоне нацпроекта выполнить годовые планы», – соглашается Третьяков.

Экономия времени

По мнению экспертов, концептуальным решением проблем первичного рынка Самары может стать переход от точечной застройки к комплексной. «Гораздо выгоднее собирать всю разрешительную документацию для строительства квартала или района, это экономит время застройщика и увеличивает его прибыль», – признает Александр Завелевич, начальник аналитического отдела АН «Самарская площадь».

В 2007 г. в городе было объявлено сразу о двух крупных проектах квартальной застройки. Городская администрация сообщила, что в Куйбышевском районе одна из крупнейших самарских строительных компаний – ГК «Амонд» собирается построить жилой район «Волгарь» общей площадью более 1,4 млн кв. м.

Проект был включен в перечень объектов, по которым застройщикам будут предоставлены госгарантии по кредиту – до 50% от суммы основного долга в рублях. В сентябре 2007 г. между «Амондом», администрацией Самары и коллективным сельхозпредприятием «Волгарь» было подписано соглашение о сотрудничестве. Полностью проект планируют реализовать до 2016 г. В 2008 г. должны сдать 68 000 кв. м и затем ежегодно – по 200 000 кв. м.

Реализацией второго масштабного проекта займется холдинг ППСО «АО «Авиакор». Он предусматривает комплексную застройку Ленинского района, где в течение 10 лет будет введено до 0,9 млн кв. м жилой и 69 000 кв. м коммерческой недвижимости. В октябре 2007 г. соглашение о реализации проекта с «Авиакором» подписали администрация Самары и областное министерство строительства и ЖКХ. По данным городской администрации, сумма вложений в проект будет равна $1,5 млрд. Сроки реализации проекта – 10 лет.

Мэр Самары Виктор Тархов довольно эмоционально оценил проекты комплексной застройки. Градоначальник сказал, что он от них, «как говорит молодежь, просто тащится». По словам Тархова, точечная застройка уродует Самару.

Покупатели вернулись

Однако, несмотря на проблемы, рынок самарских новостроек в 2007 г. не остался без покупателей, как в 2005–2006 гг., когда «многие ушли на вторичный рынок», говорит Ольга Фридман, гендиректор компании «Академия недвижимости». После принятия 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» «многих напугали истории обманутых дольщиков и банкротство нескольких самарских строительных фирм», вспоминает эксперт. «Все эти сложности успели забыться, и рынок новостроек снова стал пользоваться спросом», – соглашается с ней Юлия Чемпинская, замдиректора по риэлторской деятельности «Поволжского центра развития».

Тем не менее все опрошенные риэлторы отмечают, что покупатели стали осторожными. Петухов говорит, что в прошлом году наиболее востребованы были квартиры в почти готовых новостройках. «Люди были готовы брать квартиры даже на начальных стадиях строительства, но при условии, что есть полный пакет разрешительной документации на дом», – рассказывает Чемпинская. По словам Третьякова, покупатели не смотрели на район, главное – чтобы «застройщик был солидный и с документами все в порядке». Чемпинская добавляет, что 1-комнатные квартиры традиционно лидировали в структуре потребительского спроса.

Рост цен, несмотря на спрос, уже не был таким бурным, как в 2006 г. «Тогда цены выросли в среднем на 40–50% в год», – рассказывает Третьяков. По данным Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки компании «Спектр недвижимости», в 2007 г. цены выросли на 25%. По информации аналитического центра «Спектра недвижимости», в центральных районах Самары стоимость 1 кв. м составляла около 60 000 руб., в спальных – 35 000 руб., в среднем по городу 1 кв. м стоил 50 000 руб.

По мнению Винтаева, в 2008 г. увеличение стоимости новостроек составит около 20%. «Дефицит первичного жилья не будет острым, только если власти и дальше будут помогать своевременно узаконить новостройки», – прогнозирует он. Чтобы выйти на более высокие цифры по вводу жилья в Самаре, необходимо отладить механизм проведения торгов на получение земли под строительство, заметил он.

Строители тоже считают, что многое будет зависеть от того, как активно в этом году власти будут помогать им в преодолении законодательных преград, сокращении количества разрешительных инстанций и проведении торгов. «Надеемся, что в этом году продолжатся все те здоровые процессы, которые правительство области начало в конце 2007 г.», – говорит вице-президент ГК «Берег» Вячеслав Сидорович.

Третьяков добавляет, что сейчас строители жалуются на дефицит свободных земель в городе. «Одна из главных проблем Самары для застройщиков – нехватка земли в городе, особенно в центральных районах», – соглашается Петухов. В этом году будет принят генплан Самары, в котором предусмотрено освоение новых территорий для возведения жилья. Генплан должны были принять еще в конце прошлого года, но он вызвал много критики со стороны депутатов Самарской гордумы и был отправлен на доработку. В начале этого года главный градостроительный документ Самары был доработан и согласован с правительством области за подписью губернатора. Теперь очередь за гордумой.

Без сюрпризов

Рынок вторичного жилья квартир в 2007 г. развивался спокойно, без потрясений. Эксперты отмечали баланс спроса и предложения, рост цен, по данным Винтаева, составил около 20%. Для сравнения: в 2006 г. 1 кв. м на вторичном рынке подорожал на 50–70%. Тогда риэлторы объясняли, что на рынок готовых квартир хлынул мощный поток покупателей с первичного рынка. «Люди боялись рисковать и связываться с новостройками – после бума в СМИ о банкротствах застройщиков и историй обманутых дольщиков, – комментирует Ольга Фридман. – В 2007 г. подобного оттока с рынка новостроек не наблюдалось».

Третьяков говорит, что рост цен в прошлом году был сравнительно умеренным, так как «цены и так уже подскочили за прошлые годы выше некуда».

По информации «Спектра недвижимости», в конце 2007 г. 1 кв. м в центральных районах города стоил около 62 000 руб., в спальных районах – около 47 000 руб. В дорогих домах в центральных районах Самары – Самарском и Ленинском – стоимость 1 кв. м могла достигать и 100 000 руб. В отдаленных городских районах, например Сухая Самарка, пос. Управленческий, 116-й километр – старое жилье стоило от 30 000 за 1 кв. м.

По мнению Петухова, на прошлогодний рост на вторичном рынке влияло несколько факторов: «Во-первых, инфляция. Если повышаются цены на продукты и услуги, значит, должны дорожать и квартиры. Во-вторых, растут цены на стройматериалы, увеличивается стоимость новостроек, и продавцы на вторичном рынке тут же повышают цены».

Наиболее востребованными традиционно были 1-комнатные квартиры. «Из-за цен покупатели в основном брали квартиры экономкласса в спальных районах – Кировском, Советском, Промышленном и более отдаленных: например, на Безымянке, в районе 116-го километра, Мехзавода», – рассказывает Третьяков.

Винтаев добавил, что в структуре спроса на жилье в центральных районах лидировал Ленинский, «в нем больше нового жилья, к тому же он является центром деловой активности города». Чемпинская добавила, что жилье на вторичном рынке часто берут через ипотеку, «а банки не дают кредит на покупку квартиры в доме, построенном до 1975 г.».

Ирина Рязанова, директор компании «Дом-Ист», отметила, что в прошлом году уменьшился спрос на дорогое жилье. Петухов объясняет это тем, что в 2007 г. Самара переживала настоящий коттеджный бум, строится много коттеджных поселков, «у покупателей появилась альтернатива, которой они и воспользовались». По данным Завелевича, стоимость некоторых квартир в Самаре доходила до 20 млн руб. – это сопоставимо с ценой отдельного дома. По данным Петухова, в 2008 г. впервые была зафиксирована цена предложения квартиры в центре Самары в $1 млн.