Все одинаковые

Московская область хотя и конкурирует со столицей за покупателей, окончательной альтернативой ей не становится. О ситуации на первичном рынке московского региона «Ведомости» беседуют с Андреем Блажко, директором по стратегическому развитию «Сити – XXI век»

– «Сити – XXI век» строит на границе Москвы и области. Это случайность – площадки такие достались – либо осознанная стратегия?

– В Москве мы специально не ищем площадки рядом с МКАД. А вот со стороны области – да, это результат осознанных действий.

Область можно разделить на две части: ближняя и дальняя. Чем дальше от столицы, тем больше города завязаны на себя. Нас интересует ближнее Подмосковье. Люди, которые здесь живут, ориентированы на Москву.

– Подмосковье оттягивает из Москвы платежеспособных покупателей. Обратный процесс будет?

– Его не будет. В Москве тяжело с земельными участками, территории, которые годятся под застройку, связаны с большими обременениями. Если речь идет о квартальной застройке, то это два варианта: реновация промзон с рекультивацией земель, что стоит очень серьезных денег, либо переселение. Но в Московской области плохо с коммуникациями – часто очень хорошие участки земли не могут быть использованы для строительства жилья из-за отсутствия инфраструктуры. Если подмосковные власти смогут решить проблемы – с энергоснабжением, обеспечением водой и канализацией, то строить будут больше.

– Для кого строить?

– Например, у нас в Видном 50% покупателей – москвичи. Эта цифра стабильна начиная с 2005 г. Думаю, что аналогичная статистика и у других застройщиков. Вторая по численности группа покупателей – жители Подмосковья. В первую очередь местные, но их с течением времени становится меньше (спрос удовлетворяется); затем те, кто живет в более удаленных от МКАД городах и перебирается поближе к столице.

– Когда вы начинали строить в Видном, вы ощущали конкуренцию?

– Первая зона конкуренции – сам город Видное и его местные застройщики. Вторая зона – города, находящиеся на аналогичном удалении от Москвы. Здесь мы боремся за тех покупателей, которым не принципиально, в какую сторону от столицы ехать – в Химки или в Видное.

– Почем 1 кв. м продаете?

– Начиная от $2400. Наши покупатели – от 30 до 50 лет, семейные, с детьми. Для 85% из них ключевым фактором является вопрос бюджета: в московские квартиры со своими деньгами они не вписываются. Поэтому готовы жить в Видном. Самая малочисленная группа покупателей – приезжие из других регионов, например с Севера.

– Кроме Видного, где еще в Подмосковье будете строить?

– В Люберцах, Красногорске – здесь проект начнем в следующем году.

– В Люберцах МГСН заявил огромный проект – на 40 000 жителей.

– В любом городе есть места, которые считаются хорошими и не очень. МГСН начат большой проект на бывших люберецких полях аэрации. А «Сити – XXI век» будет строить при въезде в город, на границе с московским районом Жулебино.

– В Подмосковье вопрос престижности места играет большую роль?

– Для местных жителей – да. А они обеспечивают около 40% продаж. В хороший район они будут готовы поехать из любой части города.

– Разница в цене между местами престижными и не очень велика?

– Сейчас она уменьшается благодаря московским покупателям, которые частенько не в курсе того, что где считается престижным.

– Какая ситуация с ценами в Подмосковье? В Москве они снова растут из-за застройщиков, которые придерживают объекты.

– Московские тенденции повторяются и в области. Я бы не сказал, что застройщики что-то придерживают – но так как везде работают одни и те же крупные компании, то они не допускают смещения спроса в какой-то один сегмент. Могу привести пример: в прошлом году мы искали квартиры под переселение. В сентябре было можно их найти – в готовых домах с бюджетной отделкой, а к декабрю они закончились. И сейчас на рынке тоже ничего нет.

– И куда все делось?

– Все раскупили.

– Все говорят, что платежеспособный спрос иссяк.

– Он неиссякаем. Это нормальная ситуация баланса спроса и предложения.

– Мне она не кажется нормальной.

– В прошлом году в Москве цены практически стояли. В реальном денежном выражении квартиры даже дешевели из-за снижения курса доллара и рублевой инфляции в 12%. Но пошла нестабильность на международных рынках. И, когда стало понятно, что это надолго, многие стали вынимать средства с фондового рынка и перекладывать их в недвижимость – консервативный и прозрачный инвестпродукт. Инвестиционных покупок на рынке жилья стало больше – квартир, соответственно, меньше.

– А сколько инвестиционных покупателей на рынке Подмосковья?

– По нашему объекту в Видном – около 3%. В основном берут для себя и для детей или родителей. Но и в наших московских объектах примерно такое же соотношение.