На асфальте: Остановиться в Подмосковье

Как объяснил Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы «МИАН – Агентство недвижимости», за последний год стоимость найма квартир в черте Москвы увеличилась на 30–35%. Юлия Малькова, PR-менеджер ФСК «Лидер», отметила, что цена найма 1-комнатной квартиры в Москве превысила $800 в месяц, а для большинства квартиросъемщиков эта сумма равна месячной зарплате.

По словам Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость», начиная с 2006 г. наниматели, ориентирующиеся на самые низкобюджетные варианты, «перетекают» в Подмосковье. «Этот исход нельзя назвать массовым, но его можно обозначить как тенденцию», – отмечает она.

Ради экономии

Галина Киселева замечает, что новый год на рынке подмосковной аренды начался без сюрпризов. За прошедшие месяцы спрос вырос на 9%. В зону повышенного интереса попали города Химки, Королев, Мытищи, Балашиха, Люберцы, Реутов, Красногорск, Подольск, из которых можно добраться в Москву на электричке или откуда ходят до ближайших станций столичного метро многочисленные маршрутные такси, экспресс-автобусы. Транспортная доступность – определяющий фактор для большинства нанимателей, ведь значительная их часть – люди, работающие в столице.

По словам Алексея Кудрявцева, лидирующие позиции по числу заявок на аренду жилья занимает г. Химки – 13% в общей структуре спроса. Помимо близости к Москве и развитой инфраструктуры такая востребованность объясняется еще и тем, что в Химках построено несколько крупных административно-деловых центров и торговых комплексов (гипермаркеты IKEA, «Мега», мебельный гипермаркет «Гранд» и др.), сотрудники которых испытывают потребность в жилье вблизи работы, объясняет он. За Химками по популярности следуют Мытищи, Люберцы и Балашиха – по 8% в структуре спроса, по 5–6% заявок приходится на Красногорск и Одинцово.

Однако, по данным компании «Инком-Недвижимость», в целом спрос на жилье в Подмосковье формируют наниматели, для которых экономия средств стоит на первом месте. По словам Галины Фабрицкой, начальника отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость», самыми популярными на рынке аренды Подмосковья были и остаются 1-комнатные квартиры по цене от 15 000 до 20 000 руб. в месяц и 2-комнатные – от 16 000 до 25 000 руб. в месяц. Удачным стечением обстоятельств можно считать ситуацию, когда дорога на работу из пригорода занимает меньше времени, чем из дальнего округа столицы.

По словам Галины Киселевой, в Подмосковье едут семьи, которые за выделенный бюджет могут снять квартиру с большим количеством комнат. Например, вместо 1-комнатной квартиры в столице они могут рассчитывать на 2-комнатную за ее пределами. Юлия Малькова добавляет, что у нанимателей жилья в Подмосковье требования к качеству квартир невысокие. «Степень изношенности, строительный материал и проч. играют далеко не главную роль при выборе квартиры», – уточняет она.

Наиболее популярным и дефицитным товаром в Подмосковье являются 1-комнатные и 2-комнатные квартиры, а на 3- и 4-комнатные спрос преимущественно ограничен заявками юридических лиц, арендующих жилье для временного размещения иногородних рабочих. Цены на 1-комнатные и многокомнатные хоромы не слишком различаются. Впрочем, и малогабаритная 2-комнатная квартира вполне способна вместить 2–3 постояльцев, за которых платит работодатель.

Служебные хоромы

По оценке экспертов, около 15% заявок на недорогое жилье поступает от компаний, привлекающих дешевую рабочую силу из других регионов. «Но раньше такая схема была востребована намного больше», – вспоминает Киселева. Причиной сужения этого сегмента она называет активные действия столичных властей по ужесточению миграционной политики.

Валерия Родионова, руководитель филиала «Сивцев Вражек» компании «Новый город», напоминает, что жилой фонд большей части подмосковных городов состоит из 3–4-этажных домов, построенных сразу после войны. За прошедшие десятилетия в них не было ни одного капитального ремонта, да и косметический ремонт не улучшает качества такого жилья. Обветшавшие здания малопривлекательны для нанимателей. «Продержав такой объект в течение длительного строка на рынке и не найдя квартирантов, хозяева зачастую вынуждены согласиться и на те предложения, от которых отказались бы раньше», – говорит она. То есть, например, превращать квартиры в общежития.

Однако большинству собственников жилья в Московском регионе далеко не безразлично, кто будет нанимателем, утверждает Юлия Малькова. В числе наиболее распространенных требований к квартиросъемщикам – гражданство РФ, многие соглашаются сдавать квартиры только семейным парам без детей и животных. «Если говорить о сдаче квартиры гражданам других государств, то тут возникает букет проблем – от регистрации до возможных жалоб соседей в различные инстанции», – говорит она. По мнению Галины Фабрицкой, разруливание возможных конфликтов полностью ложится на плечи собственника недвижимости.

Хотя Валерия Родионова считает, что в большинстве случаев строительные рабочие живут на стройке, в вагончиках и бытовках. Селить их на съемных квартирах, даже совсем дешевых, работодателю невыгодно. Компании снимают квартиры для квалифицированного персонала – инженеров и прорабов.

Одной из побудительных причин для хозяев сдать квартиру гастарбайтерам служит возможность получить больше денег. По словам Галины Киселевой, в таком случае получаемая в месяц сумма может вырасти на 30% от заявленной первоначально – предложение слишком ограниченно, чтобы желающие торговались. Мария Жукова, замдиректора управления аренды «Миэль-Недвижимости», рассказала, что встречаются случаи, когда хозяева соглашаются пустить в свою квартиру рабочих из стран СНГ при условии, что жильцы сделают в квартире ремонт. Это дешевле, чем специально нанимать ремонтную бригаду. На худой конец такие жильцы вполне могут установить новые окна по себестоимости, как «для своих», или сделать что-то еще полезное.

По мнению Киселевой, заключение договора не с физическим, а с юридическим лицом выгодно для владельца квартиры: в этом случае хозяину не нужно платить налоги. «С юридическим лицом заключается не договор найма, а договор аренды, и в этом случае налоговое бремя ложится на того, кто снимает объект – на юридическое лицо», – объясняет она. Важное условие – в случае, если имуществу будет нанесен вред, шансы добиться выполнения обязательств через суд выше, если ответчиком является юридическое, а не физическое лицо. В договоре аренды обязательно оговариваются и количество проживающих в квартире лиц, и дополнительные условия. Например, что они обязательно должны работать на конкретной фирме, иметь российское гражданство или регистрацию.

Маловато будет

По данным ФСК «Лидер», специфика рынка аренды Московской области такова, что большинство сделок по найму жилья заключается без помощи риэлторских агентств, а через знакомых, по объявлениям в местных газетах и на информационных стендах (а проще – на столбах и заборах). В связи с этим привести точную статистику по количеству предложений по городам области затруднительно. Столичные агентства недвижимости оказывают услуги только по подбору жилой площади в ближнем Подмосковье, поэтому оперируют данными лишь по населенным пунктам, попадающим в эту зону.

По словам Алексея Кудрявцева, наибольшее количество квартир предлагается в городах – спутниках Москвы, расположенных на расстоянии до 5 км от МКАД: Химки, Мытищи, Люберцы, Балашиха, Реутов, Красногорск, Одинцово, Видное. В последнее время все чаще появляются предложения в городах на расстоянии 5–15 км от МКАД, таких как Долгопрудный, Лобня, Королев, Железнодорожный, Пушкино, Щелково а также в недавно построенных жилых комплексах около МКАД: в Котельниках, Коммунарке.

По словам Марии Жуковой, в ряде подмосковных районов ситуация на рынке аренды еще хуже, чем в Москве: снимать тут нечего. В таких городах, как Лобня, Ивантеевка, Королев, каждым профессиональным риэлтором заключается не более 2–3 сделок найма в месяц. Спрос на жилплощадь не удовлетворен в Мытищах. Соотношение совокупного спроса к совокупному предложению здесь составляет 20:1. «Помимо того что эти данные свидетельствуют о недостатке предложения, это говорит еще и о том, что множество сделок проводится в обход риэлторов», – добавляет Жукова.

Мнимая «элита»

Но база предложения сдаваемого внаем жилья в Московской области не ограничена только ветхими домами или морально устаревшими типовыми сериями, построенными более 20 лет назад. Активная застройка на протяжении последних нескольких лет подмосковных территорий домами повышенной комфортности из кирпича и монолита с наличием разветвленной инфраструктуры и подземных паркингов привела к тому, что отдельные квартиры стали использоваться их хозяевами как доходный бизнес – для сдачи внаем. Дома улучшенного качества уже есть в любом подмосковном городе. Особенно их много в Химках, Красногорске, Королеве, Реутове.

Но элитных домов по принятой в столице классификации в Подмосковье нет. Исключение – несколько многоквартирных домов, построенных в районе Рублевского шоссе. По словам Галины Киселевой, в Московской области премиум-классом считается то, что в столице проходит по классу «бизнес». К ним относятся качественные многоэтажные новые дома и становящиеся все более востребованными таунхаусы.

Состоятельные наниматели в Подмосковье предпочитают снимать коттеджи и редко интересуются квартирами. Валерия Родионова также считает, что дорогие предложения в Московской области формирует рынок загородной недвижимости. Как подтвердила Галина Фабрицкая, компании «Пересвет-Недвижимость» не приходилось заключать сделки по аренде элитной недвижимости в Подмосковье. «Однажды к нам поступил подобный запрос. Хоккейный клуб хотел арендовать элитную квартиру в Мытищах для своего спортсмена, но жилья с соответствующими данному сегменту характеристиками там просто не оказалось», – рассказала она.

Все выше и выше

За первые три месяца 2008 г. арендные ставки в зависимости от качества жилплощади и ее расстояния от МКАД выросли как минимум на 5–10%. По словам Юлии Мальковой, корректировка цен в сторону повышения с начала года – обычное явление. В январе – феврале в стране происходит тотальное подорожание всего – от коммунальных платежей за квартиру до продуктов питания, дорожает и наем жилья.

Мария Жукова отметила, что придется нарушить некоторые стереотипы, сложившиеся у арендаторов касательно стоимости найма жилья в Подмосковье. Многие считают, что арендные ставки здесь как минимум в 1,5 раза меньше, чем в столице. Но, как показывает практика, во многих районах Подмосковья снять квартиру за $500 (12 000–13 000 руб.) в месяц практически нереально, хотя такое было возможно еще год назад в Люберцах, Балашихе или Мытищах. Сейчас минимально возможная ставка – 15 000 руб. в месяц, подтверждает Галина Фабрицкая.

Галина Киселева отметила в числе интересных тенденций рынка жилой аренды в Подмосковье меньшую «чувствительность» к географическим зонам. Если в Москве это деление ярко выражено и отражается на арендных ставках (например, квартира на западе столицы обходится нанимателю заметно дороже, чем на востоке), то в Подмосковье ничего подобного не наблюдается.

Например, нижний предел арендных ставок на 1-комнатные квартиры в городах ближнего Подмосковья колеблется от $680 в месяц в Подольске и Щелкове до $750 в Мытищах, Красногорске, Химках и Одинцове. А верхние ставки на аренду 2-комнатных квартир в домах экономкласса составляют от $820 в Балашихе до $890 в Люберцах, Красногорске и Одинцове.

Цены найма в новых монолитно-кирпичных домах с подземными паркингами начинаются от $1500 в месяц за 1-комнатную квартиру. Машино-место в паркинге ($100–150 в месяц) оплачивается дополнительно. По словам Марии Жуковой, самая дешевая квартира в Подмосковье, по базе «Миэль-Аренда», в настоящий момент предлагается в Жуковском за 11 000 руб. в месяц. Это 1-комнатная квартира жилой площадью 12 кв. м и кухней 5 кв. м с обычным ремонтом и минимумом мебели на 3-м этаже 5-этажного дома. Самое дорогое предложение – в Химках: $5000 в месяц. Это 4-комнатная квартира с евроремонтом, импортной гарнитурной мебелью и бытовой техникой в новом доме с огороженной и охраняемой территорией и подземным паркингом.

Неутешительный прогноз

Юлия Малькова считает, что надеяться на снижение арендных ставок нет оснований. Поток приезжих на заработки и на учебу в столичный регион только увеличивается, а рост цен на недвижимость оставляет им мало шансов даже в будущем обзавестись собственным жильем. Единственной возможностью получить кров остается аренда.

По словам Марии Жуковой, до лета ситуация на рынке городской аренды Московской области будет оставаться стабильной. В июле – августе начнется сезонный рост стоимости найма квартир экономкласса, который продолжается до середины осени. Пик спроса на рынке аренды придется на август – октябрь, когда в город вернутся студенты, дачники и жители других городов. Рост арендных ставок составит около 15%. Для сегмента бизнес-класса сезонность не выражена столь ярко и рост стоимости найма изменяется линейно, независимо от сезона. «Мы ожидаем, что в бизнес-классе арендные ставки вырастут к сентябрю на 10–15%», – уточняет она.