На асфальте: Схватить удачу за хвост

Впрочем, на спекуляциях недвижимостью зарабатывают не только в России. По сообщению arabianbusiness.com, в день открытия продаж в самом высоком здании мира – Burj Dubai в Дубае (ОАЭ) очередь покупателей начала собираться еще ночью. Около 300 человек хотели приобрести односпальные апартаменты по самой низкой цене – немногим более $2 млн (примерно $29 000 за 1 кв. м), поскольку многие в будущем собираются заработать на перепродаже. Только за три месяца жилплощадь в известном здании подорожала на 25%.

По оценке компании «Миэль-Новостройки», в 2007 г. процент частных инвесторов по отношению к общему числу покупателей составил около 10%. Такого же мнения придерживается и Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. В период бурного роста цен в 2005–2006 гг. доля инвестиционных сделок составляла около 30%, впрочем, некоторые участники рынка считают, что таково же количество инвестсделок и сейчас. «В 2007 г. вложения в жилье Москвы перестали приносить сверхдоходы, поэтому часть инвесторов перешла на другие, более прибыльные направления», – уточняет Ковалев.

Мало заработали

Ситуация на рынке недвижимости в 2007 г. развивалась по невыгодному для инвесторов сценарию. По данным аналитического портала ARN.ru, в первом полугодии цены падали (с декабря 2006 г. по май 2007 г. – на 1,4%), но рос объем предложения (с 18 120 до 23 521). Инвесторы, которые в этом период намеревались зафиксировать прибыль, оказались не готовы к снижению цен, поэтому большинство предложений было отозвано с рынка недвижимости. Во втором полугодии цены начали плавно повышаться, но объем предложения сократился на 22%. Многие инвесторы повременили фиксировать прибыль в ожидании, что цены вырастут еще больше.

«Окончание стагнации, которая длилась около 11 месяцев, стало очевидным еще в августе 2007 г., – считает Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group (RRG). – Рынок, отдохнув от предыдущего роста цен, уверенно возобновил движение вверх». По оценке RRG, за IV квартал 2007 г. стоимость 1 кв. м поднялась на 10,5%.

Директор по маркетингу БН «Агент 002» Ольга Побединская говорит, что 2007 год стал не самым удачным для тех, кто вложился в жилье экономкласса – доходы едва превысили инфляцию. Схожая оценка у Дмитрия Таганова, руководителя аналитического отдела корпорации «Инком»: по итогам 2007 г. прирост на вторичном рынке составил 14,4% в долларах или 6,6% в рублях (с учетом инфляции). Поэтому доход тех инвесторов, которые были ориентированы на краткосрочное – до года – вложение денег, еле превысил инфляцию.

В более выгодном положении оказались инвесторы, предпочитающие вкладывать деньги в недвижимость на продолжительный срок. По словам Бориса Флексера, руководителя исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки», если квартира была приобретена в начале 2006 г., а продана, соответственно, в конце 2007 г., то инвесторы удвоили свои вложения, а те, кто инвестировал в жилую недвижимость в 2005 г., увеличили их в 2,5–3 раза. «Если, допустим, квартира была куплена за $80 000, то через два года ее же продали за $220 000–240 000», – приводит пример Ольга Якуничева, старший менеджер ГК «Русский дом недвижимости».

Инвестиции в элитную недвижимость всегда считались более прибыльными. Подтверждением стали итоги 2007 г. По словам Андрея Уфимцева, директора по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество», за 2007 г. долларовый рост цен на таких объектах составил 20–25%. У компании «Квартал» также есть приятные для инвесторов примеры. «Доходность от приобретенной в начале 2005 г. недвижимости, возводимой компанией, при ее перепродаже в конце 2007 г. доходила до 100%. Если квартира была куплена в начале 2006 г., доход составил 45%, в начале 2007 г. – 20%», – говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам «Квартала».

Начало взлета

Паника на фондовом рынке в начале 2008 г. после падения котировок акций ведущих российских и западных компаний привела к тому, что многие инвесторы перенаправили свои денежные потоки на рынок недвижимости. Дмитрий Таганов считает, что именно это стало причиной аномального всплеска интереса к московскому жилью в конце января – на 30–40%, по его оценке. «Подобный скачок за последние годы был зафиксирован лишь на волне весеннего ажиотажа 2006 г.», – говорит аналитик. Рост инвестиционного спроса в жилом сегменте и, как следствие, нерыночных спекулятивных тенденций констатирует и Денис Колокольников.

Президент ГК «Рескор» Сергей Лупашко считает, что в настоящий момент рынок находится в начале очередного этапа роста цен на недвижимость. А «профессиональное чутье» подсказывает инвесторам (по крайней мере для застройщиков это было бы весьма кстати. – «Ведомости») не упускать шанс и вкладываться в объекты, не успевшие подорожать после периода затишья.

«С начала года цены растут в среднем на 1% в неделю», – соглашается Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости Doki. Возобновившийся, по словам риэлторов, рост цен стал серьезным поводом придержать квартиры тем инвесторам, кто ранее планировал зафиксировать прибыль. Доказательство – сокращение предложения в среднем на 17%. Хотя Константин Ковалев отметил, что в январе на рынок вышли небольшие объемы недорогого жилья. «Это связано с началом предвыборной лихорадки, под влиянием которой продавцы спешат избавиться от квартир по установившейся еще в конце 2006 г. высокой цене, не дожидаясь итогов выборов», – говорит он.

Риск и новостройки

Доходность вложений в недвижимость на начальном этапе строительства выше, чем в готовый объект. По оценке Константина Ковалева, серьезной альтернативы подобным инвестициям пока в России просто нет, особенно если речь идет о вложениях на нулевой стадии, по инвестиционным ценам. «Но каждый принимает решение самостоятельно о нахождении оптимального соотношения между доходностью и величиной риска», – отмечает Сергей Лушкин.

Борис Флексер считает, что правильный выбор объекта для вложения свободных денег – это удача инвестора. «Бывает, что девелопер на выходе получает объект лучше и качественнее, нежели был заявлен в начале», – говорит он. Как следствие, инвестор при перепродаже получает больший доход, чем планировал ранее.

Но также существует риск остаться с неликвидом на руках. Лушкин предупреждает: вкладывая средства в незавершенное строительство, инвесторы все же не могут в полной мере оценить приобретаемый продукт. Все, что у них есть, – это проект на бумаге и ожидания, сформированные на основе данных, полученных от застройщика. Поэтому для подобных инвестиций кроме удачи необходим серьезный анализ рынка.

По мнению Бориса Флексера, выгодными являются вложения в только развивающиеся районы, цена на недвижимость в которых еще ниже, чем в среднем по городу. «Вложения в комплексные проекты являются максимально прибыльными в том случае, если они довольно долго находятся на рынке, их долго рекламируют, они становятся узнаваемыми», – отмечает он. Разумеется, он приводит в пример «Гранд Парк», где кроме жилья комплексно возводились все объекты инфраструктуры. Хотя в компании отметили, что многие инвесторы, покупающие квартиры на перепродажу, после завершения строительства оставили жилплощадь за собой – настолько высока оказалась привлекательность микрорайона.

Ольга Побединская считает, что самый надежный способ инвестирования – покупка квартиры в элитном доме в историческом центре Москвы. «В данном случае окупаемость в большей степени зависит от роста цен на квартиры в этих районах и роста арендных ставок на подобное жилье», – говорит она. Запрет на точечную застройку на руку инвесторам. Они оказались не просто собственниками дорогих квадратных метров, но и одними из последних покупателей, кому посчастливилось приобрести новостройку в уникальных уголках старой Москвы. Максимально выгодная для частного инвестора цена может сложиться, когда потенциальный покупатель понимает, что существующее предложение – единственный вариант приобретения нового жилья в выбранном районе, комментирует Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group. Это одна из главных причин, по которой инвесторы не спешат фиксировать прибыль в краткосрочной перспективе.

По мнению Андрея Уфимцева, хорошо заработают те, кто вложит средства в недооцененные проекты. По его подсчетам, квартиры в ММДЦ «Москва-Сити» продаются минимум на 30% дешевле, чем могли бы. Например, в 2006 г. апартаменты в башне «Б» «Федерации» были проданы по $6000–8000 за 1 кв. м, хотя могли бы уйти по $10 000 за 1 кв. м. Аналогично в башне «Империал» цены на апартаменты составляют $14 000–17 000 за 1 кв. м, хотя реальная цена, по оценке Уфимцева, ближе к $18 000–20 000 за 1 кв. м. «До покупателей не донесена идея привлекательности объектов ММДЦ «Москва-Сити» с точки зрения инвестиций, и они продаются, как обычные дома», – объясняет он.

Многие эксперты советуют для инвестиций выбирать жилье в домах бизнес-класса. Оно обеспечивает хорошую доходность и имеет более низкий порог входа, нежели элитное жилье, – минимальная цена за 1 кв. м составляет примерно $5000–6000, уточняет Константин Ковалев. «Жилье бизнес-класса, которое строит Mirax Group, за год дорожает до 20%», – утверждает Дмитрий Луценко, член совета директоров корпорации Mirax Group.

Сергей Лушкин обобщает: на каждую категорию жилья есть свой инвестор. Жилье экономкласса пользуется популярностью в силу меньшей общей стоимости, площадь квартир в панельных домах меньше по сравнению с монолитными объектами, которые обычно уже позиционируются как бизнес-класс. «Это логично, так как людей, обладающих стартовым капиталом в $200 000–350 000, значительно больше, чем имеющих более $1 млн», – говорит он. Хотя Ковалев отмечает, что на данный момент инвестиции в жилье экономкласса выгодны только в долгосрочной перспективе исходя из ожиданий роста цен в 2008 г. «Запас роста цены у панельных домов уже выбран», – не соглашается Наталья Ветлугина.

По мнению Ольги Якуничевой, перепродавать инвестиционные квартиры выгоднее до сдачи объекта госкомиссии, так как срок оформления в собственность довольно длительный, а цена такой квартиры практически равна цене жилья на вторичном рынке. Однако Ольга Юматова, аналитик компании «Пересвет-Инвест», считает, что при продаже жилья до госприемки цена за «квадрат» будет ниже, чем когда объект выйдет на вторичный рынок.

По словам Дмитрия Таганова, основной скачок цен происходит после вступления инвестора в права собственника. «Встречаются случаи, когда долевые инвесторы строительства переуступают права в новостройках по ценам ниже, чем продает объекты в этих же домах сам застройщик», – отмечает он. По мнению Бориса Флексера, на первичном рынке инвестор, купив жилплощадь на ранней стадии строительства и перепродав ее после сдачи дома, может заработать до 20%. «Раньше этот показатель доходил до 40% (и более), но изменилась политика девелоперов. Прежде важно было получать финансирование за счет продаж, потом появились отлаженные механизмы финансирования за счет привлечения банковских средств», – объясняет он. Таким образом, разница в 20% – это фактически стоимость банковских кредитов. Однако сейчас многие банки гораздо менее охотно кредитуют застройщиков, поскольку лишились западных денег из-за кризиса, и вполне вероятно, что покупатели «котлована» снова будут в чести.

«Когда строящийся дом находится на стадии котлована, большинство покупателей – это инвесторы, – резюмирует Ирина Дзюба. – Они покупают квартиры не для себя, поэтому им не нужно видеть дом как физический объект. На стадии первых этажей, когда появляются очертания жилого комплекса, активизируются люди, подыскивающие квартиры для собственного проживания. Далее доля инвесторов обратно пропорциональна количеству возводимых этажей. К моменту достройки жилого дома главные покупатели – это будущие жильцы». «Они не готовы рисковать в начале строительства и поэтому отслеживают весь процесс, включая мониторинг деятельности строительной компании, получают рекомендации», – отмечает Дзюба.

Для прагматиков

Инвесторы в Москве активны и на вторичном рынке. Рисков на нем меньше, но меньше и прибыль. Точно так же, как и на рынке первичного жилья, на вторичном рынке действуют свои правила выбора объекта инвестирования. Александр Скобкин перечисляет: наиболее востребованные квартиры характеризуются выгодным местоположением – это близость к центру, к метро, объектам социальной инфраструктуры, лесопарковым массивам и проч. Второй важный критерий – качество дома (состояние, период постройки, материал стен, комфортность и др.). Неплохой вариант – инвестиции в хороший «кирпич» или «монолит» в пределах Третьего транспортного кольца.

Но Скобкин советует избегать крайностей – вложений в слишком дорогие или, наоборот, слишком дешевые квартиры. «В первом случае продажа может затянуться на долгий срок и большая прибыль будет получена не скоро, во втором возможна быстрая, но сравнительно небольшая прибыль», – объясняет он.

Ирина Наумова, PR-директор ГК «Пересвет-Групп», напоминает правило, характерное для всех рынков: наиболее дешевый товар при росте спроса интенсивнее всего дорожает, но при спаде рынка стремительнее всего дешевеет. «Поэтому на этапе роста рынка лучше приобретать дешевое жилье, а на этапе спада – жилье в более дорогих сегментах», – советует она.

Дар предвидения

Константин Ковалев считает, что в будущем рост доли инвестиционных сделок будет напрямую зависеть от роста цен на рынке жилья – чем быстрее цены растут, тем больше желающих на них заработать. Борис Флексер предполагает, что «профессиональные» инвесторы скорее всего в 2008 г. не будут выводить деньги из недвижимости, поскольку уже первый месяц года показал рост стоимости 1 кв. м. «В целом за год рост цен может достигнуть 20%», – прогнозирует он. Дмитрий Таганов говорит о «стабильном планомерном росте цен, сопоставимом с инфляцией – не более 1% в месяц». Сергей Лупашко предполагает, что цены до конца года поднимутся примерно на 30%. «Как бы ни развивалась ситуация в нынешнем году, на банковском депозите и столько получить невозможно», – подчеркивает он.

По мнению экспертов БН «Агент 002», рассматривать происходящую ситуацию на рынке жилой недвижимости как однозначное повторение сценария 2006 г. пока рано. Поэтому покупка квартиры в инвестиционных целях будет скорее неким компромиссом, традиционным способом вложения средств, максимально безопасным, а не высокодоходным.

Снижение инвестиционной привлекательности московского рынка уже сейчас привело к тому, что частные инвесторы стали все чаще обращать внимание на регионы России. Среди наиболее привлекательных – Ярославская, Калужская и Ивановская области, где уже начато строительство крупных жилых комплексов. Интересны южные черноморские направления, например Геленджик с его активно развивающейся транспортной инфраструктурой, а также уральские и сибирские города, в частности Челябинск или Красноярск, считает Константин Ковалев.

Распространено также мнение, что страну после президентских выборов ожидает очередной виток инфляции и цены на недвижимость скорректируются, но какой именно будет эта коррекция – никто точно предсказать не решается. «Что касается частных инвесторов, то московская недвижимость гарантирует им как минимум сохранение капитала», – резюмирует Наталья Ветлугина.