Доходное место: Имидж ничто

Еще недавно эксперты горячо спорили о том, могут ли деловые комплексы высшей категории располагаться на периферии исторического центра, в частности на видовых набережных Петроградской стороны. Спальные же районы оставались вотчиной немногочисленных бизнес-центров класса С, переделанных из бывших общежитий или административно-производственных корпусов, вклинившихся в жилые кварталы.

Отсутствие престижного адреса, похоже, совершенно перестало беспокоить девелоперов. Здания, номинированные в классе А, возводятся на окраинах и в полупромышленных районах – Приморском, Московском, Невском и Выборгском. А в этом году в городе откроются первые бизнес-центры, расположенные рядом с Кольцевой автодорогой (КАД) и все равно претендующие на первую букву офисного алфавита. Инициаторы этих проектов считают, что сегодня на первый план выходят такие характеристики, как транспортная доступность деловых центров, наличие достаточного паркинга, броская архитектура и самая современная начинка, чего, как правило, не могут предложить (по крайней мере в комплекте) деловые комплексы в историческом центре.

Самые смелые девелоперы осваивают и откровенные медвежьи углы, делая ставку на перспективу и скромно обозначая свои стройки как объекты В+. Вопрос о том, поверят ли им арендаторы, пока остается открытым. Однако уже по итогам 2008 г. можно будет судить о том, насколько легко клерки готовы расставаться со стереотипами, складывавшимися годами. Консультанты считают потенциальными клиентами окраинных бизнес-центров логистических операторов, производственные, финансовые, телекоммуникационные и IT-компании, ритейлеров и проч., т. е. структуры, которым нужен просторный бэк-офис или в принципе не интересны представительские помещения в центре.

Очевидно, что в связи с активным территориальным переделом рынка в корректировке нуждается и общеупотребительная в Петербурге классификация офисных зданий, однозначно привязывающая объекты уровня А к историческим кварталам. Сегодня над этим параллельно работают аналитики Гильдии управляющих и девелоперов, а также Санкт-Петербургского форума исследователей рынка недвижимости, образованного местными офисами международных консалтинговых компаний (Colliers International, Jones Lang LaSalle и Knight Frank). Эксперты обещают предъявить результаты своих трудов уже этой весной. Очевидно, что критерии, по которым будет оцениваться местоположение офисных зданий, станут значительно либеральнее.

«В развитых европейских городах рынок отошел от привязки офисной классификации к конкретной локации объектов, – поясняет старший консультант компании «Knight Frank Санкт-Петербург» Олег Громков. – Например, в Лондоне бизнес-центр класса А не должен непременно располагаться в Вест-Энде или Вестминстере. Вполне подойдет и район Canary Wharf. Просто эта характеристика найдет отражение в уровне арендной ставки. Главное, что определяет категорию здания, – его качество и ближайшее окружение, в частности отсутствие по соседству с БЦ промзон и объектов более низкого социального статуса».

Офис у дома

Процесс офисной децентрализации наглядно виден по распределению на карте города действующих и строящихся бизнес-центров высокого качества. Специалисты компании Colliers International разделили территорию Петербурга на 18 деловых зон, границы которых не совпадают с административными районами. Если в пределах «Центра-1», примерно соответствующего «золотому треугольнику», в конце 2007 г. было сосредоточено 9% офисных площадей категорий А и В, то доля строящихся объектов составляет здесь всего 0,7%. В зоне «Старая Деревня», наоборот, находится лишь 0,1% качественных офисов, а строится 4,8%.

Среди лидеров девелопмента – зоны «Выборгская» (19,2%, или 121 792 кв. м) и «Василеостровская» (18,1%, или 114 800 «квадратов»). А зона «Московский-Юг» по темпам офисного строительства вплотную приблизилась к «Центру-2», растянувшему от набережной Невы до Обводного канала.

Проектируемые и строящие бизнес-центры вскоре сформируют новые, пока еще не обособленные деловые зоны. Одной из самых перспективных обещает стать Приморский район, где к тому же появятся первые офисные высотки Петербурга.

На конец этого года запланирован запуск БЦ уровня В+ в составе торгово-офисного комплекса Atlantic City на ул. Савушкина, 26, недалеко от выезда из города на Приморскую трассу. Площадь 28-этажной офисной башни высотой 98 м, которая обещает стать окрестной градостроительной доминантой, – около 27 000 кв. м (плюс встроенный паркинг – еще 6700 кв. м). Расценки на офисные площади пока не установлены. Помещения предполагается сдавать поэтажно (полезное пространство одного яруса – около 700 «квадратов»). Есть предложение от потенциального клиента сразу на 10 уровней.

Отметку в 75 м преодолеет 21-этажное здание «Международного делового центра РЕСО» на перекрестке Богатырского проспекта и Гаккелевской улицы. Застройщик – ООО «Автохаус, Санкт-Петербург» (входит в холдинг РЕСО) – относит свой комплекс к классу А. Общая площадь здания – 55 315 кв. м. Кроме офисов (примерно 27 000 «квадратов») здесь предусмотрены торгово-выставочные помещения, а также пятиуровневый встроенный паркинг, рассчитанный на 250 авто. По оценке девелопера, сумма инвестиций в проект составит $62 млн. Расчетный уровень доходности – 14–16% годовых. К открытию, намеченному на середину 2008 г., БЦ планируется заполнить минимум на 45%, а через год – достичь 100%-ной загрузки.

Акцент также делается в основном на крупных клиентов. Средний уровень арендных ставок выглядит для класса А достаточно скромным: 450–480 у. е. за 1 кв. м в год (без НДС) – с поправкой на местоположение.

«Наиболее перспективными для развития офисной функции являются, на наш взгляд, так называемые транзитные зоны. Это территории между историческим центром и спальными районами. Окрестности ст. м. «Старая Деревня» – один из ярких тому примеров», – комментирует Алексей Федоров, консультант по недвижимости Maris Properties/CBRE (фирма выступает одним из агентов этого проекта).

В конце 2007 г. на перекрестке Богатырского проспекта и пр-та Сизова (недалеко от ст. м. «Комендантский проспект») началось строительство делового комплекса Sokol City, который претендует на то, чтобы стать самым крупным в Приморском районе. Под офисы категории В+ в нем отводится более 70 000 кв. м. В роли застройщика выступает группа компаний «Фемида». Девелопер и эксклюзивный дилер – группа компаний «Невский альянс».

Два 24-этажных здания на общем стилобате расширяются кверху и напоминают по форме полураскрытые птичьи крылья. Отсюда и романтическое название комплекса. Он спроектирован в архитектурной мастерской «Витрувий и сыновья». Фасады обоих корпусов будут полностью остеклены. По плану стройка завершится в III квартале 2010 г.

Инициаторы проекта рассчитывают, что к этому моменту транспортная доступность зоны значительно улучшится благодаря Западному скоростному диаметру и строительству виадука через ж/д пути у Черной Речки.

Сумма инвестиций в создание Sokol City предварительно оценивается в $198 млн. Пока ставка делается на продажу офисных помещений, на начальном этапе цена определена в 72 000 руб. за 1 кв. м. Инициаторы проекта уверены, что, несмотря на «спальное» местоположение, комплекс заинтересует солидных клиентов, в том числе представительства крупных международных компаний.

«В Приморском районе уже проживает свыше 0,5 млн человек, а будет еще больше. Иметь офис у дома или возможность добраться до него на метро – все более ценно в нынешней транспортной ситуации», – считает гендиректор ГК «Невский альянс» Александр Чупраков.

Холдинг «ЛенСпецСМУ» вскоре приступит к строительству 23-этажного бизнес-центра площадью более 50 000 кв. м рядом со ст. м. «Пионерская» и Удельным парком. Арендная кампания пока не начата, но в компании рассматривают возможный вариант полной или частичной продажи проекта под ключ.

Среди других офисных строек этого района – проекты «Командор», «Мандарин», новые очереди БЦ «Содружество», БЦ «ЮИТ Лентек».

Президент Becar Realty Group Александр Шарапов считает: «Хороший потенциал для бизнес-центров имеют участки, расположенные вдоль будущей трассы Западного скоростного диаметра, в районе морского порта, в окрестностях аэропорта «Пулково».

Магнитом для девелоперов уже стала трасса КАД. «Дефицит свободных участков в центре, рост транспортной нагрузки на основные трассы, проблема парковок – все это факторы, способствующие реализации проектов в зоне Кольцевой [автодороги]. Кроме того, в связи с заявленным [участниками рынка] жилищным строительством в Кудрово, Буграх, Колпино и др. КАД очень скоро станет внутригородской магистралью, по которой будет удобно добираться на работу, не заезжая в центр», – считает руководитель группы исследований и аналитики компании Colliers International Saint-Petersburg Валерий Трушин.

Братство кольца

Первым офисным комплексом, запущенным на КАД, стал БЦ «Обуховъ-центр», расположенный на восточной стороне «кольца», на пр-те Обуховской обороны, 271, лит. А. Его первая очередь заработала в конце 2007 г. Офисы заняли бывшее здание медсанчасти ОАО «Государственный Обуховский завод», которое инвестор – УК «Теорема» – приобрел осенью 2006 г. По ходу реконструкции, которая по плану завершится во II квартале 2008 г., объект подрастет до 12 этажей. Общая площадь – 29 500 кв. м. На прилегающей территории будет организована парковка на 600 мест.

Комплекс позиционируется в категории В+. Его проект разработал немецкий архитектор Сергей Чобан. Фасад здания будет облицован алюминиевыми панелями с позолотой, чтобы бизнес-центр был издалека заметен с КАД. Помещения в первой очереди предлагались по ставке от 900 руб. за 1 кв. м в месяц. По расчетам генерального директора УК «Теорема» Бориса Жукова, к моменту завершения стройки стоимость аренды подрастет на 15–20%.

К реализации еще более смелого проекта на восточной стороне КАД приступила в начале 2008 г. Becar Realty Group, которая приобрела в собственность недостроенные корпуса завода металлоконструкций в 3-м Рыбацком проезде, 3. Площадка расположена недалеко от КАД и ст. м. «Рыбацкое». Площадь комплекса составит 98 000 кв. м, аренднопригодное пространство – 78 000 кв. м. Емкость встроенного паркинга – примерно 1000 машин. Реализация проекта рассчитана до 2015 г. и разбита на четыре очереди, первая – около 15 500 кв. м – финиширует во II квартале 2009 г.

Базовый уровень арендных ставок – $320–350 за 1 кв. м в год, что, по оценке Becar, примерно на 30% ниже актуальных среднерыночных расценок на помещения класса В.

Главная офисная стройка на востоке запланирована уже на территории Ленобласти, в Уткиной Заводи, куда, возможно, со временем переедет областное правительство. Практически на границе с Петербургом, недалеко от КАД и Вантового моста, на территории около 410 га планируется построить около 1,5 млн кв. м различной недвижимости.

Масштабы

Самый объемный из заявленных северных проектов – комплекс «Невский Сити» общей площадью 400 000 кв. м, который расположится в пос. Бугры. Инвестор – итальянская компания Margheri Group. Строительство ТРЦ, который станет первой очередью микста, уже начато. Во втором блоке, запланированном на 2011 г., предусмотрено пять 20-этажных бизнес-центров категорий А и В+ общей площадью 100 000 кв. м.

«Главный полюс девелоперской активности в зоне КАД находится на юге – в районе Пулковского и Московского шоссе. Иметь здесь офис удобно не только потому, что рядом находится аэропорт, но и потому, что не придется стоять в пробках – ведь двигаться предстоит навстречу основному потоку транспорта», – считает директор по консалтингу компании Praktis C&B Алексей Чижов. «Это подходящее место для формирования периферийного делового района. В перспективе 5–7 лет можно прогнозировать появление минимум 150 000 кв. м качественных офисов классов А и В», – соглашается директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков.

По плану в марте 2008 г. на территории деловой зоны «Пулково-3», расположенной рядом с международным аэропортом «Пулково-2», завершается строительство первого бизнес-центра. Проект «Аэроплаза» на ул. Стартовой (участок 4) претендует на класс А. Его девелопер – ООО «Невский проект». Заказчик строительства – компания «БизнесЛинк девелопмент». БЦ расположится в 8-этажном здании общей площадью 34 200 кв. м. Его арендопригодное пространство – примерно 22 000 кв. м. Предусмотрен подземный паркинг на 175 машин и открытая стоянка на 125 мест. Диапазон арендных ставок – 430–450 у. е. за 1 кв. м в год без НДС (плюс эксплуатационные расходы – 80 у. е. за 1 кв. м). В настоящее время идут переговоры о продаже «Аэроплазы» одному из западных инвестиционных фондов. Сумма возможной сделки – свыше $100 млн.

По соседству с «Аэроплазой» уже начато строительство офисного центра «Пулково Скай» категории В+ общей площадью 76 000 кв. м (и полезной – 41 000 кв. м). Он будет состоять из трех 14-этажных башен, которые должны быть завершены во II квартале 2009 г. Предусмотрено строительство пятиуровневого паркинга на 850 мест. В роли инвесторов выступают скандинавская компания ЕКЕ и инвестфонд Vicus. Арендная кампания уже стартовала. Базовые расценки – от 340 евро за 1 кв. м в год (плюс эксплуатация – от 80 евро).

Здесь же осенью 2007 г. стартовали работы на стройплощадке многофункционального комплекса Airportcity St.Petersburg. На участке в 6,2 га запланировано четыре офисных здания класса А (в общей сложности – около 80 000 кв. м), отель «4 звезды» сети Crown Plaza, фитнес-центр, рестораны, многоуровневый паркинг на 1000 мест и проч. Проект стоимостью около $210 млн предполагается реализовать в две очереди. Застройщик – «Авиелен А.Г.». В роли основного инвестора и девелопера выступает австрийский концерн Warimpex Group. Еще одно 15-этажное офисное здание в этой же зоне намерена построить компания «ВС Девелопмент».

Интерес коммерсантов к «Пулково-3» подтверждает состоявшийся в феврале 2008 г. аукцион, на котором город продал последний из имеющихся здесь свободных участков. Цена шестилетней аренды с правом застройки территории в 1,3 га обошлась покупателю – ООО «Невское» – примерно в $14,26 млн, т. е. по $1100 за «квадрат» земли. За площадку, которая подходит под строительство бизнес-центра, боролись еще 10 претендентов. Для сравнения: в 2004 г. участок размером 1,94 га, на котором сейчас построена «Аэроплаза», был приобретен на торгах примерно по $70 за 1 кв. м.

Земли вдоль Пулковского шоссе осваивают еще несколько девелоперов. В 2007 г. холдинг «Адамант» приступил к возведению МФК «Адамант-Парк» на перекрестке с Дунайским проспектом. Комплекс площадью примерно 127 500 кв. м разместится в нескольких зданиях (до 14 этажей), построенных на общем стилобате с подземным паркингом на 626 авто. Офисная зона, претендующая по техническим характеристикам на класс А, займет 50 000–60 000 «квадратов». Предполагаемый уровень арендных ставок – 450–500 у. е. за 1 кв. м в год. МФК должен быть готов в 2009 г.

150 000 «квадратов» офисов предусмотрено в составе городка, который запланировала на бывших землях кооператива «Лето» израильская корпорация Fishman Group. В Московском районе Петербурга, недалеко от выезда на Пулковскую трассу, создается еще один деловой анклав. На пл. Конституции между зданием «Ленэнерго» и БЦ «Лидер» запланировано строительство еще одного комплекса площадью примерно 40 000 «квадратов», претендующего на класс А.