Точка зрения: Одни зарабатывают, другие экономят

Качественные площади все равно берут, но отношения арендаторов и арендодателей изменились. Хотя первые, пользуясь выгодами своего положения, все еще устанавливают правила игры на офисном рынке.

Как меняется спрос и каким образом можно его удовлетворить? Пожалуй, это один из самых насущных вопросов для московского рынка на данном этапе. Чтобы как-то решить проблему дефицита офисных площадей, арендаторы готовы заключать долгосрочные контракты и брать лишние метры «про запас». Для сравнения, 3–4 года назад в Москве наиболее востребованными были офисные блоки по 200–400 кв. м, сейчас их размер увеличился до 1000–2000 кв. м и выше. Продолжает расти доля сделок на 3000–10 000 кв. м. Сроки договоров аренды также увеличились: вместо 3–5 лет арендаторы предпочитают контракты более длительные – от семи до 10 лет.

Например, в прошлом году сразу две крупные компании из банковского сектора в два раза увеличили свои запросы на кабинеты. Одна из них вначале арендовала блок в 1000 кв. м в бизнес-центре класса А в центре Москвы на три года. Однако через некоторое время попросила подыскать новое помещение – на этот раз от 3500 кв. м – в здании премиум-класса в пределах Садового кольца. Желаемый срок договора аренды – 5–7 лет. Такой же запрос поступил и от второго клиента – крупного инвестиционного банка. Он просил вдвое увеличить арендуемые площади – с 1700 до 3500 кв. м на максимально долгий срок.

Как считать

Высокие ставки аренды – краеугольный момент в отношениях арендодателей и арендаторов. Последние, разумеется, стремятся любой ценой сократить затраты на аренду и снизить операционные расходы. Для расчета арендной платы в офисах класса А, как правило, используется чистая ставка (так называемая triple net). К ней добавляются операционные расходы и НДС. Основная цель введения triple net – сделать более удобными и понятными финансовые аспекты сделки, в случае если владельцы офисных зданий захотят продать здание международному фонду или получить финансирование в банке.

Так работают все западные девелоперы, строящие офисы класса А в Москве, но не только они. Один из наших клиентов – российская девелоперская компания ввела подобную систему расчетов, готовясь к будущей продаже офисного центра.

Система расчетов triple net – это более удобный способ индексации на основе базовой ставки. Она позволяет прогнозировать чистый доход от аренды в течение нескольких лет. Два года назад эта проблема не была столь актуальной. Но сейчас ставки аренды растут, периодически (в сторону увеличения) меняются коммунальные тарифы, стоимость субподрядных работ и т. д. Все эти затраты увеличивают операционные расходы. И собственникам, и арендаторам удобнее разделять эти финансовые потоки, чтобы расчеты были более понятными и прозрачными.

За последние 2–3 года заметно изменился портрет потенциального арендатора: выросла доля российских компаний, которые стали больше внимания уделять качеству офисных площадей. Если раньше запросы на офисы класса А поступали в основном от западных корпораций, то сейчас их примерно 40% от общего числа клиентов. Россияне берут объемами – арендуя более крупные блоки, чем иностранные клиенты. Например, в прошлом году наш клиент – российская телекоммуникационная компания взяла на пять лет более 15 000 кв. м в ММДЦ «Москва-Сити». Еще одна компания арендовала 14 000 кв. м в бизнес-центре класса А на ул. Беговой. По данным Knight Frank, около 30% сделок аренды в 2006–2007 гг. было заключено на офисные блоки от 15 000 до 40 000 кв. м.

Спрос на офисы класса А распределяется следующим образом: 18% – компании банковского, финансового секторов, 16% – промышленные корпорации, 12% – сфера СМИ, издательский бизнес, 9% – консалтинг, 8% – строительство и девелопмент, 7% – аудиторские и телекоммуникационные компании (их доля в общем объеме сделок постоянно растет), 3% – нефтяной бизнес. Это быстрорастущие рынки, где возможны наибольшая прибыль и быстрое развитие бизнеса. Постепенно среди арендаторов растет доля инвестиционных, строительных и фармацевтических компаний.

С кем договариваться

Учитывая колоссальный разброс цен и ограниченное предложение на офисном рынке, компании все чаще предпочитают нанимать консультантов – чтобы те нашли подходящий вариант по аренде. Из-за большого объема заказов, которые получают консалтинговые компании, их услуги арендаторам обходятся не так дорого.

Какова цена вопроса, если речь идет о привлечении консалтинговой компании? Средний доход консультанта обычно составляет 8–10% от суммы сделки. В последние два года, правда, все чаще переходят к фиксированной оплате. В первом случае вознаграждение пропорционально арендной ставке и объему сделки. То есть консультанту выгоднее сдать площади по максимальной цене. Во втором случае брокер, представляющий интересы арендатора, в дополнение к бонусной части получает ставку, равную 10–20% от сэкономленной им суммы. Таким образом, у него появляется стимул сберечь деньги клиента.

Затраты арендаторов могут снижаться и другими способами. На московском рынке становится все популярнее субаренда помещений. Многие компании сдают так называемые «лишние метры» (блоками по 100–200 кв. м), получая дополнительный доход. Вот почему так резко выросли средние размеры арендуемых помещений. Если, скажем, компания планирует расширение в течение пяти лет, то берет на 30–50% площадей больше, чем надо в момент заключения договора аренды. Например, одна крупная западная компания, занимающаяся поставками табака на российский рынок, арендовала про запас около 30% площадей в бизнес-центре класса А. Из 7000 кв. м она сейчас сдает в субаренду 2100 кв. м.

Договоры аренды усложняются – девелоперы и арендаторы при поддержке консультантов стали уделять должное внимание множеству нюансов. Стандартный документ может включать различные оговорки и положения, которые не всегда однозначно трактуются сторонами. На согласование удовлетворяющих всех условий может уйти пара месяцев. Каждая из сторон, подписывая контракт, стремится обезопасить и оградить себя от ненужных расходов. Самым спорным и болезненным остается вопрос, связанный со сроками ввода объектов в эксплуатацию. Если они по каким-то причинам переносятся, в договоре фиксируются штрафные санкции. В нашей практике мы оговариваем эти условия в предварительном договоре с указанием, например, что арендатору в случае задержки его въезда выплачивается сумма в размере трехмесячной арендной платы. Как вариант – можно приостановить платежи по аренде до момента фактического ввода здания в эксплуатацию.

Если в проекте участвуют профессиональные консультанты, они могут доработать контракт с учетом интересов и собственника, и арендаторов.

Вдали от столицы

В регионах по сравнению с Москвой есть своя специфика. Там арендные отношения менее развиты, а объем рынка во много раз меньше столичного. В структуре регионального предложения преобладают офисы классов В и С. Офисов класса А даже в городах-миллионниках считанные единицы. Спрос на них небольшой, несколько зданий могут запросто «покрыть» весь местный рынок. Кроме того, местные девелоперы часто предпочитают продавать офисные площади, а не сдавать их в аренду, что было бы удобнее для большинства компаний.

Если говорить о ставках аренды, то они обычно значительно ниже, чем в Москве. Например, в Санкт-Петербурге еще несколько лет назад преобладали офисные здания класса В. Сейчас ситуация меняется, в том числе благодаря улучшению инвестиционного климата в городе. Все больше международных и крупных российских компаний открывает представительские офисы в городе на Неве. Следует отметить, что экспансия московских и зарубежных компаний на региональные рынки получила широкое развитие именно в последние 3–4 года. Следствием этой тенденции является увеличение темпов строительства офисов класса А во многих городах-миллионниках, а также постепенный рост ставок аренды. Мы наблюдаем увеличение спроса на офисы класса А в Челябинске, Самаре, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, Новосибирске, Омске, – везде, где существует высокий потенциал для экономического роста.

Отличительная особенность региональных рынков аренды офисов – это небольшие размеры арендуемых блоков: 100–250 кв. м, реже – 500–700 кв. м. Максимальные сроки договоров аренды – 3–5 лет. Размеры ставок (triple net) колеблются в пределах от $245 до $1100 за 1 кв. м в год. Например, в Челябинске Knight Frank сдавала (по заказу собственника) офисы класса А по ставке $430–500 за 1 кв. м в год. В Самаре аренда помещений того же класса стоила дешевле – $320 за 1 кв. м в год.

В корне отличают регионы от Москвы длительные согласования договоров аренды. Учитывая, что размеры офисных блоков и, соответственно, суммы сделок здесь небольшие, в большинстве случаев контракты на аренду заключаются без участия консультантов. Местные компании предпочитают напрямую вести переговоры с собственниками зданий. Однако, когда речь идет о высококлассных объектах, реализуемых московскими или иностранными девелоперами (таких немного, но все же они в регионах есть), участие консультантов по недвижимости является обязательным. Тогда к этим сделкам предъявляются такие же строгие требования, как в Москве.