Точка зрения: Новый старт для старого курорта
Весна на сочинском рынке недвижимости началась с холодов: движения на рынке жилой недвижимости не наблюдается уже несколько месяцев. Подстегнутая правительственным пиаром ценовая политика стала просто непонятна населению и инвесторам. Те, кто ранее хотел купить недвижимость в Сочи, замерли в ожидании. Чего ждать – роста или падения?
После признания Сочи столицей Олимпиады-2014 цены во всех сегментах выросли, но в разной степени. В марте цена 1 кв. м в Центральном и Хостинском районах Сочи на вторичном рынке в домах 10–30-летней давности составляла от $4500 до $5500 (в других районах – от $3500); в уже сданных новостройках в тех же районах 1 кв. м стоил от $3500, но площади квартир здесь больше, чем в старых домах. За период с июня 2007 г. по март 2008 г. рост цен на квартиры составил 15–20%.
Цены на землю постоянно растут – особенно это касается крупных земельных участков с целевым назначением «многоквартирный жилой дом». Например, участок площадью около 2 га с таким назначением можно было прошлой весной приобрести за $3 млн, сейчас подобные стоят от $15 млн. Выросли и цены на земли под ИЖС и даже на садовые участки.
Сочи, как многие российские города, спал долгим безмятежным социалистическим сном, пока не столкнулся с реальностью развитого капитализма: ответом на вызов Олимпиады должно стать бурное строительство.
Сейчас в Сочи представлен ряд крупных девелоперов, однако информация о появлении на рынке ряда компаний пока закрытая. В сегменте жилья экономкласса можно отметить «Дон-строй» и строительный концерн «Вант» с комплексами в районе Мамайка, ул. Виноградная, в Мацесте; компания «Аксель групп девелопмент» также строит дома в районе Мамайка.
Жилье бизнес- и премиум-класса в городе не так различается, как в столице. На мой взгляд, в Сочи есть всего 2–3 объекта, имеющих право претендовать на звание недвижимости VIP-уровня.
Но поскольку многие застройщики позиционируют свои объекты как VIP-, премиум-, элиткласс, я перечислю их вместе: MR-group с комплексом «Королевский парк» и комплексом «Актер гэлакси», компания «Аксель групп девелопмент» с комплексом «Лазурный» – все это в районе гостиницы «Рэдиссон САС Лазурная» в одном из живописнейших мест Сочи; «Диал» с комплексом «Идеал-хауз» в районе Бытха; компания «Грас» с комплексами «Грас-сити», «Александрийский маяк» и проч., компания «Сунжа» с комплексом «Золотой треугольник», первый из домов которого – «Миллениум тауэр» – будет сдан в эксплуатацию летом этого года. Конечно, ярким представителем крупных девелоперов является «Система-галс», ведущая строительство и реконструкцию ряда объектов в Сочи.
Однако современный рост сочинского рынка и работа девелоперов по-прежнему идут в одной связке со старой бюрократической системой. Первейшей проблемой являются высокая стоимость вхождения на рынок и большие риски, связанные с покупкой земельных участков.
Некоторые сделки могут оказаться оспоримыми по тем или иным причинам. Поэтому большое внимание при покупке земельных участков необходимо уделять проверке чистоты сделки. К тому же редко встречаются участки под многоэтажную застройку, которым не придется менять целевое назначение.
Чиновничий аппарат мал для города: справки приходится ждать месяцами (например, справка о том, что земля не заложена). Мало юридических контор, которые бы делали все без очереди (за деньги), они безответственны – не гарантируют результата.
И вездесуща коррупция. Оплата за получение технических условий слишком высока, так как за счет застройщиков муниципальные коммунальные службы хотят решить и свои корыстные вопросы. Все это тяжким бременем ложится на себестоимость строительства, а следовательно, способствует дальнейшему повышению цен.
Затруднена и работа риэлторских фирм: становится невозможным актуальный анализ продаваемой недвижимости, тот маркетинг, который хотели бы провести застройщики, – никто не знает, сколько будет построено магазинов, офисов и т. п. объектов в том или ином районе.
Однако падения цен, способного как-то глобально изменить ситуацию, точно ожидать не следует. В зависимости от схемы финансирования проекта можно рассчитывать на рентабельность вложенного капитала от 40% в год. Срок окупаемости проекта варьируется и может составлять от одного года до 3–4 лет. Если удастся сделать из Сочи не просто летнюю зону отдыха, которой он сейчас является, а круглогодичный город-курорт, развить тут существующую санаторную и лечебную базу, – то будущее у города после Олимпиады, безусловно, вполне радужное. Уже скоро следует ожидать роста цен на 5–10%, связанного в том числе с удорожанием стройматериалов.