На асфальте: По новому генплану

К новому году планируется подготовить правила землепользования и застройки, включая новую схему зонирования территории. В текущем и следующем годах будут также разработаны проекты планировок и межевания территорий. По словам главного архитектора Новосибирска Владимира Арбатского, это позволит регламентировать градостроительную деятельность на территории города, сформировать земельные участки для нового комплексного строительства и реконструкции.

Комплексный подход

Сейчас чуть более 18% Новосибирска застроено жильем. В перспективе город ждет масштабное строительство – местные власти делают ставку на комплексное освоение территории. В 2008 г. администрацией запланировано ввести в строй 1 млн кв. м жилья. В новом генплане предусмотрено 32 площадки комплексной застройки, уже началась работа на девяти. Компания «Энергомонтаж» строит жилмассив «Родники», застройщик «Дискус-плюс» осваивает «Плющихинский», «Акатуйский» работает над жилмассивом «Ситех». Пока не определен застройщик «Ключ-Камышенского плато». Администрация надеется, что освоение этих площадок обеспечит к 2010 г. ввод в эксплуатацию около 5 млн кв. м.

Директор аналитического агентства RID Analitycs Елена Ермолаева сомневается в том, что этим планам суждено сбыться: «Кроме желания администрации для роста объемов строительства нужны еще и рыночные предпосылки – проще говоря, достаточное количество покупателей строящегося жилья». Однако, отмечает она, за прошедший год спрос упал и многие строительные компании испытывают нехватку средств. Банки кредитуют их все более осторожно и под более высокий процент. «Нехватка денег не способствует росту объемов строительства», – резюмирует Ермолаева.

Сейчас Первый строительный фонд осваивает площадку под микрорайон «Весенний» в Первомайском районе. Общий объем планируемого ввода жилья составит 180 000 кв. м, около 100 000 кв. м будет сдано в эксплуатацию в 2009 г. На Горском жилмассиве «Энергетик» и «Уникон» строят комплекс высотных 10–24-этажных жилых домов общей площадью 220 000 кв. м, также на Горском более 10 объектов возводит «Сибирь-Развитие». Строители регулярно обещают сдавать по 100 000 кв. м, но ежегодно планы пересматриваются, признаются опрошенные «Ведомостями» риэлторы.

Рекорд не побит

По данным мэрии, в 2007 г. в Новосибирске введено в эксплуатацию 918 000 кв. м – это на 11% больше, чем в 2006 г. (828 000 кв. м). Четвертую часть объема (215 000 кв. м, или 844 дома) обеспечили частники. Доля многоэтажного строительства составила 703 000 кв. м (97 домов).

Темпы строительства снизились, признает начальник управления муниципального архитектурно-строительного контроля мэрии Анатолий Мотыга: в 2006 г. по сравнению с 2005 г. было построено почти на 57% больше жилья. Но чиновник не видит поводов для беспокойства: даже 5–7%-ный ежегодный прирост новостроек способен обеспечить нормы ввода по новому генплану. К 2020 г. в Новосибирске должно строиться жилья из расчета 1 кв. м на человека в год. Таким образом, к 2030 г. (с учетом выбытия жилья) обеспеченность жителей города недвижимостью должна составить до 28–30 кв. м на человека, а весь жилищный фонд будет равен 51 млн кв. м.

Пока что в 2007 г. больше всего построили в Октябрьском (25 домов, 188 100 кв. м), Ленинском (18 домов, 149 500 кв. м) и Заельцовском (15 домов, 99 500 кв. м) районах. Почти треть (206 000 кв. м) от общего ввода дали площадки комплексного освоения: 94 700 кв. м построено в жилмассиве «Стартовый-Горский», 53 200 кв. м – в «Плющихинском», 43 300 кв. м – в «Родниках». Больше всего в 2007 г. построила компания «Сибирь-Развитие» (семь домов, 80 000 кв. м), далее в рейтинге крупных застройщиков идут «Дискус-плюс» (шесть домов, 48 600 кв. м) и «Энергомонтаж» (четыре дома, 34 100 кв. м).

Значительная часть новостроек (45,6%) – это кирпичные дома. Удельный вес монолитного и сборно-монолитного домостроения – 21,1%, каркасного – 17,1%, панельного – 16,2%.

Часы в подарок

Вторичный рынок недвижимости в 2007 г. был нестабилен, говорит аналитик «Сибакадемстрой-Недвижимости» Федор Голованов. В начале года аналитик наблюдал активный рост цены предложения – он объясняет это «продолжением процесса, начавшегося в середине 2006 г. (в октябре 2006 г. квартиры подорожали почти на 11%)». С января по май 2007 г. квартиры у продавцов подорожали на 27%. Те, кто хотел и мог купить недвижимость по такой цене, это сделали, говорит Голованов, и платежеспособный спрос упал.

Рынок отреагировал на это наступившим в начале лета затишьем: цены зафиксировались и в последующие три месяца почти не менялись. В октябре на рынке началось давно ожидаемое игроками оживление. Правда, несильное: за октябрь – декабрь средние цены предложения подросли на 5,6%. Голованов отмечает: в 2006 г. больше всего увеличивались в цене 1-комнатные квартиры и так называемые малосемейки (маленькие по площади квартиры в домах коридорного типа с небольшой кухней), в 2007 г. тенденция продолжилась: малосемейки подорожали на 65% (до 63 760 руб. за 1 кв. м). Неожиданностью для риэлторов в 2007 г. стало резкое (на 50%) удорожание многокомнатных квартир. Таким образом, резюмирует аналитик, ценовой разрыв между различными сегментами в 2007 г. сократился. Всего за 2007 г. средняя цена на вторичном рынке выросла на 38%, подсчитали в «Сибакадемстрой-Недвижимости».

Ситуацию с новостройками рост цен на вторичном рынке недвижимости определял лишь в I квартале 2007 г., считает Голованов. В начале года объекты на первичном рынке дорожали высокими темпами (плюс 18,3% за I квартал 2007 г. против 19,7% на вторичном рынке). Во II квартале платежеспособный спрос упал, но застройщики продолжали повышать цены: если за этот период квартиры на вторичном рынке подорожали на 5,7%, то новостройки стали продаваться дороже на 15,6%. В III и IV кварталах темпы роста цен на первичном рынке немного замедлились по сравнению с аналогичным показателем вторичного, но все равно превысили его вдвое: 5,8% против 2,9% и 5,7% против 2,1% соответственно.

Всего увеличение цен предложения на новостройки за 2007 г. составило 47% (до 49 500 руб. за 1 кв. м). Однако застройщикам пришлось стимулировать покупателей приобретать недостроенное жилье за такие деньги. В 2007 г. на первичном рынке в ходу были рекламные акции, лотереи «Квадратные метры бесплатно», скидки и различные расчетные схемы, фактически

снижающие заявленную цену новостроек. Рекламные манки действуют и по сей день.

Например, компания «Уникон» проводит акцию «Попади в десятку» – каждый месяц покупателям предлагается 10 квартир со скидкой 100 000 руб. Компания ПТК-30 в 2007 г. дарила клиентам швейцарские часы, в а декабре провела акцию «Заморозка цен» (фактически давая скидку до 1500 руб. с каждого 1 кв. м за счет фиксации суммы оплаты).

Наиболее востребованным жильем в 2007 г. в Новосибирске стали комнаты: по данным RID Analytics, по итогам года они подорожали в 1,5 раза, а в традиционно недорогом Первомайском районе – в 1,6 раза. На волне роста цен и падения платежеспособности в первые месяцы 2007 г. покупатели устремились за квартирами в ранее непрестижные районы (Первомайский, Дзержинский), продавцы этим воспользовались, говорит Голованов. Однако к концу 2007 г. спросом стали пользоваться квартиры в центре и районах, с ним граничащих (Центральный, Железнодорожный, Октябрьский). «Дешевое жилье и элитная недвижимость – наиболее ликвидные продукты 2007 г.», – резюмирует Ермолаева.

По данным RID Analytics, больше всего за 2007 г. подорожал 1 кв. м в новостройках Дзержинского района (с 27 600 руб. в 2006 г. до 46 188 руб. в конце 2007 г.). Этот район считался не самым удобным с точки зрения транспортной доступности, однако в связи со строительством новой линии метро его привлекательность в глазах покупателей квартир повысилась. «Последние инициируют спрос на недвижимость в этом районе, что, несомненно, приведет к росту цен», – говорит руководитель департамента консалтинга и девелопмента проектного института «Новосибгражданпроект» Екатерина Сучкова.

В том, что цены будут расти, эксперты не сомневаются. Несмотря на увеличение объемов вводимого жилья, рынок Новосибирска далек от насыщения, говорит Сучкова. Следовательно, говорить о стагнации и тем более о падении спроса преждевременно, считает она.

По данным мэрии, из введенных в 2007 г. в эксплуатацию объектов подавляющее большинство (92%) составляют квартиры улучшенной планировки. Сучкова говорит, что эта формулировка – во многом маркетинговый ход. «Фактически это типовые квартиры, но с увеличенной площадью кухни и санузла», – утверждает она. Называя их «улучшенными», застройщики просто отделяют новое предложение от старого, представленного на вторичном рынке.

В городе по-прежнему слабо представлен такой сегмент, как элитное жилье. В 2007 г., утверждают в мэрии, менее 4% от построенного составили квартиры премиум-класса. «Осторожность девелоперов по отношению к элитному жилью объясняется повышенными рисками, которые возникают при строительстве такого рода», – говорит Голованов.