Технологии рынка: Естественный отбор

Сейчас услуги нужны качественные, иначе возникнут проблемы с реализацией. Конкурсы – прекрасная возможность найти того, кто это качество обеспечит. Побеждает тот, кто предлагает лучшее, а потом демонстрирует, насколько выполнимы бумажные обещания.

Если в отношении размещения государственного заказа действует федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», то бизнес освобожден от обязанности следовать каким-либо единым нормам. Однако конкурсы стали обыденным явлением в бизнес-практике. В компаниях в отношении этого инструмента отбора высказываются в основном позитивно.

Найти лучшее

Первый и самый главный аргумент в пользу конкурсов – прозрачность. Если девелопер на деле ориентирован или хотя бы декларирует свою цивилизованность, то его готовность самому участвовать в конкурсах и таким же образом выбирать партнеров, подрядчиков и т. д. становится показателем зрелости компании.

Например, компанией Mirax Group в год проводится до 130 конкурсов. Выбирают от поставщиков оборудования до исполнителей строительно-монтажных работ. В числе последних были конкурсы на проведение монолитных и свайных работ по проекту «Миракс-Плаза», на поставку оборудования для реконструкции подстанции на 25-м участке «Москва-Сити», кабельной продукции по проекту «Бибирево-Бескудниково», витражных конструкций на всех объектах и многие другие. «Выбор всех подрядчиков у нас проходит на конкурсной основе с допуском в среднем пяти участников», – говорит Михаил Чиженок, зампред правления Mirax Group. Участвует компания и в государственных конкурсах.

Недавно, например, она выиграла федеральный конкурс, организованный Минздравом РФ в лице ФГУ «Российский кардиологический научно-производственный комплекс Федерального агентства по здравоохранению и социальному развитию» (РКНПК) и Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом. Конкурсную комиссию возглавил гендиректор РКНПК академик Евгений Чазов. Медики искали инвестора для реализации проекта по проектированию, реконструкции и новому строительству инвестиционных объектов, инженерных сетей и сооружений реабилитационно-гериатрического комплекса «Центр здоровья» на территории РКНПК. По итогам конкурса заключен федеральный инвестиционный контракт.

«Центр здоровья» будет расположен по адресу: 3-я Черепковская улица, вл. 15а. В состав комплекса помимо медицинских учреждений площадью 37 000 кв. м войдут гостиница и жилой комплекс, площадь которого составит 263 000 кв. м. В настоящий момент идет согласование проектной документации, начало строительства запланировано на середину 2008 г., сообщили в компании.

Еще один крупный конкурсант – «Ренова-СтройГрупп», претендовавшая на господдержку с проектом «Академический» в Екатеринбурге. «Академический» вошел в число 22 проектов-соискателей комплексного освоения территории (КОТ) на предоставление субсидий по процентной ставке на кредиты, которые будут взяты на развитие инженерной инфраструктуры. Конкурс проводили Росстрой (Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству) и правительство РФ.

Для развития этого же проекта совместно с администрацией Екатеринбурга компания проводила международный конкурс на отбор проектировщиков, архбюро, которое разработает градостроительную концепцию, мастер-план, проект планировки и все необходимые проектные документы для нового района. Победителем было признано французское бюро Valode & Pistre, которое затем и выполнило этот проект.

В 2007 г. совместно с администрацией Сосновского района Челябинской области и правительством Челябинской области был проведен аналогичный международный архитектурный конкурс, победителем в котором стало архитектурное бюро RTKL. Сейчас это бюро занимается разработкой градостроительной концепции уже второго проекта КОТ компании.

Конкурсы компания проводит постоянно, таким образом отбирая генподрядчиков, поставщиков материалов и услуг. «Считаем этот момент принципиально важным, – говорит Евгений Красиков, директор департамента по связям с общественностью «Ренова-СтройГрупп». – Это позволяет получить наилучшее предложение рынка, оценить опыт и квалификацию людей и компаний, которые предоставляют эти услуги, выявить наилучшее соотношение цены и качества на услуги или товары».

Андрей Халтурин, исполнительный директор RIGroup, примерно так же обосновывает необходимость конкурсов для компании, отмечая, что они актуальны для тех, кто придерживается западных стандартов ведения девелоперского бизнеса. Один из свежих примеров – тендер на генподрядные работы по проекту делового центра «Два капитана» в Мякининской пойме. По результатам генподрядчиком была выбрана компания Strabag. На принятие этого решения повлияла прежде всего репутация компании на рынке строительных услуг.

«Что касается процедуры проведения архитектурных тендеров, то проектировщик обычно получает вознаграждение за эскизные проработки для участия в тендере. В случае получения всего заказа эта цифра зачисляется в общую стоимость проектировочных работ», – говорит Халтурин.

Компания «Миэль – Загородная недвижимость» недавно проводила открытый конкурс на выполнение подрядных работ по прокладке инженерных коммуникаций в загородном жилом комплексе «Барвиха Village». Казалось бы, рынок загородной недвижимости столичного региона локальный и все компании, работающие на нем, хорошо известны. Да и «Миэль» осуществляет уже не первый подобный проект.

Зачем понадобился конкурс? Как объясняет гендиректор «Миэль – Загородная недвижимость» Савелий Орбант, такой подход является более эффективным и перспективным. Если раньше компания обращалась к уже сформированному пулу подрядных организаций, являющихся ее партнерами в течение нескольких лет, то с развитием строительной отрасли стало очевидным, что такая схема теряет свои преимущества. На рынок постоянно выходят новые игроки, осваивающие современные технологии, способные оптимизировать затраты на строительство при сохранении высокого качества работ и темпа их выполнения. Тендеры, к участию в которых приглашаются все желающие, становятся одним из оптимальных способов привлечения новых подрядчиков.

«Поселок «Барвиха Village» стал своеобразным продолжением двух предыдущих наших проектов – «Барвиха-II» и «Барвиха-Club». Это продолжение «Барвихи-2». Жанр, девелопер и архитектор – те же, – рассказывает Орбант. – Первым из трех проектов стал поселок «Барвиха-II». Когда мы занимались его созданием, официального архитектурного конкурса не проводили. Мы просто встретились с несколькими архитекторами и, побеседовав с ними, выбрали того, кто больше понравился, а именно – архитектурное бюро Александра Асадова. «Барвиха-II» оказался успешным проектом, а его местоположение – удачным. Поэтому было решено построить еще один поселок, здесь же, через дорогу. Но теперь уже необходимо было объединить два проекта – «Барвиха-II» и «Барвиха-Club» в единый комплекс, потребовалось провести настоящий архитектурный конкурс. Мы пригласили к участию в нем таких архитекторов, как Тимур Башкаев, Владимир Биндеман, Александр Цимайло, и вместе с Александром Асадовым они стали участниками конкурса. Победителем этого тендера стала все та же мастерская Александра Асадова. Думаю, это произошло благодаря тому, что команда уже по предыдущему опыту сотрудничества знала о предпочтениях заказчика. В частности, понимала, какое значение придается общему плану поселка, и потому сосредоточила все усилия именно в этом направлении, предложив сразу несколько вариантов на выбор».

Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development, считает, что, взаимодействуя в ходе конкурсов со специалистами самого разного профиля – юристами, архитекторами, проектировщиками, строителями, поставщиками всевозможных услуг и материалов, банковскими структурами и многими другими, – можно рассчитывать на приобретение стратегического партнера. Тендер, считает она, – это не только решение сиюминутной задачи, но и способ приобретения и развития взаимовыгодных контактов в дальнейшем.

Открытый или закрытый

Конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. Открытые, как объясняет Павел Здрадовский, гендиректор компании Paul’s Yard, являются наиболее жестко регламентированными. О них заказчик, как правило, сообщает через СМИ, оповещая об условиях и наборе требуемой документации, подлежащей рассмотрению. Закрытые конкурсы проводятся среди компаний-соискателей, которые по тем или иным причинам априори устраивают заказчика. Среди них выбирают компанию, которая будет лучше всего соответствовать одному или нескольким критериям, например по стоимости, срокам выполнения работ, комплексу дополнительных услуг.

Как правило, открытые конкурсы более формализованы и характерны для государственных компаний и открытых акционерных обществ. Так, например, крупные акционерные общества (РАО ЕЭС, РЖД, «Газпром» и др.) в начале года проводят открытые конкурсы и подбирают консультантов на следующие 12 месяцев для анализа активов компании.

В открытых конкурсах объективность результата достигается формальной победой документов и указанных в них цифр. В закрытых наряду с соревнованием документов есть и конкурс презентаций этих документов. В таком конкурсе задача заказчика – сформировать комплексное представление о качестве услуг.

Отдельно можно выделить конкурсы, в которых соревнуются не коммерческие предложения разных компаний, а их бренды, отмечает Здрадовский. В данном случае заказчики, как правило, ориентируются больше не на качество услуги, а на имя. Это характерно для международных холдингов, компаний, управляющих чужими активами, конкурсных делопроизводителей. Однако если в такой ситуации требуется еще и качество консультационных работ, то кроме формального победителя будет выбрана еще одна компания, которая будет непосредственно работать над проектом.

Отмечая вовлеченность в конкурсный процесс брокерского бизнеса, Здрадовский считает, что критериями отбора брокеров являются активность компаний по продвижению объекта в СМИ и реальные сделки, совершенные до истечения определенного срока. Другое дело, что бывшие брокерские компании часто появляются на рынке в новом для себя качестве. Например, как консультанты в новых для себя областях.

Так, компания Paul’s Yard Realty в настоящее время проводит тендер на разработку концепции и бизнес-плана элитного лицея. Это крупный проект, который включает как коммерческую, так и социальную часть. Компания, специализирующаяся на коммерческой и жилой недвижимости, решила привлечь субподрядчиков для разработки социальных объектов. Принять участие в тендере было предложено ведущим консалтинговым компаниям и организациям, разрабатывающим под ключ проекты в области образования и осуществлявшим их практическую реализацию. Но кому именно, в компании не сообщают.

Сергей Гоз, гендиректор компании «Элит Строй», считает, что проблемы выбора качественных консультантов на том или ином рынке может не существовать вовсе – из-за немногочисленности таковых, а не потому, что такая услуга не нужна. Еще как нужна и может составлять по стоимости несколько десятков тысяч долларов, если иметь в виду крупные проекты, которые осуществляет сейчас «Рублево-Архангельское Девелопмент», УК «Масштаб», RDI Group, «Открытые инвестиции», «Итера-Инвест-Строй».

Издержки производства

Парадная сторона конкурсного процесса, увы, имеет свою изнанку. Даже в адрес московской администрации, получившей уже немалый опыт проведения конкурсов, несоизмеримый с опытом ни одной бизнес-структуры, нареканий предостаточно.

Опыт ГК «Конти», нацеленной на активное участие в городских конкурсах по распределению площадок под застройку, говорит о том, что в список реализуемых объектов попадают участки земли для строительства различных объектов коммерческой недвижимости, например автозаправочных станций, спортивных, гаражных комплексов. Площадок под строительство жилых объектов крайне мало. Также предлагаются участки, расположенные на территории Москвы, но за пределами Московской кольцевой автодороги.

В свою очередь, и «Конти» вынуждена была недавно признать поражение всех участников архитектурного конкурса, проводившегося ею в ходе реализации проекта «Ильинка». В итоге пришлось разрабатывать концепцию поселка лейнхаусов самим. «Дело в том, – объясняют в «Конти», – что известные архитектурные бюро делают разработки в каком-то одном определенном стиле, в котором выполнено большинство их проектов. Нас это не устроило, мы высказали свои пожелания, но развить предложенную нами концепцию специалисты этих архитектурных бюро не смогли».

Конкурсы выявляют лучшего, говорят эксперты рынка. Но иногда происходит так, что в момент участия в нем компании это интересно, однако впоследствии, когда конкурс уже выигран и наступает период реализации проекта, у победителя могут поменяться приоритеты, и в результате выигравшая компания перестает соблюдать заявленные условия. С подобной проблемой в прошлом сталкивались, например, столичные власти при проведении конкурсов на реконструкцию кварталов 5-этажной застройки.

Но и те, кого выбирают, зачастую недовольны. Например, Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости агентства элитной недвижимости Tweed, скептически оценивает результаты конкурсов на подбор продавцов жилья со стороны девелоперских компаний. «Исходя из нашего опыта, могу сказать, что конкурсы позволяют застройщику оценить серьезность намерений, опыт и ресурсы компаний-соискателей. Портфолио, предоставляемое конкурсантами, дает достаточно общее предоставление о компании. Его качество и содержание, в принципе, позволяют понять, как компания работает и насколько серьезными ресурсами обладает. Тем не менее застройщик принимает решение на уровне «нравится – не нравится», – рассуждает она.

Залог успеха

Анализируя свой опыт проведения аукционов, в Mirax Group считают залогом успеха несколько факторов. Во-первых, наличие в рамках компании департамента логистики строительства и подбора подрядчика, который занимается организацией и проведением всех тендеров. Во-вторых, применяемая методика рекомендована Международной федерацией инженеров-консультантов (FIDIC). Федерацией разработаны образцы контрактов и технология проведения тендеров.

Подчеркивая результативность этого пути, в компании приводят следующую статистику. «Из более чем 300 компаний-партнеров нас подвели уже в процессе выполнения работ только четыре компании – это составляет меньше 1% ошибки, что подтверждает качество проводимых нами тендеров, – говорит Чиженок. – Вся информация о проводимых Mirax Group тендерах размещена на нашем сайте, там же можно познакомиться с результатами конкурсов. Чтобы избежать предвзятости, комиссия, которая выносит итоговое решение, включает восемь человек. Все этапы, сам процесс рассмотрения конкурсной документации записывается на видеокамеру. На конкурс допускаются не все компании, а только те, которые прошли предварительный предквалификационный отбор, проводимый отделом подбора подрядчика. Предварительный отбор участников проводится по следующим критериям: надежность компании, ее репутация на рынке, выполнение объемов по предыдущим обязательствам, численность компании, ее годовой оборот».

При нормальном проведении (а это адекватные критерии отбора участников, независимость экспертной комиссии, равные условия для всех участников) конкурс действительно является полезным инструментом для определения лучшего варианта реализации проекта, соглашаются в компании Rodex Group. Но в России вследствие значительной коррумпированности и бюрократизации экономики многие конкурсы (тендеры) сводятся к способу получения «откатов» – решение о победителе часто принимается до проведения экспертной оценки заявок участников (иногда оно принимается до проведения тендера).

Опыт самой компании в этом смысле показателен. Вертикально-интегрированный холдинг полного цикла на рынке подмосковного дачного и коттеджного строительства включает в себя более 20 компаний разного профиля, которые делают все – от разработки концепции проекта до продажи домов конечным потребителям. То есть компания вроде бы не нуждается в услугах других фирм при реализации проектов на рынке загородной недвижимости. Однако опыт участия в конкурсах и проведения конкурсов у нее есть. В том, что касается участия в земельных аукционах, – скорее отрицательный.

Система земельных аукционов пока не работает, по крайней мере в Московской области, говорит Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex Group. «Сколько мы ни пробовали участвовать, не получается. Из пяти администраций мы вообще не получали никакого ответа на запрос об участии, а из трех нам приходил ответ, что земли, дескать, нет и не предвидится», – рассказывает он.

В феврале 2007 г. Rodex Group объявила конкурс молодых архитекторов «Лучший проект загородного дома». «Цель проведения конкурса – привлечение талантливых специалистов в процесс проектирования дачных и коттеджных поселков», – сообщила Ирина Цой, директор департамента по связям с общественностью Rodex Group. То, что конкурс проводился среди студентов, а не архитекторов с именем, в холдинге объясняют заинтересованностью «в молодых и перспективных кадрах, в свежих идеях и взглядах».

К участию в конкурсе приглашались студенты строительных и архитектурных вузов. В состав жюри вошли опытные архитекторы, инженеры, редактора профильных журналов, а также руководство компании-организатора. Согласно техническому заданию от участников конкурса требовалось подготовить эскизный проект современного деревянного загородного дома площадью 170–220 кв. м. Конкурсом было предусмотрено три призовых места. Победители получили контракты на работу в компании, а также денежные призы в размере: 1-е место – 60 000 руб., 2-е место – 30 000 руб., 3-е место – 15 000 руб., пять остальных лучших работ получили вознаграждение по 6000 руб.

«Для конкурсантов это прекрасная возможность раскрыть свой талант и продемонстрировать потенциальному работодателю свои умения. А устроитель получает интересные решения и может объективно оценить сразу нескольких возможных претендентов на работу», – перечисляет плюсы затеи Ирина Цой. Rodex Group планирует второй конкурс среди молодых архитекторов. Творческим заданием станет не проект деревянного загородного дома, а проект коттеджного поселка.

Стоит ли бояться?

Бытующие представления о конкурсах обобщенно сводятся к трем пунктам:

– это объективно полезный инструмент для развития нового направления и определения компании-лидера, которая может предложить лучшие условия для реализации проекта;

– это возможность получения «откатов» для тех, кто принимает решение и осуществляет допуск к конкурсу;

– это удобный способ привлечения внимания к своей деятельности.

Комментируя третью позицию, эксперты отмечают, что конкурс с положительным итогом может стать поводом для саморекламы, пиара компании. Хотя PR-потенциал, отмечает Здрадовский, имеют только открытые конкурсы. Закрытые, как правило, проводятся на условиях соблюдения конфиденциальности, и ни заказчик, ни конкурсанты не заинтересованы в утечке информации о результатах.

Некий риск возникает именно при проведении открытых конкурсов. Особенно для крупных компаний с именем, заявившихся на конкурс. Некоторые их них, считает Здрадовский, воспринимают неблагоприятный для них результат как большое поражение и даже в некоторый степени урон репутации компании. Поэтому, если они видят среди соперников сильных конкурентов, могут предпочесть не рисковать и сразу отказаться от участия. Точно так же склонны поступать небольшие малоизвестные игроки: заранее расценивая свои шансы как незначительные, они предпочитают не тратить силы и время на подготовку необходимой документации. В результате победителем конкурса часто оказывается далеко не самая лучшая компания.

По поводу грязных технологий, связанных с конкурсной практикой, как наиболее часто используемая экспертами упоминается хорошо известная в нашей стране практика «откатов». Но не только.

Стоит задуматься об участии в тендере, говорит Сергей Гоз, если компания, которая его проводит, требует от претендента в тендерном предложении прописать подробную концепцию поселка, сделать все расчеты и предложить архитектурную концепцию. В результате нечистоплотный заказчик сможет сам легко доработать предложение и, разумеется, откажется от дальнейших услуг консультантов. «За примерами далеко ходить не надо, – рассказывает Гоз. – Недавно на одном из популярных подмосковных направлений был приобретен крупный земельный надел под коттеджный поселок. Вскоре после этого в ведущие риэлторские и консалтинговые агентства начали поступать звонки. Руководителей отделов просили в режиме блиц-опроса ответить на «несколько вопросов». На просьбу прислать вопросы по почте приходил 10-страничный документ с адреса некой неизвестной консалтинговой компании. Это тоже можно назвать тендером в своем роде, который проводил либо покупатель от чужого имени, либо контора, которая вызвалась «задешево» сделать отчет по участку».