Точка зрения: Иммунитет цены

В своих рассуждениях об устойчивости (иммунитете) цены на недвижимость я предлагаю несколько иной, возможно, более увлекательный подход. Придерживаясь рассуждений об иммунитете цен, предлагаю говорить о его наличии, если будут найдены по крайне мере три независимых явления, обеспечивающих устойчивость цены в экстремальных условиях рынка.

Явление первое. Человек

Согласно статистическим данным население Москвы составляет 10,4 млн зарегистрированных жителей, из которых 48% мужчин и 52% женщин. Основа их рода деятельности – проживание в городе. Так или иначе они зависимы от процессов, происходящих в мегаполисе, по их изменениям они вносят коррективы в обычные дела, как по сигналам точного времени подводят часы. Другими словами, в огромном рое московского человечества, внешне не контролируемого ничем, кроме как нормами морали общества, прослеживается упорядоченная реакция на те или иные внешние изменения. Ключом понимания этого явления может быть «пирамида потребностей», предложенная А. Маслоу, согласно которой возникновению одной потребности обычно предшествует удовлетворение другой, более насущной.

Поучительно наблюдать, как человек, озадаченный приобретением недвижимости и удовлетворением своей потребности в этом, равнодушно взирал на череду предложенных квартир и вдруг приходил в состояние наивысшего возбуждения, когда находил то, что рисовало ему картину будущего. И во всей линейке эмоций обязательно присутствовало беспокойство за судьбу вложенных средств. Это настоящая «точка невозвращения», когда покупатель осознает, что ему сейчас предстоит выбор: либо отказаться от своих планов, либо платить по счетам. Именно тогда и появляются вопросы, а иногда и утверждения о печальном конце рынка недвижимости. Своего рода предсказания апокалипсиса местного значения, которые больше отражают колоссальную работу покупателя над собой и защитой накоплений, нежели четкие знания о ситуации на рынке и предвидение его будущего.

Но предположим, что выбор сделан и приобретение состоялось как факт. Приобретенная недвижимость полноценно ассимилировалась в сознании покупателя как собственность и стала частью жизни, с достоинством заняв положенное место в удовлетворенной иерархии потребностей. Обращу лишь внимание на превращение позиции человека из статуса покупателя, желающего понижения цен и рассуждающего о сомнительном будущем рынка недвижимости, в статус владельца, размышляющего об обоснованности цен в завтрашнем дне. Для него собственность стала уже его личной реальностью, достигнутой новой ступенью. Он владеет ею, точно так же как владеет своими накоплениями, бизнесом, прочими благами цивилизации, и может спокойно рассуждать о распоряжении ею в случаи необходимости (дефолта, проблем с бизнесом, сменой места жительства). А так как недвижимость по иерархии потребности занимает практически все ее ступени, то для компенсации непредвиденных случаев будут применяться в первую очередь иные накопления, и уж в самую последнюю очередь – недвижимость. Поэтому первой точкой в системе иммунитета цен на недвижимость является сам ее приобретатель.

Явление второе. Математика

При всей своей фундаментальности и значимости рынок московской недвижимости очень прост. Прежде чем начать строить, необходимо место, где строить. Это земля. Ее в Москве достаточно, около 994 кв. км без учета анклавов. Москва планирует расти вверх и вниз, но ее пределы можно расширить не за счет захвата территории Московской области, а за счет разумного использования. Продукт, имеющий ограниченный ресурс, всегда дорожает по мере возникновения дефицита.

Второй фактор, влияющий на цену возводимого продукта в Москве, – это ценность предложенного участка на инвестиционных торгах аренды земли. Механизм торгов призван служить прежде всего благополучию и процветанию Москвы. Система оценки аренды земли исключает возможность реализации ее на торгах по заниженным ценам, но создает поле битвы для потенциальных инвесторов, присутствующих на данном мероприятии, для дальнейшего ее повышения. Обращаю внимание: после того как данная аренда земли будет разыграна, она войдет в расчетную величину затрат застройщика при создании модели финансовых потоков. Прибыль на конце будет показателем успешности данного проекта. Для рынка же она предстанет в виде цены. А цена, в свою очередь, будет участвовать в ценообразовании средней цены района. Учитывая сроки строительства, можно предположить, что разработчики систем оценки земельного участка в данном районе внесут свои коррективы и поправки в стоимость продажи прав аренды, выраженной для города в его доле строительства, года через 3–4. И это будет основанием предложения новых условий для торгов.

Третий фактор, влияющий на стоимость продукта, – время, проходящее от старта разработки проекта до начала строительства. Обычно этот этап занимает от года (хотя рассчитывать на это трудно) до двух лет, что более реалистично. Затраты застройщика, понесенные на торгах, должны неизбежно подлежать корректировке при расчете общих вложенных средств. Это в среднем 10–12% в год. То есть на 24% уже увеличивается стоимость проекта, который еще не является продуктом, предложенным на рынке. В то же время смежные рынки, продукты которых участвуют в строительстве недвижимости, постоянно корректируют свои цены и являются достойными участниками в удорожании проекта. Общая величина удорожания строительства, применяемая финансовыми аналитиками, составляет 20% в год. Обобщая вышеизложенное, можно предположить, что для потребителя проект, еще не получив добавленную стоимость – выгоду застройщика, уже подорожал в среднем на 20–30%.

Не могу сказать, что девелоперы получают удовольствие от подобной арифметики. Они, как никто другой, четко представляют, какую маркетинговую нагрузку в обоснование цены для конечного потребителя придется нести тому или иному проекту. Именно это и ограничивает рост предлагаемой цены на торгах. Конечно, затраты на маркетинг вновь войдут в стоимость цены, и за это тоже придется платить конечному потребителю. Интересно другое – как такой метод дифференцировал застройщиков по сегментам рынка.

Рынок экономкласса характеризуется очень жесткими условиями конечной цены. Ошибка в расчетах может привести к минусовой прибыли на конечном этапе. Требования к поставщикам и к условиям сохранения цены строительных материалов аналогичны данной задаче. Доходы от строительства в основном исходят от валовых продаж. Такая задача не под силу точечным застройщикам, поэтому происходит их добровольное самоустранение от девелопмента в данной области. Это поле деятельности больших и крупных корпораций, где все подчинено законам экономики.

Рынок элитного жилья известен своим большим относительно затрат запасом добавленной стоимости. Требования потребителя к продукту в этом сегменте противоположны требованиям к экономклассу. Высокая цена для потребителя должна означать нечто большее, чем просто место проживания. И то, чем сильны большие и мощные компании на рынке экономкласса, в данном сегменте является скорее недостатком. Минимизация затрат, долгосрочные договоры с поставщиками стройматериалов, долгая процедура согласований отсекают крупные компании от творческого начала и дают поле деятельности для точечных девелоперов, компаний мобильных и креативных, готовых вложить значительные инвестиции для создания уникального продукта.

Второй точкой в системе иммунитета цен на элитную недвижимости являются временные рамки создания проекта, требования к застройщикам и реакция города в оценке стоимости земли.

Явление третье. Поведение рынка

Все попытки сегментировать жилую недвижимость постоянно сталкиваются с дополнениями и допущениями участников рынка. Итог – классификационное обновление на протяжении восьми лет исследования рынка. Если начать описывать внутренние потребности того или иного класса, обнаружится такая же картина перемен возрастающих потребностей. Неизменными по своей сути и запросу остаются лишь категории покупателей: экономкласс, бизнес-класс и элитный класс. Предсказуемое поведение и стабильность одной из качественных характеристик – цены – позволит нам найти твердую почву для дальнейших размышлений. Дело в том, что, как бы ни изменялись потребности и ни колебались цены, их рост оставался неизменным. Минимальные цены установил экономкласс, высшие цены всегда были доступны лишь элитному классу, а бизнес-класс, ужимаясь в потребностях перед элитным классом, но отрываясь в запросах от экономкласса, всегда держался и держится в середине ценового коридора.

Сознание человека всегда избирательно и прежде всего обращает внимание на яркое и значимое. В гештальт-терапии такое явление называют фигурой над фоном. В нашем случает подобной фигурой является элитный класс. Ему и именно ему в первую очередь отданы все золотые перья журналистов. Именно элитный класс подобно ледоколу дробит сознание потребителей, покоряя одну ценовую вершину за другой. Новостные ленты хотят шока – они его получают. Об остальных участниках говорят вскользь и коротко. А зря! Союз этих трех участников рынка представляет собой четко организованную систему, которая развивается, отстаивая интересы каждого класса.

В начале об общих интересах и их значении для данной системы. В 2007 г. было возведено 5,3 млн кв. м жилой площади. Доля элитного рынка в нем составила, по различным оценкам, около 3%. В абсолютных цифрах это от 106 000 до 145 000 кв. м. Если предположить геометрическую зависимость колебаний одного рынка от успешности другого, то успех рынка элитной недвижимости даже на 1% откроет подобные перспективы для роста цен на рынке жилья экономкласса. В абсолютных цифрах динамика следующая: если при средней цене 1 кв. м в $18 000 на рынке элитной недвижимости и около $4000 для экономкласса предположить рост на 1% для этих сегментов рынка, то дополнительно привлеченные инвестиции возрастут на $33,4 млн для элитного рынка и откроются возможности для рынка эконом- и бизнес-класса в размере не менее $204,5 млн. Рассматривая рынок в таком аспекте, можно представить, как важны очередные победы сегмента элитной недвижимости над ценой. Если перейти в образное мышление, то задача сегмента элитной недвижимости сродни задачам спецподразделений – захватить новую высоту и удерживать ее до прихода главных сил. Главные силы в нашем случае – это сегмент экономкласса. Вся конструкция, состоящая из трех сегментов недвижимости, подобно гигантской гусенице берет рубеж за рубежом покупательской возможности потребителя.

Долгое время не придавалось значения теме бизнес-класса. Середнячки не берут золотых медалей, но их и не ругают за отставание. Знаковым для бизнес-класса стал 2007 год. Ему предшествовала победоносная операция элитного класса в 2006 г. Цены выросли практически на 100%, и экономкласс стал не поспевать, отстал. Его роль – это плацдарм для новых бросков элитного класса. Ситуация была бы довольно щекотливая, если достигнутая высота цены элитного класса впервые была бы не востребована застройщиками экономкласса. При привычном следовании за ростом цены в сегменте флагмана экономкласс мог потерять своего покупателя. Машина, созданная побеждать, вытянулась до уровня разрыва.

Главенствующую роль в данной ситуации взял на себя рынок бизнес-класса, своего рода компенсатор цен. Для этого он сохранил нижний порог цены и помог соседу – экономклассу – удержать прежние темпы роста, а для рынка элитного жилья стал подобием промежуточного плацдарма, позволяющего обосновывать и удерживать уровень достигнутых цен. Правда, для этого ему на время пришлось называться «бизнес минус» и «бизнес плюс».

Появившиеся дома совершенно другого уровня заложили прочный фундамент в развитии районов. Ситуация начала 2008 г. следующая: бизнес-класс успешно играет роль компенсатора напряжения всего рынка, впитывая в себя инвестиции покупателей бизнес-класса и частично покупателей элитного класса, отвечая последним благодарностью с новой линейкой домов типа Гиляровского, 55, и Трехгорного Вала. Экономкласс получил передышку и время на неспешное подтягивание ценности своего продукта до цены восприятия продукта сознанием покупателя. А элитный класс... В сельском хозяйстве есть такой термин – «поле под парами». Элитный класс, удерживая достигнутые вершины, дожидается сбора всей пружины в сжатое состояние для нового прыжка. Третьей точкой в системе иммунитета цены является взаимосвязанный механизм благоприятного существования трех сегментов рынка элитной недвижимости Москвы.

Подводя итоги, можно предположить, что цены рынка недвижимости имеют не просто устойчивую конструкцию от обвала – они обрели эволюционный иммунитет к невзгодам. Его, конечно, может подорвать та или иная ситуация, но недвижимость занимает практически всю линейку в потребностях человека и при любой ситуации всегда будет способна к восстановлению устойчивости.