На асфальте: Всегда крайние

Если у дома нет палисадника, газона – окно на 1-м этаже не откроешь: прохожие вольно или невольно заглядывают, да и пыли хватает. Последних этажей боятся из-за протечек: дворники, лихо сбивая ломами сосульки, не особенно переживают по поводу целостности кровли, ежегодно проламывая ее вместе с наледью. А есть ли у крайних этажей преимущества? По крайней мере одно есть, говорят риэлторы: покупатель может выторговать скидку.

Купить со скидкой, продать с наценкой

Квартиры, расположенные на 1-м этаже, по оценке Натальи Козловой, директора департамента новостроек компании «Домострой», обычно стоят на 10–15% меньше, чем аналогичные на средних этажах. Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, добавляет: скидка за 1-й этаж может достигать и 30%. Таким образом, для людей, ограниченных в средствах, это в общем-то возможность купить неплохую квартиру, пусть и не в новом доме, с дисконтом.

Но, видимо, в дальнейшем таких возможностей будет меньше. В новостройках первых жилых этажей нет, квартиры там начинаются со 2-го или 3-го этажа. Как напоминает Сергей Лобанов, директор департамента управления активами компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», согласно новым Московским городским строительным нормам по жилым зданиям с 1 июля 2003 г. практически любой жилой дом проектируется с нежилыми помещениями на первых этажах. Поэтому в новых домах уже невозможно найти «на первом, но подешевле».

Зато в Подмосковье, рассказывает Наталья Козлова, в последнее время появились малоэтажные жилые комплексы, расположенные на огороженной и охраняемой территории. Как правило, высота многоквартирных домов составляет 3–7 этажей, и спрос от этажа совершенно не зависит.

Есть люди, принципиально выбирающие только этажи максимально приземленные – пусть даже первый, если только он не расположен ниже уровня земли, лишь бы быть избавленными от необходимости пользоваться лифтом. Если же в доме вообще нет лифта, то опять же мало найдется энтузиастов, готовых каждый день с радостью скакать по ступенькам вверх-вниз.

«Иногда, – подтверждает Наталья Козлова, – попадаются клиенты, которые целенаправленно выбирают квартиры на нижних этажах. Особенно если дом не оборудован лифтами. В таких зданиях тяжело подниматься на верхние этажи людям пожилого возраста, инвалидам. Да и в обычном доме, допустим 9-этажном, при поломке лифта человеку с сердечно-сосудистыми заболеваниями приходится нелегко». Сердечнику приходится останавливаться на каждой лестничной площадке, чтобы прийти в себя и отдышаться. В таких случаях «лишний» этаж при отсутствующем или сломанном лифте может буквально погубить человека.

Но, как правило, люди стремятся жить повыше. А первые этажи, кроме всего прочего, покупатели исключают из соображений безопасности. Повсеместно в Москве на окна квартир на 1-м этаже ставят решетки, опасаясь непрошеных гостей. Хотя едва ли это весомый аргумент, поскольку современные домушники-альпинисты с легкостью преодолевают любую высоту.

Но есть случаи, когда квартиры на первых этажах идут буквально нарасхват. По мнению Марии Литинецкой, первые этажи интересны с точки зрения их последующего перевода в нежилой фонд. С ней соглашается Сергей Лобанов: первые этажи жилых зданий пользуются спросом, если они подходят для размещения магазинов, предприятий, работающих в сфере услуг, банков и т. п. В наибольшем дефиците помещения, расположенные в местах высокой пешеходной проходимости, например вблизи метро. «Срок экспозиции таких помещений редко превышает 2–3 недели, а зачастую они даже вообще не выходят на рынок. Квартиры на первых этажах, расположенные в спальных районах, тоже востребованы, но их срок экспозиции чуть выше – 2–4 месяца. Но в любом случае спрос значительно превышает предложение и любое свободное помещение сразу же оказывается востребованным, вопрос только в цене», – комментирует Лобанов.

В спальных районах стоимость таких квартир, по его оценке, варьируется от $3800 до $5000 за 1 кв. м. Квартира, расположенная рядом с метро либо поблизости от него, стоит от $7000–8000 до $15 000 за 1 кв. м. В таких местах, как Кутузовский проспект, Тверская улица, Садовое и Бульварное кольцо, цены приближаются к $20 000 за 1 кв. м.

Это, замечает эксперт, выше стоимости обычных квартир на средних этажах. Причина проста: владельцы такого жилья неплохо информированы и учитывают конъюнктуру. «Уже давно миновали те времена, когда в объявлениях встречалось «квартиры на первых этажах не предлагать». Сейчас стоимость подобных объектов может быть вдвое больше обычных квартир в том же доме. Конечно, при условии, что квартира обладает потенциалом для перевода ее в коммерческую недвижимость, – утверждает Лобанов. – Квартиры на первых этажах всегда будут востребованы, поскольку в любом жилом доме их количество ограниченно».

Процедура перевода помещения в нежилой фонд занимает, как правило, от 6 до 10 месяцев, говорит Сергей Лобанов. Оформление всех документов и решение технических вопросов обойдется в $60 000–100 000 (с учетом строительства отдельного входа, выделения электрических мощностей и др.).

Никто не топает, но капает

У последних этажей свои проблемы. «Квартиры на верхних этажах в домах старого фонда часто имеют протечки из-за плохого состояния крыши, – говорит Наталья Козлова. – От протечек не застрахованы владельцы даже престижных сталинских высоток. Например, один мой знакомый, купивший квартиру на последнем этаже такой высотки и почти закончивший дорогой ремонт, из-за протечки был вынужден начать его сначала».

Последние этажи в отличие от первых перевести в коммерческую недвижимость крайне сложно, отсюда низкий к ним интерес со стороны инвесторов. По утверждению Сергея Лобанова, спроса на последние этажи с точки зрения их использования в качестве коммерческой недвижимости практически не существует. В обычных жилых домах последние этажи могут пользоваться спросом лишь с перспективой дальнейшего выкупа мансардных этажей, присоединения чердаков и т. д., говорит Литинецкая.

Однако Алексей Шленов, генеральный директор «Миэль-Брокеридж», обращает внимание на изменившееся законодательство: «Что касается квартир на последних этажах, то бытует старое представление о преимуществе последнего этажа, если над ним расположена мансарда (чердак). Объяснялось это возможностью присоединения собственником мансардного помещения. Однако в связи с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ помещения в доме, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, являются общим имуществом и принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности – в доле, пропорциональной размеру общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику. Таким образом, объекты, входящие в общее имущество, не рассматриваются в качестве самостоятельных. Единственное исключение – если, например, чердак (мансарда) серьезно реконструирован, т. е. фактически создан новый объект, то право собственности на него должно быть зарегистрировано, соответственно, можно его отчуждать».

Алексей Шленов отмечает, что в старых типовых домах верхний этаж не дает никаких плюсов, кроме отсутствия неугомонных и шумных соседей сверху. А вот к минусам, по его мнению, кроме протекающей крыши можно отнести высокую нагреваемость стен в жаркие дни. Стоимость такого жилья примерно на 5–10% ниже стоимости аналогичного на средних этажах.

С другой стороны, последние этажи пользуются популярностью у покупателей элитной недвижимости: играют роль видовые характеристики из окна, более чистый воздух. В этом случае цена жилья на верхнем этаже может быть выше, чем стоимость жилья на средних этажах. В сегменте элитного жилья последние этажи часто именуются пентхаусами и выставляются по самой высокой цене.

По данным аналитического центра «Домостроя», квартиры на верхних этажах с хорошими видовыми характеристиками в сегменте бизнес-класса стоят намного дороже своих аналогов на средних этажах. Стоимость 1 кв. м может вырастать по мере подъема на сумму от 500 до 4000 руб. в зависимости от ценовой политики застройщика. В сегменте элитного жилья 1 кв. м на последнем этаже с выходом на эксплуатируемую кровлю может стоить на 20–40% дороже остальных.

В «Доме на Гиляровского» жилье на 2-м этаже стоит 208 000 руб. за 1 кв. м, а пентхаус – 416 000 руб. за 1 кв. м. В «Доме на Трехгорном Валу» квартира на 2-м этаже оценивается в 195 000 руб. за 1 кв. м, а 9-й этаж с выходом на эксплуатируемую кровлю – 416 000 руб. за 1 кв. м.

К слову, Литинецкая подмечает, что в последнее время застройщики стали проектировать дома так, что некоторые квартиры – не обязательно на высоких этажах – получают выход на террасы или эксплуатируемую кровлю. Квартира даже на 3-м этаже имеет большую террасу. Естественно, это увеличивает инвестиционную привлекательность такого жилья.

Самые любимые

По наблюдениям Натальи Козловой, в эпоху пятиэтажек лучшим считался 3-й этаж. По мере роста домов менялись и предпочтения покупателей. Сейчас в обычных жилых домах-башнях от 14 до 22 этажей повышенным спросом пользуются квартиры с 5-го по 8-й этаж.

Например, стоимость квартиры в строящемся монолитно-кирпичном 25-этажном доме на ул. Бабакина в г. Химки зависит не только от размера, но и от этажа. «Домострой» предлагает 1-комнатную квартиру на 3-м этаже (первые два нежилые) по цене 2,88 млн руб. На 5-м этаже аналогичная квартира будет стоить чуть более 2,9 млн руб. На 16-м и 18-м этажах такие же квартиры предлагаются за 2,945 млн руб.

Алексей Шленов как наиболее популярные в старых домах (хрущевки и 9–12-этажные дома экономкласса) отмечает квартиры на 3-м и 4-м этажах. В домах бизнес-класса наиболее ликвидное жилье – на 6–8-м этажах. А у покупателей недвижимости премиум-класса наибольшей популярностью пользуются верхние этажи.

Директор департамента элитной недвижимости «Миэль-Новостройки» Кайдо Каарма приводит пример: «В высотных башнях «Гранд Парка» и в «Академдоме» первыми были проданы именно квартиры на верхних этажах. Не в последнюю очередь это связано с тем, что с точки зрения экологии верхние этажи благоприятнее, ведь загрязняющие воздух примеси скапливаются у поверхности земли. Если в проекте на последних этажах предусмотрены большие площади и высокие потолки и есть хороший вид из окна, то квартиры здесь, даже не являясь пентхаусами, могут претендовать на самые высокие цены».

Однако все-таки наиболее стабильным и высоким спросом пользуются квартиры, расположенные не выше 12-го этажа, признает эксперт. Квартиры на нижних этажах в домах бизнес-класса могут стоить на 50% дешевле «срединных», продолжает Каарма.

В центре, где преимущественно расположены дома ниже семи этажей, наибольший спрос на квартиры, расположенные не ниже 3-го этажа, но часто люди покупают квартиру на 2-м этаже только потому, что ее стоимость ниже, говорит Литинецкая.

Отношение к последним этажам и к высоте неоднозначное, в том числе и у экспертов. Так, Мария Литинецкая не испытывает восторга от идеи жить в «заоблачной» квартире. Если дом высотный, то наибольшим спросом пользуется «серединка», т. е. 10–12-й этажи. На более высоких этажах (выше 20-го) многим людям становится не по себе. Кроме того, пока у покупателей есть сомнения в качестве современного высотного строительства и распространено мнение, что высотные дома, в особенности последние этажи, сильно «качает», перечисляет она бытующие возражения против высоток.