На континентах: Рост цен в стране пирамид

Низкий прожиточный минимум, а следовательно, и низкая стоимость местной рабочей силы выгодно выделяют содержание египетской недвижимости и управление ею среди других стран. Россиянам есть над чем задуматься. Правда, во всем этом море сладости не обошлось без нескольких ложек проблем.

Например, Арабская Республика Египет (АРЕ) постоянно продлевает чрезвычайное положение в стране, введенное еще 1967 г., и военное положение, введенное в 1981 г. Последнее продление военного положения заканчивается в этом году. Для туристов и инвесторов оно незаметно. Но при неблагоприятных условиях может привести к крупным неприятностям.

Многоликий Египет

Всемирный банк (ВБ) высоко оценивает Египет. В документах ВБ Египет в 2008 г. назван главным реформатором своего региона и даже всего мира. Египет резко улучшил свои оценки и рейтинги, которые отражает ВБ в ежегодном обзоре «Ведение бизнеса». Так, страна сократила минимальный капитал, требуемый для начала бизнеса, с 50 000 египетских фунтов только до 1000 фунтов (120 евро) и уменьшила вдвое требуемые на это продолжительность процедур и расходы. Снижаются расходы на регистрацию недвижимости с 3% от стоимости недвижимости до небольшой фиксированной суммы. В 2007 г. она равнялась 500–2000 египетским фунтам (60–240 евро).

По мнению ВБ, в Египте контролируется бюрократия, выдающая разрешение на строительство. Сокращены и упорядочены процедуры для экспортеров и импортеров. Учреждено новое частное кредитное агентство, которое должно облегчить получение кредита для заемщиков.

Посольство АРЕ на запрос о частных российских инвестициях в египетскую недвижимость ответило положительно, достаточно пространно, но обтекаемо: «Правительство Египта поддерживает частные инвестиции и принимает новые законы, стимулирующие их, дающие налоговые и таможенные льготы, гарантирующие и защищающие иностранного инвестора». Таковы положительные стороны современных египетских реформ.

В британском агентстве недвижимости Property-Abroad Limited, работающем в том числе на египетском рынке недвижимости, добавили конкретики. Основным титулом (документом, подтверждающим собственность) на недвижимость является ее государственная регистрация – это верно как для России, так и для Египта. Зарегистрированная недвижимость, по египетским законам, не может быть продана или сдана в аренду в течение последующих регистрации пяти лет. Существует ограничение для иностранцев – они могут иметь не более двух квартир на одну семью.

Но в Египте только 10% недвижимости имеет государственную регистрацию. Здесь не существует надежных баз данных, не публикуется официальная информация о ценах на недвижимость и отсутствует цивилизованный рынок недвижимости, а вместо него действует дикий восточный базар недвижимости. Широко распространена деятельность так называемых черных маклеров, специализирующихся на продаже недвижимости иностранцам. Как говорят сотрудники риэлторских компаний в Хургаде, «каждый второй местный житель готов продать вам недвижимость». И, кстати, все документы, имеющие юридическую силу, составляются только на арабском языке. В стране отсутствуют стандарты на строительство, каждая строительная фирма строит по своим нормам.

Однако все это не останавливает предприимчивых российских инвесторов. Кроме привычного авось реализацию египетских проектов подпитывает несколько соображений:

– в Египте широко пользуются суррогатами титулов на собственность, например «решение суда о законности подписи» (о нем ниже);

– после получения письменного разрешения премьер-министра Египта можно свободно распоряжаться даже зарегистрированной собственностью хоть на следующий день;

– ограничения для иностранцев распространяются только на жилую недвижимость. Коммерческая доступна в любых количествах, а жилая ограничивается площадью в 4000 кв. м. Для большинства российских инвесторов эти ограничения приемлемы;

– российских инвесторов, как и большинство других, интересует недвижимость в курортных зонах и в какой-то мере в Каире и Александрии, а там дикий базар недвижимости начинает потихоньку «приручаться».

Наконец, благодаря росту цен на рынке ликвидность египетской недвижимости сейчас высока и обеспечивается прирост капитала на вложенные средства.

По данным Елены Мишкиной, директора московского представительства компании Cheda, цены на недвижимость в Хургаде, например, растут на 40% уже третий год подряд. Некоторые удачно расположенные и качественные проекты подорожали за это время на 200–300%. Учитывая, что цены здесь по московским меркам совсем невысокие (около $39 000 за квартиру с двумя спальнями и гостиной на стадии строительства, от $55 000 – за готовое жилье в городской новостройке), интерес россиян Мишкина считает вполне обоснованным.

Более того, случались анекдотичные случаи. Однажды, рассказывает риэлтор из Хургады, владельцы строительной компании из Саратова отказались покупать виллу на берегу моря по той причине, что слишком дешево. Хотя им все понравилось, но цена – около $100 000 – была такова, что стыдно сказать в России. Впрочем, есть и более дорогое предложение. Например, в формирующемся курорте международного уровня Сахл-Хашиш в 18 км к югу от Хургады апартаменты на стадии строительства предлагаются по 2000 евро за 1 кв. м. Вдоль пляжа длиною 12,5 км на площади 32 кв. км к 2014 г. появится 20 5-звездочных гостиниц и восемь полей для гольфа. The Egyptian Resorts Company получила исключительные права на развитие этой территории.

Готовые виллы на берегу моря могут стоить и $700 000. Впрочем, виллами, по словам Мишкиной, здесь называют и просто двухуровневые апартаменты.

На курортах Египта покупают «дачи» для родителей, детей. Здесь можно приобрести апартаменты на территории того или иного отеля, в закрытых жилых комплексах – в некоторых из них приобретают недвижимость исключительно иностранцы, например в Эль-Каусере.

Елена Золотухина, агент по недвижимости, давно работающая в Хургаде, впрочем, считает, что столь высокий рост цен – по ее оценке, 60% за год – не будет бесконечным. До сих пор его подстегивали инфляция и подорожание цемента, арматуры. Но и падения рынка она не прогнозирует, цены будут расти нормальными темпами – на 5–15% в год. Тем более что курс доллара здесь устойчив – около 5,5 египетского фунта.

Суррогат титула

Широко используемый суррогат титула на недвижимость – так называемое «решение суда о законности подписи» – позволяет иностранцам покупать, продавать, сдавать в аренду недвижимость без ограничений. Этот метод в общем виде может быть представлен так:

– правительственный орган выдает документ, удостоверяющий, что данная недвижимость свободна от залога, не обременена сервитутами и другими обязательствами в пользу третьих лиц, а ипотека, если таковая была, выплачена полностью. Впрочем, сегодняшние ипотечные ставки – 12–14% годовых – обескураживают инвесторов, так как доходы от сдачи в аренду составляют от 4% до 10%. Свыше 10% – счастливое исключение;

– налоговые органы выдают документ, свидетельствующий о налогах, которые должны выплачиваться собственником данной недвижимости;

– должен быть составлен детальный контракт купли-продажи данной недвижимости или контракт узуфрукта (на получение права пожизненного пользования данной недвижимостью и доходами от нее). Чем больше деталей определено в контракте, тем он лучше подходит для описываемого метода. В договоре обязательно указываются границы недвижимости, продажная цена, способ оплаты, методы приобретения данной недвижимости продавцом и предыдущим владельцем. Контракт должен быть составлен на арабском, так как суды принимают на рассмотрение документы, составленные только на этом языке;

– покупатель должен выдать доверенность своему юристу на право представлять свои интересы в суде. Затем юрист обращается в суд и возбуждает судебный процесс, в результате которого выносится решение, что подпись в контракте купли продаже недвижимости или узуфрукта действительно принадлежит продавцу. Судебный процесс занимает 6–8 месяцев. Его результатом и становится «решение суда о законности подписи».

Этот метод – более слабая форма защиты права собственности на недвижимость, нежели государственная регистрация, но ею пользуются, чтобы избежать дорогостоящей и длительной государственной регистрации. Так полагает эксперт в данном методе Зейяд Ехия, глава юридического управления в Шарм-эль-Шейхе. Он же подчеркивает, что купля-продажа недвижимости в Шарм-эль-Шейхе и на всем Синае в чистом виде невозможна, потому что территория считается спорной. Передача собственности происходит только на срок 99 лет. Кроме того, иностранный покупатель обязан получить разрешение на многократный въезд от властей, курирующих юг Синая и расположенных в г. Эль-Тур около Шарм-эль-Шейха.

Но государственная регистрация имеет свои недостатки – длительный период запрета на продажу и сдачу в аренду недвижимости. Эрнандо де Сото, экономист с мировым именем, насчитал 77 бюрократических процедур в 31 ведомстве, которые необходимо пройти, чтобы зарегистрировать недвижимость. Эти процедуры занимают от шести до 11 лет и объясняют, почему в Египте зарегистрировано только 10% недвижимости. ВБ, впрочем, насчитал лишь семь процедур, занимающих 193 дня и стоящих только 1% от покупной цены недвижимости. ВБ поставил Египет в деле регистрации недвижимости на 101-е место из 177.

Кому верить? Никому. ВБ создает свои документы и дает оценки и рейтинги на основе ответов правительств. А они дают ответы исходя из положения, которое закреплено в законах, а не на практике. Материалы де Сото могли не учесть египетский рывок в реформах, но по-прежнему египтяне не спешат регистрировать свою недвижимость, даже в новостройках Каира.

Доходы и налоги

Прямого налога на недвижимость нет. Но если нет декларации о доходах от недвижимости, то с собственника взимается налог с предполагаемых доходов по оценке, определяемой с помощью специальных таблиц, которые правительство должно обновлять раз в 10 лет, но пока еще не обновляло.

В Египте налогообложение дохода от недвижимости подпадает под действие закона № 187 1993 г. о подоходном налоге. Сюда также попадают доходы от зарплаты, коммерческих и промышленных прибылей, движимого имущества и некоммерческой деятельности. Подоходный доход взимается по прогрессивной шкале. С суммы менее 30 000 египетских фунтов (3600 евро) дохода от недвижимости налог не взимается. Свыше этой суммы он разнится – от 10% до 48% в зависимости от вида недвижимости и размера дохода. Налогом облагается только половина дохода – считается, что другая половина тратится на поддержание недвижимости в состоянии, которое может приносить доход, по данным израильского исследовательского центра Info-Prod Research.

Согласно Global Property Guide закон 1997 г. № 8 «Гарантии поощрения инвестициям» имеет бреши и позволяет не платить налоги с получаемых арендных платежей за немеблированную или необорудованную недвижимость. Для этого есть основания. Налогооблагаемый доход от немеблированной или необорудованной недвижимости попадает в налоговую декларацию только вместе с декларацией о зарплате, полученной в Египте. Иностранцы, не получающие зарплату в Египте, вообще могут не заявлять об этом доходе, а египтяне могут, но не хотят и не заявляют.

Сборы, комиссии

При нормальной процедуре купли-продажи необходимо пройти регистрацию недвижимости в местном управлении недвижимости. Регистрационный сбор зависит от площади объекта, за 100 кв. м платят 500 египетских фунтов (60 евро), за 200 кв. м – 1000 египетских фунтов (120 евро), за 300 кв. м – 1500 египетских фунтов (180 евро) и за 1000 кв. м – 2000 египетских фунтов (240 евро). Платит регистрационный сбор покупатель.

Из-за сложной регистрационной процедуры и необходимости представления документов только на арабском языке российский и любой иностранный инвестор будет вынужден воспользоваться услугами местного юриста. Его гонорар составит около 3% от покупной цены недвижимости. Но здесь работают правила восточного базара. Услуги египетского риэлтора стоят от 2,5% до 3% от суммы сделки. Налог на продажу или передачу недвижимости составляет 2,5%. Платит его продавец.

Налогом на увеличение рыночной стоимости недвижимости облагаются земля и строения в пределах городских границ. Выплачивается продавцом в размере 2,5% от валовой прибыли, полученной от продажи недвижимости.

Большая стройка

Эксперты видят только три района, заслуживающих инвестиций. Это курорты Красного моря, курорты Средиземного моря и Каир.

Шарм-эль-Шейх был превращен в курорт Израилем, который в 1956 г. захватил этот район. В 1982 г. Египет получил его обратно со всей курортной инфраструктурой. Сейчас это жемчужина страны, принимающая туристов и международные конференции со всего мира – отелей разных классов здесь хватает. Закон запрещает высотную застройку, которая испортила бы естественную красоту курорта.

Развитие рынка недвижимости здесь шло в ногу с развитием туризма. На территориях гостиниц типа Ritz-Carlton (существующих или строящихся) продают частные виллы. Покупателям предоставляется возможность пользоваться всей инфраструктурой отеля. Так поступают и несколько севернее Шарм-эль-Шейха: в районе г. Набк закончено строительство курортов «Сиерра Залива Набк», «Резиденция Лагуна Виста», «Карлтон», «Хадава», а в районе г. Рас-Нусран возникает жилой массив Монтазах.

Хургада – самый популярный у россиян морской курорт Египта, хотя сейчас он уже перенаселен, а многие отели обветшали. Рыбацкая деревня в 500-х км от Каира превратилась в город с населением 35 000 человек и стала международным центром дайвинга. Пляжи тянутся почти 40 км вдоль берега Красного моря. Международный аэропорт связывает Хургаду с основными европейскими странами.

Эль-Гуна – самый престижный курорт и самый большой девелоперский проект рядом с Хургадой – занимает 37,8 кв. км. Здесь работает египетская группа «Ораском». 9 кв. км территории и 10 км пляжа уже освоено, построено 14 отелей, несколько гольф-полей, поло-клуб. Планируется открыть международную школу.

Залив Гамша в 60 км к северу от Хургады облюбовала девелоперская компания «Дамак». На освоение 320 кв. км планируется истратить $16 млрд. Девелоперский проект группы «Ала Харафи» из Кувейта «Порт Галиб» реализуется почти 300 км южнее Хургады около Марса-Алам, где уже действуют международный аэропорт, отели, спортивные сооружения. Готово к продаже 100 жилых помещений, 350 доделывается.

Средиземноморское побережье Египта пользуется популярностью у жителей Каира и Александрии. Во времена президента Насера небольшие участки на побережье можно было легко получить за бесценок. Поэтому сейчас ближайшее к городам побережье разбито на мелкие участки с уродливыми стандартными строениями разной степени изношенности, напоминающие российские пресловутые 6 соток. Но эти 6 соток обеспечивали отдых жителям перенаселенных и пыльных египетских городов.

В настоящее время на удалении от больших городов на средиземноморском побережье развиваются современные курорты, построенные по европейским стандартам: «Залив Алмаза» в 280 км к западу от Марасси обустраивает «Травко»; «Марасси» вблизи легендарного Эль-Аламейна, который развивается вдоль 7-километрового пляжа стараниями компании «Эмаар», известного девелопера из эмирата Дубай. Проект предусматривает строительство отелей, шикарных вилл, гавани для яхт и поля для гольфа.

Наиболее крупный из иностранных девелоперов, работающих в Каире, – «Эмаар». Под современную застройку пошли окраины Каира, где строятся по международным стандартам коттеджные поселки, поля для гольфа, спортивные и развлекательные сооружения, торговые пассажи и офисные здания. Та же компания планирует курортные застройки в предместьях Каира – Гардению и Палм-Хиллс.

Катамейя-Хейтс – территория на юге Каира с высокими ценами на землю. Ее облюбовали иностранцы из-за близости к району Маади – «немецкой слободе» Каира с международными школами, которые собираются перебираться в Катамейя-Хейтс. Немецкий и французский университеты и отделение английской школы уже переехали. Вторая очередь проекта – Катамейя-Дьюнс, сюда собирается переехать престижный Американский университет. Есть еще два новых престижных района – Мадинати с квартирами, 1 кв. м которых стоит $800, и Рехаб-Сити. В них селятся высокопоставленные египтяне.