Доходное место: Купцы строят, остальные планируют

В 2007 г. к существующим 644 000 кв. м торговых площадей нижегородские девелоперы добавили еще около 130 000 кв. м. Среди наиболее значимых объектов – вторая очередь ТРЦ регионального масштаба «Фантастика» (43 400 кв. м), второй гипермаркет Metro Cash & Carry (12 000 кв. м), два гипермаркета «Лента» (каждый – по 12 000 кв. м), ТЦ районного масштаба «Гагаринский» (10 000 кв. м), мебельный гипермаркет «Открытый материк» (20 000 кв. м) и вторая очередь ТЦ районного масштаба «Новая эра» (13 500 кв. м). Из 770 000 кв. м торговых площадей на современные новые ТЦ и ТРЦ, по данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), приходится чуть более трети.

Все форматы хороши

Каждый торговый центр имеет свою специфику. Например, «Этажи» – первый из современных ТЦ в Нижнем Новгороде, начавший работу в 2003 г., – стал галереей элитных бутиков. Его ровесник «Шоколад» ориентирован в большей степени на молодежную аудиторию. В «Муравье» этаж занимают магазины товаров для детей и развлекательный центр «Планета Гэлакси».

По данным НЦНЭ, сейчас в торговых центрах вакантно не более 2% площадей. Это стимулирует девелоперов начинать новые крупномасштабные проекты, несколько из них – площадью более 100 000 кв. м. В 2008 г. планируется открыть первый в черте города торговый центр общей площадью 150 000 кв. м – ГК «Столица Нижний» завершает строительство третьей очереди (90 000 кв. м) ТРЦ «Фантастика» на ул. Родионова. Объем инвестиций оценивается в $150 млн.

ГК «Электроника» в 2007 г. начала строительство ТРЦ межрегионального масштаба «Холидэй Центр» (140 000 кв. м, 5 млрд руб.). Озвучены планы по строительству еще нескольких ТРЦ площадью не менее 100 000 кв. м. ГК «Столица Нижний» будет реализовывать свои планы в заречной части города: намечено строительство ТРЦ в микрорайоне «Мещерское озеро» (100 000 кв. м, $120 млн) и второй очереди ТРЦ «Республика» (100 000 кв. м, $150 млн). AIM Property Development заявила о строительстве торгово-развлекательного центра OZ площадью 156 000 кв. м и стоимостью $270 млн в Советском районе. «Русская тройка» планирует также начать в том же микрорайоне строительство торгово-гостиничного комплекса общей площадью 116 000 кв. м.

Практически все федеральные продуктовые сети, кроме «Седьмого континента», присутствуют в Нижнем Новгороде. Наиболее динамично, по мнению директора НЦНЭ Татьяны Романчевой, развивается X5 Retail Group. Супермаркеты «Перекресток» или ТЦ сети есть почти во всех районах города.

Местные продуктовые сетевики в основном осваивают формат магазинов шаговой доступности. Романчева констатирует, что местные сетевики с большим успехом осваивают область: в Нижнем Новгороде конкуренция выше, а участки под строительство или объекты под реконструкцию менее доступны и более дороги.

О своем желании построить или открыть в рамках торгово-развлекательных центров магазины заявили многие непродуктовые сетевые компании, федеральные и международные: «Максидом», Castorama, «Бау-центр», «Техносила», «Еврогарден» и др.

В 2008 г. ожидается ввод около 200 000 кв. м новых торговых площадей. Среди наиболее значимых объектов можно назвать торгово-административное здание «Лобачевский Plaza» (торговая площадь – 15 600 кв. м, девелопер «Новый город»), первую очередь в 12 000 кв. м ТРЦ «Огни столицы», в которой разместится продуктовый гипермаркет «Мосмарт» (площадь – 35 000 кв. м, «Гипермаркет-девелопмент»), два гипермаркета O’Key (каждый – по 10 000 кв. м, «Доринда»), гипермаркет товаров для дома «Максидом» (12 000 кв. м).

По мнению гендиректора ГК «Столица Нижний» Олега Сорокина, в ближайшие 2–3 года этот сегмент рынка недвижимости продолжит активно развиваться. Но уже сейчас арендные ставки на торговые площади стабилизировались и растут не быстрее инфляции. По данным НЦНЭ, ставки аренды в ТЦ и ТРЦ в 2007 г. выросли в нагорной части города в среднем на 10%, в заречной – на 12% (в 2006 г. – на 12,5% и 17% соответственно). Разброс ставок велик: от 600 до 14 000 руб. за 1 кв. м в месяц.

Больше обещаний

Второй год подряд в Нижнем Новгороде офисных площадей вводят немного. В 2007 г. было сдано всего 27 500 кв. м в бизнес-центрах вместо заявленных почти 60 000 кв. м. В эксплуатацию поступил только один достаточно крупный бизнес центр – «Лондон» компании «Выбор» (общая площадь – 13 500 кв. м). Встроенных, на первых этажах жилых домов офисных площадей было сдано 48 000 кв. м. Построены еще несколько небольших БЦ для конкретных компаний и здание для Пенсионного фонда.

На 2008 г. перенесли сроки сдачи своих объектов компании «Новый город», занимающаяся административно-торговым центром «Лобачевский Plaza» (офисные площади – 9600 кв. м), «Дельта», завершающая строительство БЦ «На Стрелке» (11 000 кв. м), «Элтекс», строящая «Пентхаус Палас» (11 000 кв. м), УК «Региональный центр международной торговли», возводящая «Центр международной торговли» (первая очередь – 6000 кв. м офисных площадей).

Спрос на офисные площади, в первую очередь на площади в бизнес-центрах, растет. По словам Сергея Каратаева, руководителя отдела аренды УК «Ваш офис» (управляет БЦ «Орбита»), многие арендаторы хотят увеличить занимаемые площади. Директор «Центра деловых коммуникаций» (ЦДК) (управляет двумя БЦ и реконструирует БЦ «Бугровский парк») Аркадий Коткис утверждает, что в последний год вырос спрос на большие площади – его формируют в основном иногородние фирмы. По мнению Татьяны Романчевой, многие предприниматели, ранее предпочитавшие встроенные офисы, оценили преимущества размещения в бизнес-центрах. Проблема в том, что все новые современные бизнес-центры расположены в центральной части города, подъезды к ним затруднены из-за пробок. Кроме того, у многих бизнес-центров слишком мало парковочных мест. Это заставляет арендаторов либо искать офисы в заречной части города, либо соглашаться на встроенные офисы.

«Достойную альтернативу в заречной части найти практически невозможно. Нагорная и заречная части города – это два разных рынка», – утверждает Романчева. В заречной части современные бизнес-центры пока только строятся. Но интерес к ним арендаторы уже проявляют. «Мы планируем сдать наш БЦ «Бугровский парк» на Комсомольской площади осенью, уже сейчас есть заявки на 25% площадей», – утверждает Сергей Ильин, заместитель директора ЦДК.

Стремление арендаторов «уйти за реку» совпадает со стратегией правительства Нижегородской области. Директор департамента градостроительного развития территорий правительства Нижегородской области Александр Бодриевский рассказал о проекте новой планировки центра города. Он предполагает вывод зоны деловой активности за пределы исторического центра и создание двух торгово-деловых комплексов в районе пл. Комсомольской и на Стрелке.

Дефицит свободных площадей стал одной из причин быстрого роста арендных ставок в бизнес-центрах. По данным НЦНЭ, они за 2007 г. выросли в среднем на 21,4%. С начала 2008 г. многие арендодатели при плановой пролонгации договоров повышают ставки на 12–15%. Кроме того, по утверждению Каратаева, существенно возросли коммунальные платежи. Разброс стоимости аренды в БЦ составляет от 400 до 1200 руб. за 1 кв. м в месяц (без учета стоимости коммунальных услуг).

Кроме перенесенных с прошлого года объектов на 2008 г. запланирована сдача в эксплуатацию БЦ «Бугровский парк» на пл. Комсомольской (25 000 кв. м, ЦДК), БЦ на ул. Семашко (6000 кв. м, ГК «Столица Нижний»), «Премьер» на ул. Блохиной (12 000 кв. м, «Волго-Окский проект»), офисное здание в ЖК «Пражский квартал» (9000 кв. м, «Жилстройресурс»), офисный центр на ул. Воровского (3400 кв. м, «Центрэнергожилстрой»).

Гостей просят подождать

«Наиболее перспективным сейчас является рынок гостиничной недвижимости», – категоричен Олег Сорокин. По его словам, в Нижнем Новгороде гостиничная ниша остается абсолютно вакантной.

По данным Нижегородстата, сейчас в Нижнем Новгороде действует 66 гостиниц, в которых более 3000 номеров на 5500 мест. «Эффективно функционирует не более 20 отелей», – констатирует Мария Свиридова, директор туристической компании «Роза ветров».

Сейчас в Нижнем Новгороде нет ни одной 5-звездочной гостиницы, всего два отеля уровня «4 звезды» (реконструированная «Волна» и «Александровский сад»), три 3-звездочных отеля («Октябрьская», «Ока» и «Центральный»), «2 звезды» у «Оки» и «Нижегородской». Есть еще несколько мини-отелей: «Никола Хаус», «Жук Жак», «Воробей», «Софии и Серж», отель в БЦ «Столица Нижний».

По мнению Марии Свиридовой, городу насущно необходим хотя бы один отель уровня «5 звезд» и несколько 2–3-звездочных отелей туристического класса – относительно недорогих, но с достойным качеством. 83% визитов в Нижний Новгород – деловые, информируют аналитики НЦНЭ.

«Разместить тургруппу всегда очень сложно. Малые отели – это не решение проблемы: желательно, чтобы все приезжающие жили примерно в равных условиях. Да и цены на комнаты неприемлемо высоки для туристов», – объясняет Свиридова.

Дефицит гостиничных номеров способствует сохранению дороговизны. Минимальная стоимость 1-местного номера в Нижнем Новгороде составляет $100 в сутки. В 2007 г. номерной фонд города не был пополнен. В январе 2008 г. была открыта мини-гостиница «Воробей» на 11 номеров (инвестор – «Ланжотель»), ожидается ввод в эксплуатацию отеля «Николь» на Московском шоссе на 48 номеров (инвестор – «Ника»). В 2008 г. планируется и ввод в эксплуатацию загородного отеля Terra Ski, который строит инвестиционная компания «Роза ветров».

Проектов строительства отелей заявлено множество, но они пока не реализуются, признают аналитики. Наиболее реалистичными они считают расширение или реконструкцию существующих отелей, а не строительство новых. Например, в рамках реконструкции гостиницы «Октябрьская» может быть построен второй корпус – он бы поднял категорию отеля до «4 звезд». Сейчас гостиница принадлежит правительству Нижегородской области, которое в I квартале 2008 г. выставляет ее на аукцион.

Гостиница «Волжский откос» после реконструкции превратится в отель «5 звезд» на 250 номеров. В ее состав будет включен апарт-отель на 80 номеров, а сама она станет частью многофункционального комплекса общей площадью 56 000 кв. м. Компания «Отель Сервис» намерена инвестировать в этот проект более 3 млрд руб.

В 5-звездочный отель намерена преобразить «Дом крестьянина» компания «Тистон», купившая 100% его акций на аукционе в декабре 2007 г.

Ряд проектов гостиниц предусмотрен в рамках строительства бизнес- и торговых центров. Например, в первой и второй очереди БЦ «Центр международной торговли», торгово-гостиничного комплекса на Мещерском озере компании «Русская тройка».

Несколько проектов строительства гостиниц получили одобрение инвестсовета города. Например, «Русотель». Компания планирует построить отель категории «4–5 звезд» на 100–150 номеров на ул. Ошарской (предполагаемый объем инвестиций – 1,3 млрд руб., предполагаемый оператор – Marriott).

«Кеско» намерена построить 5-звездочный отель на ул. Пожарского на 150 номеров (500 млн руб., Hilton). Санкт-петербургский «Инвестпроект» заявлял о строительстве 4-звездочной гостиницы на 80 номеров на ул. Черниговской (2 млрд руб.). Пока что никто из них строительство не начал.

В окружении складов

Ситуация на рынке складской недвижимости похожа на ситуацию в сегменте гостиниц: планов много, а реальных предложений пока мало. По данным НЦНЭ, на территории Нижегородской области складов около 400 000 кв. м, но на принадлежность к какому-то классу могут претендовать не более 15%. Губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев оценил потребность области в современных складских комплексах в 300 000–400 000 кв. м.

В 2007 г. складской комплекс пополнился незначительно – 30 000 кв. м складов сделала из бывшего производственного помещения компания «Алтекс» (канцтовары и оргтехника). ХК «Логопром» в 2007 г. реконструировала 50 000 кв. м складских помещений до класса А.

Инвесторы на рынке нижегородской складской недвижимости – ритейлеры, логисты и крупные транспортные компании. Торговые компании, как «Алтекс», строят складские комплексы для себя, а заодно и для сдачи в аренду. Компания «Энко» (оптовая торговля напольными покрытиями) планирует построить складской комплекс класса А в Московском районе. ВКТ (продуктовый ритейл) строит складской комплекс класса А. Первая очередь – 20 000 кв. м – предназначена для собственных нужд компании, после этого ВКТ планирует построить еще 40 000–60 000 кв. м складов для арендаторов.

Серьезные планы по строительству терминально-логистических центров (ТЛЦ) вынашивает РЖД. В частности, в районе ж/д станции Доскино Горьковский ее филиал задумал строительство ТЛЦ на территории 158 га. К реализации проекта планируется привлечь международных операторов-логистов. Предполагаемый объем инвестиций – от 1 млрд до 3 млрд руб.

Еще один проект РЖД – строительство ТЛЦ в районе Большого Козино, куда планируется перевести Нижегородский грузовой порт. ТЛЦ в Доскине ориентирован на обслуживание ритейлеров, а в Большом Козине – на обработку и хранение грузов строительного и промышленного назначения.

Намечено и строительство логистического комплекса в районе Нижегородского аэропорта. Правительство Нижегородской области нашло стратегического инвестора – немецкую компанию Garbe World Cargo Center (входит в Garbe Group), которая готова инвестировать в проект более 1,4 млрд руб.

«Тезаурус НН» (группа «Литер») заявила о намерении построить логистический комплекс в районе Доскино для обслуживания ритейлеров. Площадь участка составляет 500 000 кв. м, площадь будущих складских помещений – 260 000 кв. м, ориентировочный объем инвестиций – 4,8 млрд руб.

О своем намерении построить логистический комплекс на трассе Москва – Нижний Новгород недалеко от Нижнего заявила группа «Авалон». Площадь комплекса – 220 000 кв. м.

Романчева обращает внимание на тот факт, что все крупные проекты рассчитаны на несколько лет: «При кажущейся простоте и дешевизне строительства складских помещений логистика – инвестиционно емкий бизнес. Современный складской комплекс требует серьезных затрат на оборудование. Эти затраты могут в несколько раз превышать стоимость самого строительства», – предупреждает эксперт.

Роман Трушин, менеджер Центра коммерческой недвижимости, полагает, что развитие логистики сдерживает неразвитость транспортной инфраструктуры – плохие дороги и отсутствие мостов через Оку и Волгу. Хотя эту проблему правительство Нижегородской области обещает решить к 2010 г.