На асфальте: Комплексные проблемы

Точку в деле «точки» поставил в прошлом году мэр города Юрий Лужков. 21 августа 2007 г. он подписал постановление № 714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях в г. Москве». Проще говоря, точечная застройка запрещена. Теперь «уплотнять» районы сложившейся застройки можно только объектами инфраструктуры.

Чистых площадок тоже почти не осталось – на последней большой «необремененной» площадке, бывшем аэродроме им. Фрунзе на Ходынском поле, построен жилой микрорайон «Гранд Парк». И даже если заявленного там обширного ландшафтного парка все же не случится, места все равно осталось совсем немного – еще на пару-тройку домов формата «Триумф-Паласа».

И сама идея отдельных островков красивой жизни в безбрежном океане серых районов ранних и поздних этапов индустриального домостроения панельных домов, построенных в 60–80-х гг. прошлого века, выглядит не комильфо для одной из самых дорогих столиц мира. В результате столичные власти в который раз решили улучшать город комплексно, а точнее – квартально, формируя единую комфортную городскую среду. Но на этот раз в значительной степени за счет горбюджета. По мнению городских властей, это (больше строить за счет бюджета муниципального жилья, оставляя неизбежно меньше возможностей возводить жилье на продажу. – «Ведомости») поможет снизить цены на квартиры.

Позиция московских властей по комплексному подходу к застройке города поддерживается застройщиками. Максим Темников, член совета директоров корпорации Mirax Group, уверен: только комплексная застройка позволяет создать максимально комфортную среду для жизни человека. Строительство микрорайонов предполагает создание обширной инфраструктуры: детских садов, школ, поликлиник, магазинов, фитнес-центров, ресторанов и т. д. – всего того, что должно быть в шаговой доступности от дома. По его словам, значение имеет также архитектурное единство комплексов, ведь внешний облик города не менее важен, чем удобство проживания в нем.

Главная задача реконструкции – решить вопрос морального устаревания городской территории: во многих кварталах не хватает парковочных мест, узкие внутриквартальные проезды, недостаточно зелени и объектов инфраструктуры, да и вообще уныло и некомфортно.

Начали с оценки

Идея комплексного улучшения районов по Москве бродит давно. Для решения этих задач была разработана «Среднесрочная программа капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений,

а также реорганизации территорий сложившейся застройки», которую чаще называют программой реконструкции кварталов. Первоначально она была заявлена в начале 2003 г., но детализирована через год постановлением правительства Москвы № 178-ПП от 30 марта 2004 г. В нее включили кварталы, в которых преобладают дома, требующие капремонта и реконструкции, в том числе серии пятиэтажек, которые раньше не подлежали сносу. В рамках среднесрочной программы были разработаны и утверждены 55 проектов планировки, продолжается разработка документации по 75 кварталам.

В феврале 2008 г. правительством была одобрена новая концепция программы реновации территорий сложившейся жилой застройки г. Москвы на 2008–2010 гг. За этот период планируется проработать 120 территорий, на разработку проектов планировок из горбюджета выделяется 1,525 млрд руб. Общая площадь жилищного фонда, задействованного в реконструкции, – более 11,5 млн кв. м.

Всего власти решили реконструировать 223 из 2000 московских кварталов, а это 1600 га городской территории. Объемы возможного нового строительства здесь могут составить более 5 млн кв. м жилья (столько в Москве строится за год). Сейчас девелоперскими компаниями работы ведутся в 21 квартале – 10% от общего числа территорий, включенных в планы реконструкции.

Комплексная реконструкция – процесс сложный, по информации специалистов стройкомплекса Москвы, первым этапом является оценка состояния существующих зданий. Ветхие и аварийные строения (в их число входят практически все пятиэтажки) подпадают под реновацию – снос и новое строительство. Более крепкие подлежат капитальному ремонту. На 2008 г. в Москве на капитальный ремонт жилых домов выделено 42 млрд руб. В 2006 г. эта цифра составляла всего 90 млн руб. Новые дома, естественно, в планах не значатся.

Как получаются площадки

Правила предоставления площадок под реконструкцию менялись несколько раз. С конца 90-х гг. прошлого века и до 2003 г. площадки предоставлялись на конкурсной основе по постановлениям правительства Москвы. С 2004 г. объекты стали реализовываться через комитет по подготовке и проведению конкурсов и аукционов на основании ППМ от 27 апреля 2004 г. «О порядке и проведении конкурсов и аукционов на реализацию инвестиционных проектов» № 225-ПП.

В прошлом году судьба застройщиков усложнилась. Город решил сам заняться реконструкцией кварталов. Более того, в начале 2007 г. мэр Москвы говорил о возможности при реконструкции кварталов обойтись вообще без привлечения частных инвесторов, но потом решено было часть наименее привлекательных площадок отдать на откуп «частникам».

Определилось все в октябре прошлого года: департамент жилищной политики проанализировал материалы 72 проектов планировки районов, разработанных по заказу ГУП УПЗ в рамках среднесрочной программы комплексной реконструкции (реновации) сложившейся застройки, и отобрал для реализации за счет средств городского бюджета 51 район. Еще по пяти кварталам по распоряжению правительства Москвы разрабатывается проектная документация для застройки за счет средств горбюджета. Площадь сносимого жилья по 56 кварталам составит около 3,4 млн кв. м, а построено нового будет почти 8 млн «квадратов». Общий объем инвестиций превысит $10 млрд.

Это естественный процесс, считает гендиректор «МИАН-Девелопмент» Олег Рубин. «Лет 15 назад, когда состояние российской столицы было плачевным – грязная, неосвещенная и с дефицитной дырой в городском бюджете, – администрация города была рада любому инвестору. Естественно, на этом фоне появлялись невыполненные обязательства, сорванные сроки, низкое качество, обманутые вкладчики и т. п., – говорит он. – Сейчас ситуация изменилась, во многом благодаря серьезным и крупным инвесторам, понимающим, что такое профессионализм и обязательства. Бюджет города профицитен и, видимо, уже не нуждается в частных деньгах. На самом деле и в этом есть какая-то правильная логика, к этому все шло».

Ранее практически теми же словами описывал причины перемен в отношениях властей и инвесторов Тимур Тимербулатов, глава ГК «Конти»: «Когда мы начинали, денег в бюджете было не так много, и тогда диалог строился совсем на других позициях. Когда у власти появляется достаточно большое количество денег, то правила игры становятся жестче».

Отсев «инвесторских» от «городских» кварталов производился на основании коэффициента реконструкции – отношения площади нового строительства к площади сносимого жилого фонда. Для реализации за счет средств городского бюджета были отобраны только те районы, коэффициент реконструкции которых – более 2. На конкурс будут выставляться только кварталы с коэффициентом менее 2. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев считает, что таким образом город отобрал себе площадки, в которых на 1 кв. м реконструируемых площадей приходится не менее 2 кв. м новых. Понятно, что с точки зрения девелопмента данные площадки более удобные.

Генподрядчики для работы в «городских» кварталах будут выбираться на аукционах, и скорее всего новых лиц не появится – строительство по горзаказу ведут ДСК-1, «Главмосстрой», «Москапстрой», «Мосстроймеханизация-5», «СУ-155», МФС-6 и др.

Для инвесторов это означает, что им понадобятся большие финансовые средства для того, чтобы закрепиться на рынке Москвы. «Успешно реализовать подобные проекты под силу крупному девелоперу, имеющему богатый опыт и надежные отношения с партнерами – банками, инвесторами, подрядчиками и т. д.», – говорит Максим Темников, добавляя, что «в этом также есть несомненное преимущество комплексной застройки как для покупателей, так и для городских властей».

То есть должен произойти естественный отбор – на рынке останутся только сильные игроки, способные привлекать длинные деньги. «Процесс реконструкции, как правило, всегда менее выгоден, чем новое строительство, а с коэффициентом менее 2 работать может быть выгодно исключительно в условиях быстро растущего рынка, когда рыночная цена осваиваемой площадки за время развития проекта могла вырасти, например, на 100%», – считает Олег Рубин. Однако весь прошлый год рынок городской недвижимости стагнировал, и прогнозы на будущий год неоднозначны.

Не исключено, что гонку за площадками выдержат отнюдь не все, в результате часть компаний может уйти в регионы. Директор департамента организации продаж, рекламы и PR инвестиционно-строительной компании «М.О.Р.Е.-Плаза» Алексей Медведев считает, что после ужесточения условий реконструкции для коммерческих застройщиков количество компаний, готовых заниматься подобной деятельностью, уменьшится. Но в любом случае рентабельность комплексной реконструкции необходимо будет определять строго индивидуально, в зависимости от особенностей каждого проекта. «Говорить однозначно о том, что подобные проекты невыгодны, нельзя, – считает Ковалев. – Должны учитываться такие факторы, как местоположение участка, которое определяет возможный класс вновь возводимых объектов (а он может оказаться выше класса существующих зданий), а также перспективу повышения класса реконструируемых зданий, возможное повышение городом привлекательности подобных проектов за счет инженерной подготовки участков или, например, участия в расселении».

Девелоперы занимают более осторожную позицию. «В наших планах – продолжать работу в городе, но мы все чаще смотрим в сторону регионов, которые давно заслуживают того, чтобы повторить московский путь роста рынка недвижимости и качества жизни людей», – говорит Олег Рубин.

Действующие лица и исполнители

Самым крупным «реноватором» городских кварталов является ДСК-1. Год назад ДСК приобрел права на реконструкцию 7-го квартала в Нагатинском затоне за рекордную сумму – $25 млн. Проект предусматривает снос 13 малоэтажных домов и строительство восьми новых корпусов площадью 111 000 кв. м. Всего с 2004 г. по настоящее время ДСК-1 получил четыре площадки под комплексную реконструкцию.

Помимо Нагатинского затона первый домостроительный комбинат застраивает 115-й микрорайон Кузьминок, мкр. Ивановский и четыре микрорайона Хорошево-Мневников. Всего компания должна построить 762 000 кв. м жилья, общий объем инвестиций ДСК-1 в проекты реконструкции московских кварталов эксперты оценивают в сумму более $800 млн.

Вторым монстром реконструкции по объему инвестиций в проекты является «СУ-155». Площадка в микрорайонах 2–4 в Щербинке обошлась компании в $14 млн. Объем инвестиций в проект оценивается в $450 млн. Также в программе реконструкции кварталов активно участвуют «СА Девелопмент», Корпорация «ТЭН», «М.О.Р.Е.-Плаза», «СУ-197», «Гарантжилстрой», МТЗ «Рубин» и ряд других.

Если же говорить о проектах, которые уже можно посмотреть «в материале», то ведутся они на площадках, полученных еще по старым, «доаукционным» правилам. Пожалуй, первым примером продвижения идеи создания комфортной городской среды можно считать реконструкцию 75-го квартала Хорошево-Мневников в СЗАО, проводимую концерном «Крост». В 2003 г. этот проект, получивший название «Велтон Парк», был признан победителем VII ежегодного конкурса на лучшие научные и творческие работы в области архитектуры, градостроительства и строительных наук. И в первую очередь проект был отмечен за единую концепцию инфраструктуры и уровень благоустройства.

На месте 82-го квартала Хорошево-Мневников тем же «Кростом» уже возведены две очереди жилого квартала «Юнион Парк». Здесь около 50% новой застройки займут парки, бульвары, магазины, школы и детские сады. Концерном была вдвое увеличена площадь участка в районе. К существующим 82-му и 75-му добавились 81-й и 84-й кварталы общей площадью 62 га. «Крост» построит здесь около 1 млн кв. м площадей различного назначения, включая инфраструктурные объекты.

«Перед нами стоит достаточно сложная задача – обеспечить волновое переселение, сохранить часть значимых сооружений квартала и органично включить их в будущий архитектурный контекст», – говорит генеральный директор концерна «Крост» Алексей Добашин. А вот кварталы 73, 77, 79, 80 уже ушли с аукциона и будут реконструированы ДСК-1, тут будет построено 152 000 кв. м жилья.

Не первый год идут работы и по реконструкции квартала «75–77 Волхонка ЗиЛ» в Нагорном районе Южного округа. По словам гендиректора ГК «Оргстройинвест» (компания-застройщик) Светланы Третьяковой, инвестконтракт был заключен еще в 1998 г. Была проведена реконструкция части квартала. После появления программы 2004 г. был сделан новый проект планировки, а у проекта появилось новое название –- «Полуостров Крым». Вместо 14 снесенных пятиэтажек за счет инвестора здесь будут построены девять новых домов, гаражи. Уже построен 23-этажный монолитный дом «Коктебель». Общая площадь возводимых домов составит 160 000 кв. м, сносимых – 45 700 кв. м. Строятся на площадке как монолитные дома, так и дома серии П-44Т от ДСК-1. На этой площадке ДСК выступает в качестве любимого инвестором подрядчика. «С ДСК работать комфортно, – говорит Светлана Третьякова, – все работы выполняются в срок».

Также в квартале появятся многофункциональный комплекс, гостиница. Часть работ будет финансироваться за счет города. В частности, город будет строить жилой комплекс на 22 000 кв. м и несколько инфраструктурных объектов – детский сад, школу.

Еще один осуществляемый проект – реконструкция квартала 32–33 района «Проспект Вернадского» (ЗАО) силами компании «Квартал». За время работы на площадке было снесено 23 дома, все жители переселены в монолитные дома.

Mirax Group реконструирует район Фили-Давыдково. Осенью 2007 г. начался снос пятиэтажек, а завершить переселение из всех 15 домов планируется к концу 2009 г. Общая площадь застройки составит 950 000 кв. м. Помимо жилых домов Mirax создаст в районе всю необходимую инфраструктуру: детский сад, школу, физкультурно-оздоровительный центр и т. д. Максим Темников уверяет, что крупным компаниям сложные площадки интересны: они дают больше простора для фантазии и поиска нестандартных решений. По его мнению, востребованным и интересным проект делает не столько площадка, сколько масштаб идей и качество их исполнения.