На воздухе: Шестое чувство

По словам Олега Маринина, президента ГК «Парк Групп», ценообразование на рынке загородной недвижимости происходит точно так же, как и на любом другом: находится баланс между спросом и предложением. Нижняя граница – это себестоимость объекта, верхняя определяется исключительно спросом. То есть до тех пор, пока люди готовы платить, цены будут расти. А уж если основные потребители – это люди, не испытывающие финансовых затруднений, то застройщик будет повышать цену до тех пор, пока не поймет, что уперся в потолок.

Ситуация, интуиция

«Единых критериев оценки пока не сложилось, и ценообразование на рынке загородной недвижимости происходит в большей степени интуитивно», – говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Это вот отсутствие критериев позволяет застройщикам порой добавлять к стоимости готового объекта лишний миллион-другой.

Но вдруг все-таки существует обоснованный «коэффициент престижности», который и повышает стоимость объекта? По мнению Литинецкой, ничего такого нет. Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, в свою очередь, полагает, что вопрос цены – это вопрос ситуации на рынке. И «коэффициент» вычисляется исключительно из темпа роста цен на объекты, решением обратной задачи. «Застройщик, как и инвестор, хочет получить прибыль от вложений адекватно рыночной ситуации», – говорит Тейн. По мнению Анатолия Балашова, директора отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty, «основным фактором, влияющим на коэффициент престижности, является дефицит качественных предложений».

Чтобы понять действительную стоимость элитного загородного объекта, можно попытаться ее разложить и определить, какие из факторов являются ценообразующими.

Место и время

С одной стороны, объект стоимостью $1,5 млн (а именно эта сумма, по мнению Алексея Бабкина, руководителя департамента загородной недвижимости HomeHunter, является ценовым барьером между недвижимостью элитной и прочей) элитный. С другой – элитность – понятие эфемерное и в долларах ее не измеришь. По мнению Владислава Лукиана, руководителя отдела стратегического консалтинга компании «Новая площадь», дело отнюдь не в цене, а в негласных критериях, соответствие которым позволяет отнеси объект к тому или иному классу.

На загородном рынке все определяется землей, а себестоимость коробки дома примерно одинакова для большинства объектов, строящихся из аналогичных материалов. Цена отделки может различатся и «сыграть» при вторичной продаже дома, но пока реализация домов с отделкой от застройщика в Подмосковье – редкость.

Эксперты хором озвучивают прописную истину, что месторасположение участка — это основной фактор, от которого напрямую зависит цена. Сергей Зайцев, гендиректор Century 21, уточняет: большую роль играет «исторически сложившаяся элитность и престижность места». Самый яркий пример исторически сложившейся престижности – Рублево-Успенское шоссе.

Но если отвлечься на время от пресловутой Рублевки, то, как объяснила Екатерина Тейн, качество места определяется конкретными характеристиками: направление, близость к Москве, размер участка и проч. По словам Бабкина, стоимость домовладений может варьироваться и внутри одного поселка: «Если участок не слишком удачно расположен, он дешевле прочих в том же поселке».

Как говорит Зайцев, наличие леса или реки увеличивает стоимость участка, а вот близость к дороге, напротив, значительно ее снижает. Кроме того, как рассказал Тимур Сайфутдинов, гендиректор компании «Терра-Недвижимость», на цену немало влияют так называемые «скрытые негативные факторы», такие как близость кладбища, промзоны, свалки, перспектива масштабного строительства на близлежащих территориях и т. д.

Удовольствия и цены

Чем богаче инфраструктура в черте поселка, тем, как правило, выше стоимость объекта, и наоборот, хотя абсолютной и жесткой зависимости здесь нет. Однако чем богаче инфраструктура в поселке, тем, разумеется, выше ежемесячные платежи жителей. Как рассказал Виктор Смоленский, руководитель проекта «Русская усадьба» компании Penny Lane Realty, «самый минимум – $300 в месяц, куда включены только охрана, вывоз мусора и расчистка дорог». А по наблюдениям Бабкина, эксплуатационные расходы в коттеджном поселке элитного класса начинаются от $500. Верхнего предела нет. Это тысячи долларов, так как количество услуг почти не ограничено (фитнес-центр, SPA, бассейн, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет, детские и спортивные площадки и проч.).

Но по большому счету тем, кто живет за городом постоянно, важнее наличие охраны. «Участок в закрытом охраняемом поселке будет стоить дороже участка в черте деревни или стихийных, неорганизованных застроек», – говорит Сергей Зайцев. Охрана, по мнению Виктора Смоленского, – это единственный элемент, который всегда обязательно присутствует в любом элитном поселке, расположенном в любом месте. «В России мало состоятельных людей, готовых жить на участке, огороженном просто заборчиком. И никакая пафосность места или направления картину не меняет», – говорит эксперт.

Плата за что?

Но несмотря на наличие огромного количества факторов, критерии оценки загородной недвижимости остаются размытыми. Алексей Бабкин признает: «Как таковых критериев оценки загородных объектов нет, соответственно, застройщик классифицирует поселок на свое усмотрение, тогда как объект в действительности может не отвечать требованиям данного сегмента». То есть цена может быть завышена, но – не подкопаешься. Выяснить, почему типовой дом в типовом поселке по одну сторону Рублевки может стоить в два раза дороже аналогичного дома в поселке по другую сторону Рублевки, так и не удалось. Все эксперты почти хором говорят, что и пытаться выяснять не стоит. Прежде всего потому, что, по словам Сайфутдинова, двух проектов-клонов, схожих по всем параметрам, не найти.

«Даже два поселка, которые стоят через забор, одинаковыми быть не могут. Один начали строить раньше, другой – позже, различаются видовые и природные характеристики. Пусть незначительно, но у одного из поселков менее удобный подъезд, различная планировка участков. Один девелопер, например, купил землю раньше и, соответственно, дешевле продает», – рассуждает он. «На разницу в цене аналогичных домов, располагающихся на одном и том же направлении, может влиять качество строительных и отделочных материалов, архитектурная концепция и применение ландшафтного дизайна при благоустройстве территории поселка», – рассказал Бабкин.

Тимур Сайфутдинов привел и пример: «Два поселка корпорации «Инком» – «Шервуд» и Millenium Park – расположены вплотную друг к другу, но это два совершенно разных проекта. «Шервуд» – это элитный поселок в лесу, он уже построен. Цена здесь вполне логична – на вторичном рынке стоимость коттеджей доходит до $10 млн. А Millenium Park начали строить только в прошлом году, жить здесь можно будет только через 2–3 года, расположен он в поле. Соответственно, самые дорогие дома здесь почти в два раза дешевле – до $6 млн».

Евгений Скоморовский, управляющий директор «Century 21 Запад», в свою очередь, сравнивает Millenium Park на Новой Риге с соседним поселком «Агаларов Эстейт»: «Несмотря на принадлежность к люксовому сегменту, первый рассчитан на более широкий круг покупателей. Изначально концепция поселка «Агаларов Эстейт» более камерная. Соответственно, стоимость домовладения в Millenium Park –

от $1,4 млн, в то время как в «Агаларов Эстейт» порог вхождения в «элитную жизнь» примерно вдвое выше».

Другой пример – «Лазурный берег» и «Зеленый мыс», оба на Дмитровском шоссе, на берегу Пестовского водохранилища. «Первый только начал строиться, дома здесь большей площади (от 400 до 1000 кв. м в «Лазурном» и 200–400 кв. м в «Зеленом»). «Лазурный берег» позиционируется как элитный, «Зеленый мыс» – проект бизнес-класса. К «Берегу» хороший подъезд, большие участки. Зато береговая линия у «Мыса» гораздо более живописная, поселок почти готов, здесь развитая инфраструктура, уже действует школа. И цены различаются не сильно. В «Лазурном берегу» – от $1,6 млн до $3,5 млн, а в «Зеленом мысе» – от $1,1 млн до $2,5 млн», – описывает Сайфутдинов.

В массовом сегменте, где используются одинаковые материалы и типовые проекты, по словам Скоморовского, на стоимость реализуемых домов влияние будет оказывать репутация застройщика и генподрядной организации.

«В сегменте $400 000–800 000 за домовладение основным отличием будет не стоимость дома, а срок его экспозиции на рынке, – продолжает Скоморовский. – Застоявшиеся проекты будут вызывать недоверие потребителей и падать в цене». Кроме того, продавцы в этом сегменте в своей ценовой политике вынуждены ориентироваться на ближайших соседей. За примерами эксперт предлагает заглянуть на Дмитровское шоссе, примерно за 40-й км от МКАД. «Предлагаемые здесь варианты в общем и целом находятся в одном ценовом диапазоне. В то время как расположенные на берегах водохранилищ Дмитровского шоссе поселки класса люкс зачастую разнятся в цене даже при сходном типовом плане», – говорит Скоморовский.

Получается, что единственным фактором, способным в условиях ограниченного предложения ограничить аппетиты компании-инвестора, может быть лишь здравый смысл покупателей. «В настоящее время рынок загородной недвижимости характеризуется избирательностью спроса. Если очевидно, что объект не отвечает требованиям класса, к которому его причисляют, и его стоимость завышена, то покупатель скорее отдаст предпочтение другому объекту, чем будет переплачивать», – уверен Бабкин. Даже на Рублевке есть дома стоимость более $5–10 млн, которые годами не продаются из-за плохого качества строительства, устаревших коммуникаций, плохих подъездных путей, и даже престижность направления не помогает, говорит руководитель загородного отдела Mainstreet Белла Ильинская.

Риск значительного увеличения сроков экспозиции объекта на рынке мотивирует большинство девелоперов устанавливать адекватную цену.

Земля и бренды

По данным «Пересвет Реал Эстейт», до 15 км от МКАД стоимость сотки на рублево-успенском направлении варьируется от $40 000 до $200 000, на новорижском – от $45 000 до $70 000. Земли на Дмитровском шоссе в среднем в два раза дешевле, чем на Новой Риге. «Сотка земли на Новой Риге и на Рублевке на одинаковой удаленности от Москвы при одинаковом классе поселка может стоить $60 000 и $120 000 соответственно. Дом в 600 кв. м на 20 сотках на Новой Риге может стоить $2,5 млн, на Рублевке – $5 млн», – говорит Ильинская.

«Во многом предпочтения покупателей элитной загородной недвижимости традиционны — это Рублево-Успенское шоссе, 5–6 км от Москвы», – говорит Екатерина Тейн. Престижными и популярными являются также объекты, расположенные в непосредственной близости от Рублевки. «Явным лидером по пафосности является Жуковка и ее окрестности – Шульгино, Барвиха, Подушкино, Усово.

По мнению Владислава Лукиана, люди, для которых истинная ценность – не в степени элитности или транспортной доступности, оседают за 70–150 км от МКАД, приобретая усадьбы, исторические поместья. Как считает Лукиан, «покупатели начали осознавать, что ценность не в эфемерном, а в историческом и вечном». Тем не менее Рублевка не сдает своих позиций.

Как считают эксперты, Рублевка – это не просто бренд. «В первую очередь особость Рублево-Успенскому шоссе придает наличие правительственных дач. Кроме того, это направление является одним из лучших с точки зрения экологии, характеризуется благоприятной розой ветров, здесь отсутствуют промышленные зоны и производственные предприятия, здесь развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, а также единая социальная среда», – аргументирует Алексей Бабкин. По словам Сергея Зайцева, Рублевка — это «особенное место». Смесь города и деревни с развитой инфраструктурой – в этом ее отличие от активно застраиваемой Новой Риги, Калужского (№ 3 по версии риэлторов), Киевского и прочих шоссе.

Концентрация огромного количества денег на ограниченном участке подмосковной дороги заставляет местный бизнес предоставлять максимум разнообразных и качественных услуг. Главным минусом Рублевки являются пробки и частое блокирование дороги для проезда правительственных кортежей. Новорижскому направлению, которое многие эксперты ставят на 2-е место, по словам Зайцева, создать подобие Рублевки не удастся никогда. «Новая Рига – это дорога. Исторически на ней практически отсутствовали обычные населенные пункты. Тогда как на Рублево-Успенском шоссе поселки городского типа, деревни изначально рассматривались как кузница кадров для обслуги и местного бизнеса. Новая Рига – это другой, не менее качественный, но изначально другой продукт», – уверен Зайцев.

По словам Виктора Смоленского, на расстоянии до 15 км от МКАД практически любой объект на Рублевке будет считаться элитным. Екатерина Тейн объясняет: «Элитной будет считаться именно земля, а покупатель такой земли найдет ресурсы – как финансовые, так и временные – на строительство коттеджа».

Но все-таки, по словам Сергея Зайцева, «цены явно завышены». «Присутствует эффект мыльного пузыря, который лопнет, но еще не скоро», – прогнозирует он.

«Цена на этом рынке никогда не впадала даже в стагнацию», – не согласен Бабкин. В данный момент, по его оценке, «стоимость предложения увеличивается примерно на 1–3% ежемесячно, как и в прошлом году. Начиная с весны можно ожидать нового витка цен». Пока существующий объем предложения не может в полной мере удовлетворить спрос.