Доходное место: Иди на запах

Парфюмерные магазины традиционно в числе обязательных арендаторов торговых центров. «Сейчас нет ТЦ, в которых не было бы арендатора – парфюмерной сети», – говорит Наталья Давиденко, руководитель департамента брокерских услуг компании Astera Oncor. По словам Романа Сокова, директора департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow, на сегодняшний день особенно активны парфюмерные сети «Арбат Престиж», «Иль де Боте», «Л’Этуаль», «Ив Роше», «Дуглас Риволи», «Ол!Гуд». «Все магазины названных операторов имеют разные формы, находятся в разных сегментах, имеют разные задачи, кроме того, каждая сеть рассчитана на своего определенного клиента», – уточняет он.

Сети красоты

«Арбат Престиж» входит (по крайней мере по итогам 2007 г.) в число пяти крупнейших российских сетей по продаже парфюмерии и косметики. В настоящее время сеть парфюмерно-косметических центров располагается примерно в сотне ТЦ, из них более 40 магазинов находится в Москве и Московской области. Общая торговая площадь магазинов сети составляет около 50 000 кв. м. Ассортимент каждого объекта в зависимости от торговой площади, размера, месторасположения варьируется от 30 000 до 60 000 наименований. В магазинах «Арбат Престиж» представлены парфюмерия, декоративная косметика, средства по уходу и аксессуары люксовых брендов, а также продукция категории масс-маркет. Магазины сети «Арбат Престиж» открыты в торговых центрах «Атриум», «Мега Химки», «Рио», «Западный», «Вертикаль», «Июнь» и др.

Парфюмерная сеть «Иль де Боте» в России насчитывает более 70 магазинов. В Москве «Иль де Боте» располагаются в торговых центрах «5 авеню», «Лига», «У Речного», «Реал», «Ладья», «Молл Гэллери», а также в ТРЦ «Европейский». В магазинах представлено более 300 ведущих мировых торговых марок парфюмерии, декоративной косметики и средств по уходу и для женщин, и для мужчин.

Articoli отличается от остальных парфюмерных сетей тем, что предлагает большой выбор косметики и парфюмерии, а также аксессуаров и оптики класса люкс. В Москве магазины Articoli находятся в торговых центрах, продающих товары ценовых категорий «выше среднего», – это ТД «Весна» и ГУМ.

Первый магазин «Л’Этуаль» в Москве был открыт в сентябре 1997 г. Он представляет такие марки, как Christian Dior, Calvin Klein, L’Oreal, Lancome и многие другие. В настоящее время сеть в Москве насчитывает более 30 магазинов, они открыты в торговых центрах «Мосмарт» на Ярославском и Дмитровском шоссе, «Галерея Водолей», «Западный», «Европарк», «Рио» и др.

Магазины косметики и парфюмерии «Дуглас Риволи» расположены в крупнейших торговых центрах Москвы. Компания работает с такими брендами, как Lancome, Dior, Shiseido, La Prairie, Chanel, Yves Saint Laurent, Estee Lauder и др. Полный каталог включает 370 брендов. Среди них есть эксклюзивные марки, представленные только в «Дуглас»: Clive Christian, Rouge Bunny Rouge, Carthusia, Miller Harris, Tann Rokka, Czech and Speake, MBR, Boellis, Fekkai, Xerjoff, Esteban.

Магазины «Ив Роше» продают французскую косметику, выпускаемую на собственном экологически чистом производстве. В группу «Ив Роше» входит несколько марок: Yves Rocher, Daniel Jouvance, Docteur Pierre Ricaud, Le Monde en Parfum, Kiotis, Galerie Noemie и Sante Naturelle. В настоящее время магазины «Ив Роше» открыты более чем в 15 торговых центрах Москвы. В том числе в XL-3, «Атриум», «Ашан Мытищи», «Мега Химки», «Мега Теплый Стан», «Вэйпарк», «Город», «Европарк», «Рамстор-Сити» и др.

Активная позиция в плане аренды площадей в столичных ТЦ принадлежит сети The Body Shop, представляющей натуральную косметику, банные продукты и средства по уходу за телом. Торговая марка прославилась использованием при изготовлении косметики натуральных высококачественных ингредиентов. Ассортимент The Body Shop насчитывает более 900 наименований различных средств – от экзотической серии масел для тела с натуральными ингредиентами до банных продуктов и аксессуаров для ванной. В настоящее время магазины The Body Shop открыты в ТРЦ «Мега Белая Дача», «Мега Теплый Стан», «Европарк», «Европейский», «Галерея Аэропорт» и др.

Make up Station – сеть магазинов декоративной косметики масс-маркет. В магазинах представлены такие бренды, как Isa Dora, Lumene, Bourjois, Max Factor, Pupa, Smashbox и др. Отличительная особенность – магазины Make up Station располагаются только в крупных торговых комплексах, таких как XL, XL-3, «Дружба», «Европейский», «Золотая миля», «Золотой Вавилон», «Калужский», «Мега Теплый Стан», «Мега Химки», «Рамстор Капитолий», «Рамстор-Сити» и др.

Английская розничная сеть специализированных магазинов Lush занимает на российском косметическом рынке узкую нишу. В Москве открыто девять магазинов, семь находится в регионах. Вся продукция Lush изготовлена вручную из натуральных продуктов с использованием целебных трав, цветов, фруктов и свежих соков, шоколада. Большая часть ассортимента не имеет упаковки. Магазины Lush открыты во всех столичных «Мегах», а также в ТРЦ «Европейский», «Ереван Плаза», «Золотой Вавилон», «Золотой Вавилон – 2», «Рамстор-Сити», «Фестиваль» и др.

Якоря миниатюрные

По мнению Натальи Давиденко, парфюмерные сети не являются полноценными якорями. Обычно якорь должен занимать не менее 30% площади торгового центра, а ассортимент парфюмерных магазинов не столь широк, чтобы заполнить такой метраж. Хотя эксперт соглашается, что большинство парфюмерных сетей могут выступать мини-якорями, поскольку они являются своеобразной точкой притяжения и привлекают в торговый центр большой поток посетителей, особенно в предпраздничные дни.

Александр Дьяченко, директор департамента развития компании Wеlhome, также считает, что сетевые парфюмерные магазины уступают по уровню проходимости продуктовым супермаркетам или гипермаркетам электроники. Поэтому девелоперы крайне редко отдают единственное место якоря косметическому магазину и в большинстве случаев привлекают нескольких якорных арендаторов, одним

из которых выступает парфюмерная сеть. «Это актуально в первую очередь для небольших относительно недавно построенных ТЦ, состав арендаторов в которых представлен в основном магазинами одежды. В мегамоллах парфюмерные и косметические сети занимают примерно сопоставимые с другими арендаторами площади и не являются якорями», – уточняет он.

К якорям можно отнести только крупные сети известных операторов, предлагающих покупателям широкий ассортимент товаров на большой площади магазина, объясняет Наталья Бурцева, координатор проектов из департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. Например, парфюмерная сеть «Арбат Престиж» является якорным арендатором в ТЦ «Западный», ТРЦ «Атриум», сеть «Л’Этуаль» – мини-якорь в ТЦ на Сухаревской, «Дуглас Риволи» – в ТЦ «Охотный Ряд», «Иль де Боте» – в ТЦ «5 авеню» и ТРЦ «Европейский». Хотя магазины Make up Station, The Body Shop, «Ив Роше» – рядовые арендаторы в крупнейших столичных ТЦ, как «Меги», «Европейский» и др.

Так как парфюмерные сети арендуют под свои магазины небольшие площади, платить за них приходиться больше. По словам Вадима Приходько, замгендиректора по маркетингу и аренде компании «РТМ Девелопмент», арендные ставки колеблются от $500 до $1000 за 1 кв. м в год в зависимости от расположения торгового центра. По данным Colliers International – от $600 до $1600 за 1 кв. м. «При аренде помещения площадью менее 200 кв. м арендаторы в среднем ежегодно платят по $800 за 1 кв. м, а если площадь больше – по $700 за 1 кв. м», – уточняет Илья Шуравин, партнер S.A. Ricci / King Sturge.

Требования парфюмеров

В настоящее время парфюмерным сетям не составляет большого труда найти подходящее место для открытия своего магазина в новом ТЦ. Как объясняет Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест», парфюмерные товары – это товары импульсивного спроса, поэтому в ТЦ и ТРЦ общей направленности они всегда востребованы. «Самое главное – учитывать ценовой сегмент объекта и размещать арендатора парфюмерии в соответствии с этим сегментом», – говорит она.

Хотя Александр Дьяченко считает, что в последнее время парфюмерные и косметические сети в большей степени тяготеют к формату стрит-ритейл. Наиболее ярким примером является сеть «Л’Этуаль», большинство магазинов которой располагается именно на отдельно расположенных торговых площадях с собственным входом. У сети «Арбат Престиж» приоритеты, наоборот, стали смещаться в пользу ТЦ. Не так давно были закрыты крупные магазины под этим брендом на ул. Тверской и Кутузовском проспекте. В основном площади «Арбат Престижа» теперь располагаются в ТЦ.

По словам Натальи Давиденко, каждый торговый центр заранее закладывает в свою концепцию площади под какую-либо парфюмерную сеть, а затем лишь выбирает наиболее выгодного арендатора. Поскольку формирование пула якорей начинается на этапе проектирования проекта, заложить необходимые параметры несложно, добавляет Елизавета Эстрина, руководитель отдела консалтига компании Praedium.

«Супермаркету парфюмерии и косметики, который можно назвать якорем или мини-якорем в зависимости от общей площади всего ТЦ, требуется от 500 кв. м в торговой галерее на 1-м этаже, – рассказывает Наталья Бурцева. – Поднять такого оператора на 2-й этаж практически невозможно, кроме случаев двухуровневого магазина или если весь цокольный или 1-й этаж занимает продуктовый супермаркет». Наталья Давиденко добавляет, что помещения под парфюмерный магазин должны располагаться возле входа или на крайний случай – около эскалаторов. Большим плюсом будут являться большие витрины, выходящие на улицу и внутрь ТЦ, а также возможность размещения большой вывески или рекламы на фасадах зданий.

Например, магазин Articoli находится в центральной галерее 1-го этажа ГУМа, «Л’Этуаль» – около центрального входа в ТД «Дружба». Хотя есть и исключения. В «Атриуме» «Арбат Престиж» занимает два помещения, не объединенные в единое пространство, на первом и втором уровнях ТРЦ. Но 1-й этаж отдан под парфюмерию люксовых брендов, а второй занимают товары ежедневного спроса и более дешевые парфюмерные и косметические марки. По словам Ирины Кирсановой, «Арбат Престиж» – единственная среди парфюмерных сетей, которая арендует площади более 1000 кв. м. Другие парфюмерные сети довольствуются меньшими площадями. Например, «Л’Этуаль» и «Иль де Ботэ» развивают небольшой формат, арендуя в торговых центрах 250–300 кв. м, добавляет Максим Гасиев, региональный директор Colliers International.

Требования парфюмерных сетей к арендуемым площадям стандартные, говорят консультанты. По словам Ирины Кирсановой, одним из важных требований является свободная планировка помещения, желательно правильный прямоугольник по форме. Требуемая электрическая мощность – из расчета 50 кВт на 150 м.

По мнению Натальи Бурцевой, магазины должны быть хорошо освещены, важно наличие системы кондиционирования. «К сожалению, в большинстве ТЦ мощности кондиционирования недостаточно для комфорта посетителей», – отмечает Дьяченко. Из-за постоянного тестирования парфюмерной продукции особенно важно надлежащее функционирование системы вентиляции. В противном случае покупатели не смогут подобрать себе подходящий аромат и уйдут из магазина без покупок. «Как правило, парфюмерные сети не требуют подводки водопровода в торговый зал, – говорит Ирина Кирсанова, – хотя, если магазин хочет устраивать промоакции, когда, например, визажист делает макияж любому желающему, вода необходима».

Кухней пахнуть не должно

Подбор помещений для парфюмерных магазинов упрощается тем, что у них нет особых требований к окружению и соседству с арендаторами другого профиля. Единственное условие – зона фудкорта не должна граничить с торговым залом и по возможности должна находиться подальше от магазина. Запахи еды мешают покупателям парфюмерных магазинов.

По словам Натальи Давиденко, для многих магазинов наличие парфюмерной сети поблизости – только плюс, особенно для торговцев женской одеждой и обувью. Александр Дьяченко считает, что наиболее желательными соседями для магазинов косметики и парфюмерии являются салоны и парикмахерские. «В связи с тем, что в России принято дарить туалетную воду и косметику, а в сетевых магазинах не всегда предлагается подарочная упаковка, соседство специализированных услуг очень желательно», – говорит он.

Парфюмерные магазины хорошо соседствуют с магазинами женского белья, аксессуаров, бижутерии и ювелирных изделий, также поблизости могут располагаться магазины подарков и сувениров, как дополнение – цветочные киоски, перечисляет Бурцева. А Ирина Кирсанова считает, что рядом может быть расположена и мужская одежда (рубашки, галстуки и т. д.). «Принцип такой: если в магазин пришла семейная пара, пока девушка выбирает парфюмерию, мужчина заходит в магазин, где продают то, что его интересует», – говорит она.

Перспективы не комментируют

Свое развитие большинство парфюмерных сетей связывает со строительством новых торговых центров. Тем более что магазин парфюмерии вписывается в любую концепцию. Например, в открывшемся в 2007 г. ТЦ «Домодедовский» (ул. Генерала Белова) якорным арендатором является «Иль де Боте». В «Щуке» (ул. Щукинская) представлено несколько сетей: «Л’Этуаль», «Дуглас Риволи», Make up Station, «Ив Роше». В «Мега Белая Дача» – Lush, The Body Shop, Make up Station, Min o Min, «Л’Этуаль». Но говорить о новых проектах ТЦ, где будут представлены магазины парфюмерных сетей, в консалтинговых компаниях отказались, ссылаясь на то, что развитие – это коммерческая информация и ее разглашение может помешать оператору занять желаемые площади.

Для крупнейшей парфюмерной сети «Арбат Престиж» 2008 год начался неудачно – со скандала, связанного арестом гендиректора «Арбат Престижа» Владимира Некрасова. Некрасов подозревается в уклонении от уплаты налогов. Возможно, это одна из причин «неразговорчивости» ритейлеров и консультантов. Одни источники говорят, что работа компании парализована из-за приостановления расчетов с поставщиками, так как право подписи финансовых документов имел только сам Некрасов. Как уже писали «Ведомости», источник в Henkel признался, что поставки в «Арбат Престиж» прекращены, а вопрос о возобновлении не стоит. Но, по словам Алексея Швецова, и. о. гендиректора «Арбат Престижа», торговая сеть работает в обычном режиме.

Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank, считает, что налоговые претензии периодически предъявляются и другим компаниям. «Стратегия компании определена, ею управляет команда профессиональных менеджеров, поэтому влияние данного фактора вряд ли станет серьезным препятствием для ее развития», – говорит Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. Впрочем, эксперт допускает, что скандал может сказаться на имидже компании. Есть и другая версия. По словам адвоката Некрасова Александра Добровинского, уголовное дело против главы «Арбат Престижа» Владимира Некрасова начато с целью рейдерского захвата компании. Так ли на самом деле, покажет будущее.