Весной за городом все растет

Свыше 60% рынка приходится на поселки бизнес-класса (минимум $0,5 млн за домовладение), тогда как более 60% потребителей хотели бы заплатить до $250 000, признают опрошенные «Ведомостями» риэлторы.

все дальше от москвы

Экономкласс в Подмосковье представлен либо объектами плохого качества по завышенной цене, либо расположенным далеко от Москвы, говорит аналитик Penny Lane Realty Виктор Смоленский. Все потому, что земля слишком дорогая. По словам Сергея Салниса из Vesco Realty, цена сотки в ближнем Подмосковье колеблется от $3500 (участки сельхозназначения без коммуникаций по непрестижному Щелковскому шоссе в зоне до 10 км от МКАД либо в 10–25 км от МКАД по другим восточным и юго-восточным направлениям) до $45 000 (средняя цена на сельхозземлю по Рублевке), но участков по минимальной цене на рынке мало.

Рост стоимости земли обусловливает и все более плотную застройку в 10–20-километровой зоне от МКАД – здесь все чаще появляются не коттеджные поселки, а малоэтажные жилые комплексы, отмечает Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании. В 2007 г. множились и проекты комплексной застройки: коттеджи, таунхаусы, многоквартирные дома.

«За последний год в радиусе 10 км от МКАД перспективных строительных площадок практически не осталось», – утверждает Сергей Фокин, руководитель департамента продаж ГК «Мультигрупп». По его словам, активная застройка среднего и дальнего Подмосковья связана в основном с тем, что здесь велик выбор участков. Осваиваются как дальние рубежи Подмосковья, так и соседние области: Тверская, Калужская, Тульская, Смоленская. Здесь цена земли и коммуникаций позволяет удерживать цены на уровне «эконом».

Анатолий Валетов из Rosinka International Group, предупреждает, что при реализации проектов экономкласса в 70–150 км от Москвы могут возникнуть проблемы из-за отсутствия социальной и развлекательной инфраструктуры и плачевного состояния коммуникаций. Кроме того, это далековато для массового спроса.

По данным риэлторов, более половины всех потенциальных покупателей хотели бы дом в поселке в 20–40 км от МКАД, однако те, кому хватает денег только на экономкласс, рассматривают уже и объекты за 50–60 км от Москвы. По словам Валерия Лукинова из Российской гильдии риэлторов, для таких покупателей главным является цена, которая в зоне от 70 км ниже, – дальность от МКАД на этом расстоянии значительной роли не играет.

Альтернатива не дешева

По данным Марии Литинецкой, исполнительного директора Blackwood, средняя цена коттеджей с участками в поселках премиум-класса составляет $6690 за 1 кв. м, в строящихся поселках бизнес-класса – $3093 за 1 кв. м, в экономсегменте – $1672 за 1 кв. м. В «Миэль» к экономклассу причисляют предложения по цене до $950 за 1 кв. м.

По словам Салниса, коттеджи экономкласса стоят $150 000–400 000, цена предложения в бизнес-классе начинается от $500 000, элитные коттеджи продаются от $1,5 млн. Но качественное предложение экономкласса вместе с хорошей транспортной доступностью редкость на подмосковном рынке. Купить коттедж с участком и коммуникациями менее чем за $250 000 в организованном поселке крайне сложно. В начале года, по данным «Миэль», были предложения таких объектов на рынке на нулевой стадии по $250 000, но спрос оказался настолько велик, что такая цена удержалась недолго.

Объемы и цены

По оценке компании «Элит-строй», в конце 2007 г. активно продавалось 258 поселков. Полина Иванова, ведущий аналитик УК «Северо-Запад», оценивает объем рынка загородной недвижимости в $10,5–12 млрд.

Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости «МИАН – агентство недвижимости», говорит, что по итогам декабря 2007 г. на продажу было выставлено 5700 земельных участков по совокупной цене более чем $1,1 млрд, средняя стоимость сотки составляла $10 700.

За 2007 г. средняя розничная цена участка в ближнем Подмосковье выросла на 30,5%, средняя стоимость 1 кв. м коттеджа – на 22%, оценивают аналитики «Миэль». Смоленский также говорит об опережающем росте цен на землю. «Квадратный метр не может дорожать бесконечно», – добавляет он. Кондачкова, напротив, считает, что земельные участки подорожали меньше, чем коттеджи и таунхаусы, – на 27%. В «Пересвет – реал эстейт» этот показатель оценивают в 20–25%. По Киевскому шоссе стоимость коттеджей в среднем увеличилась на 64%, отмечают Литинецкая и Лукинов.

Прогнозы роста

В феврале 2008 г., по словам Кондачковой, на 35% увеличилось предложение: до 10 000–11 000 объектов, в первую очередь за счет вторичного рынка. Коттеджных новостроек с начала года прибавлялось не более чем по 8% за месяц. Средняя цена предложения в феврале увеличилась почти на 4–5% по сравнению с январем и составила около $2958 (72 530 руб.) за 1 кв. м.

На 2008 год эксперты прогнозируют подорожание на 10–40%. «В 2008 г. цены вырастут не менее чем на 35%, а по наиболее выигрышным проектам – до 65%», – считает Лукинов. Он прогнозирует активный рост цен на коттеджи на новорижском, киевском и симферопольском направлениях. Сергей Гоз, гендиректор компании «Элит-строй», прогнозирует прибавление до 40% «на ликвидные объекты с профессионально разработанной концепцией в эконом- и бизнес-классе». Элитный сегмент, по его словам, будет переживать относительную стагнацию. Неликвидные объекты бизнес-класса также будут дорожать (на 10–15%), но срок их экспозиции на рынке увеличится, а востребованность со стороны потребителей будет слабой, добавляет Гоз. Валетов считает, что девелоперы станут выставлять цены, отталкиваясь «от бюджета покупателей ».