Доходное место: Центровая торговля

Относительно вольготно девелоперы чувствуют себя лишь на периферии классического Петербурга. Тем не менее сегодня на самом Невском и в его окрестностях на начальной стадии реализации находятся сразу несколько торговых строек, прецедентных для центра как по своему масштабу, так и по конструктивным решениям, связанным, в частности, с освоением подземного пространства.

Большинство этих проектов имеют долгую и непростую историю – со сменой инвесторов и шлейфом конфликтов, очень солидный и трудно просчитываемый бюджет, а также набор специфических рисков, связанных с работой в плотной исторической застройке и в условиях жестких охранных ограничений. Однако их инициаторы готовы платить высокую цену за пресловутый prime location.

Инвестиционные лакуны

На фоне громадных «Мег» и прочих окраинных «суперрегиональных» моллов центр Петербурга смотрится бедновато. Главный сдерживающий фактор для девелоперов – не столько дороговизна, сколько отсутствие свободных участков в ситуации, когда практически все существующие постройки, включая ничем не примечательные доходные дома начала XX в., являются неприкосновенными.

Свободные лакуны уже освоены. Например, сразу два современных торговых центра появилось в 2003–2004 гг. в районе ст. м. «Сенная». Коммерческий центр «Питер» построил на территории бывшей овощебазы классический 3-этажный молл – ТРК «Сенная» с заглубленным паркингом и классическим набором якорей из нескольких супермаркетов и боулинга (общая площадь комплекса – около 60 000 кв. м).

А буквально по соседству, на другой стороне узкой улочки Ефимова, холдинг «ПетроМир» возвел на пустыре за вестибюлем метро 6-этажный ТРК «ПИК» (около 35 000 «квадратов») с мультиплексом.

Высокая проходимость этого места позволяет процветать обоим конкурентам. Хотя отстраиваться друг от друга пришлось. Например, «Сенная» в итоге отказалась от продовольственного якоря: «Патэрсон» проиграл «Перекрестку», обосновавшемуся в «ПИК».

В 2006 г. на ул. Марата открылась первая очередь 3-этажного ТРК «Планета Нептун» (примерно 28 000 кв. м), также построенного с нуля. Заказчик и генеральный инвестор – ЗАО «Рубин» (дочерняя структура ЦКБ бюро морской техники «Рубин») – сделал ставку на нетривиальный якорь: около 5000 кв. м в комплексе занимает океанариум. Проект имеет продолжение. Соинвестором создания второй очереди (еще приблизительно 70 000 кв. м) выступает холдинг «Адамант», который приобрел у «Рубина» 75% в будущем комплексе. Новое здание расположится рядом с действующим ТРК. «Вклад «Рубина» в совместное предприятие – права на участок, а также часть инвестиций. Мы же целиком ведем объект – от проектирования до запуска в эксплуатацию, – комментирует президент «Адаманта» Игорь Лейтис. – В первой очереди комплекса дела с торговлей обстоят не лучшим образом. Люди идут в океанариум, в основном минуя магазины. Нужно оживить это место новыми функциями. В «Нептуне-2» разместятся мультиплекс на 7–8 залов, боулинг на 30 дорожек, многоярусный паркинг на 1000 машин. Ориентировочные затраты на этот проект мы оцениваем в $100 млн».

Бутики и масс-маркет

Единственной торговой новостройкой в зоне Невского проспекта стал ТК «Vanity Опера» на Казанской улице, 3, возведенный рядом с Казанским собором и открывшийся осенью 2005 г. 5-этажное здание общей площадью около 6000 кв. м построили на месте старого флигеля, который занимал детский сад. ТК состоит из двух частей: к облицованному мрамором корпусу на всю высоту примыкает остекленная галерея. Современный – без классических аллюзий – комплекс спроектирован архитектурной мастерской «Рейнберг и Шаров». Инициатор проекта – «Корпорация «С», соинвестором выступила московская группа компаний «Балтийский монолит». Еще на этапе строительства все торговые площади в «Опере» (примерно 3600 кв. м на четырех уровнях) арендовала на 15 лет компания Vanity под элитный department store. Верхний этаж занял ресторан.

Сейчас глава «Корпорации «С» Василий Сопромадзе выставил ТК на продажу как действующий бизнес. Цена предложения – $80 млн. Ежегодный арендный доход, который приносит «Vanity Опера», составляет, по оценке Сопромадзе, около 5 млн у. е. (по средневзвешенному курсу доллара и евро). Пока желающих приобрести комплекс по заявленной стоимости – более $13 000 за 1 кв. м – нет, но Сопромадзе готов ждать и постепенно повышает цену.

Другой «универмаг бутиков» под названием «Гранд Палас» (около 10 000 кв. м) открылся в 2003 г. в реконструированном здании на Невском проспекте, 44. Владеет и управляет объектом ООО «Гранд Палас». Его основной учредитель – ОАО «Норд», собственник помещений. Люксовая галерея объединяет примерно 90 арендаторов.

Превратить знаменитый «Пассаж» на Невском проспекте, 48, в аналог столичного ГУМа намерен альянс петербургского холдинга «Адамант» и московского предпринимателя Шалвы Чигиринского. Эта команда в 2006 г. приобрела на торгах принадлежавшие городу помещения универмага (13 300 кв. м) примерно по $3800 за 1 кв. м. Уже практически завершена реставрация исторической галереи. В планах инвесторов – расширение торговых площадей до 35 000 кв. м за счет реконструкции соседнего здания на Итальянской улице. Строительные работы предполагается начать в 2008 г. Обновленный «Пассаж» станет luxury-центром. Стоимость проекта оценивается примерно в $60 млн.

«Дом ленинградской торговли» на Большой Конюшенной улице уже находится в стадии реконструкции, которую ведет столичная компания Mercury. Ставка также делается на бутиковую торговлю.

Галереи элитных магазинов на Невском создаются и как части различных МФК. Так, например, два этажа (около 2800 кв. м) отведено под бутики в офисно-торговом комплексе «Невский, 38», сданном в эксплуатацию в конце 2004 г. Примерно 3300 кв. м займут люксовые марки в МФК «Невский Плаза» на Невском, 55–59, соседствуя с отелем «5 звезд» и бизнес-центром класса А. Строительство этого комплекса завершится в начале 2009 г. Дорогие магазины запланированы и в составе МФК на углу Невского проспекта и Большой Морской улицы, который создает ОАО «Талион». Бутиковая галерея Esfera заняла нижние уровни (около 2100 кв. м) в элитном жилом доме «Ле Грандъ» на Невском проспекте, 152, построенном холдингом RBI.

Еще один из новых ТЦ Невского проспекта – «Невский атриум», запущенный в декабре 2006 г., – ориентирован на другую публику. Его потенциальные покупатели – молодежь, пользующаяся метро. Сам комплекс расположен в здании, в которое встроен вестибюль ст. м. «Маяковская». Проект реализовала группа инвесторов: холдинг «Адамант», банк «Санкт-Петербург» и ЗАО «Ресторан «Невский» (это заведение общепита располагалось здесь еще с советских времен). Здание подверглось реконструкции и подросло на один этаж за счет мансарды. Стиль интерьеров можно охарактеризовать как «жесткое техно», что соответствует заявленной целевой аудитории. Впрочем, снаружи все выглядит вполне благообразно. Исторический облик доходного дома XIX в. воссоздан по проекту архитектурного бюро «Литейная часть, 91». Общая площадь ТЦ – 8900 кв. м, арендопригодная – около 5000 «квадратов». Магазины занимают четыре нижних уровня. Пятый отведен под общепит. Среди представленных брендов – Esprit, Mexx, Naf Naf и др.

На массовые марки ориентируется и небольшой 3-этажный ТЦ «Торговая галерея «Норд» на Невском проспекте, 46 (общая площадь – около 4000 кв. м), который заработал летом 2006 г. Собственник объекта – ОАО «Норд» – переоборудовал под торговлю бывшие помещения ресторана и клуба «Голливудские ночи». Клубная жизнь в Петербурге не очень активна, поэтому инвесторы предпочли заняться более стабильным и предсказуемым бизнесом.

«Бутиковая торговля и магазины массового спроса – два наиболее подходящих формата для центра города, – считает управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов. – С одной стороны, где, как не на Невском, формировать luxury-витрину Петербурга, а с другой – к услугам ритейлеров – мощные человекопотоки, которые сложились здесь естественным образом и которые не надо специально генерировать».

«Очень перспективная ниша для центра – классические универмаги в их современном понимании, которых в городе пока фактически нет», – добавляет директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.

Мегадолгострои

Квинтэссенцией всего перечисленного обещает стать в Петербурге площадь Восстания, где сегодня находятся на старте сразу три торговых проекта принципиально иного масштаба и сложности, чем предыдущие опыты девелоперов в историческом центре. Только арендопригодное пространство будущих комплексов приближается к 200 000 кв. м. Все эти мегастройки имеют длинную историю – со сменой действующих лиц и многократным переносом сроков.

Самым крупным станет ТРК Galeria на Лиговском проспекте, 26–38, рядом с Московским вокзалом, строительство которого официально началось в конце марта. На его месте был изначально запланирован новый вокзальный комплекс с деловым центром. Котлован на участке в 3,9 га вдоль Лиговского проспекта вырыли еще в прошлом веке. Однако РАО «Высокоскоростные магистрали» обанкротилось, и проект замер на стадии ямы. Федеральное правительство отобрало эту площадку за долги и закрепило на праве хозведения за ФГУП «ВПК-Инвест». Эта структура заключила инвестиционное соглашение с ООО «Строительная компания «Бриз», по условиям которого на Лиговском должен быть построен многофункциональный коммерческий комплекс. 78% его площадей отойдет девелоперу, а остальные – Федерации. За несколько лет у компании-застройщика успели трижды смениться владельцы. Изначально контроль над СК «Бриз» принадлежал петербургскому холдингу «Веда-Система», затем он уступил свою долю столичной компании «Нафта-Капитал». Наконец в 2006 г. проект приобрели структуры, контролируемые Казкоммерцбанком.

Однако и тут дело не сразу пошло на лад. Градостроительный совет трижды отказывался утвердить архитектурно-планировочные решения комплекса, разработанные британской студией Chаpman Taylor. Желание заказчика посадить громоздкое здание фактически в «красных линиях» участка петербургские эксперты сочли абсолютно не соответствующим сложившейся в этом месте застройке. В итоге слегка скорректированный проект был согласован непосредственно руководством городского комитета по градостроительству и архитектуре.

Общая площадь суперрегионального молла в итоге составит 191 000 кв. м. В комплексе предусмотрен двухуровневый подземный паркинг примерно на 1300 машин. Пять этажей отводится под торговлю и развлечения. Арендопригодное пространство ТРК – около 90 000 кв. м. Стоимость строительства оценивается в $400 млн. В основном это средства Казкоммерцбанка. Открытие молла запланировано на конец 2009-го – начало 2010 г.

В Galeria будет предусмотрено около 250 магазинов. Набор якорей довольно стандартный: супермаркет, универмаг бытовой техники и электроники, детский мир, мультиплекс и проч. На пятом уровне расположится фитнес-центр с бассейном (около 5000 кв. м). Эксклюзивный консультант проекта по маркетингу и недвижимости – Jones Lang LaSalle. Старший консультант отдела торговых площадей этой компании Станислава Билень говорит, что Galeria будет ориентирован на самых разных покупателей. 1-й этаж отводится под респектабельные марки. Часть магазинов будет иметь отдельные входы с Лиговского проспекта. На втором и третьем уровнях разместятся более демократичные бренды. Диапазон запрашиваемых арендных ставок за магазины (исключая якоря) – от $1500 до $5000 за 1 кв. м в год. «Мы уже сейчас видим большой интерес к комплексу со стороны ритейлеров и поэтому рассчитываем выйти на заявленный уровень арендных платежей, – комментирует Билень. – Это единственный проект подобного масштаба в центре города с мощной развлекательной составляющей, куда можно будет прийти на целый день».

Визави ТРК Galeria – на углу Невского проспекта и ул. Восстания расположится торгово-офисный комплекс «Невский Центр». Инвестор – финская компания Stockmann. Сейчас на площадке идут работы нулевого цикла. История проекта тянется с 1994 г., когда ЗАО «Знаменская» получило комплекс исторических зданий под реконструкцию. Пять лет ушло у компании на расселение аварийных домов, которые затем перешли в ее собственность вместе с участком площадью около 1 га. Концепция будущего коммерческого центра неоднократно менялась, а сроки открытия переносились из-за проблем с финансированием. В 2005 г. проект купила Stockmann и в очередной раз принялась за его переделку. Финнам удалось существенно увеличить параметры будущего комплекса. Вместо 45 000 кв. м, предусмотренных изначально архитектурным бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры», из пятна застройки удастся выжать все 100 000 кв. м за счет освоения подземного пространства. Stockmann заглубится на четыре яруса – до отметки 13–14 м. Три нижних уровня займет парковка (ориентировочно на 550 мест), в цоколе разместится супермаркет Stockmann. Сам комплекс будет 5–9-этажным. Инвестор обещает воссоздать все исторические фасады.

Полезное пространство, задействованное под магазины и офисы, составит почти 50 000 кв. м. Stockmann займет около 18 000 кв. м торговых площадей, разместив здесь линейку своих магазинов – Seppala, Bestseller и др. Еще 24 500 «квадратов» предлагаются в аренду. Предусмотрены еще несколько якорей по 2000–4000 кв. м каждый (детский универмаг, фитнес-центр и др.) и галерея монобрендовых магазинов. Два верхних уровня (приблизительно 5800 кв. м) отводится под бизнес-центр класса А.

«Одна из главных проблем, с которой мы столкнулись, – сохранение соседних исторических зданий. Проверенных технологий для работы в условиях плотной застройки в городе пока нет. Поэтому только госэкспертиза проекта заняла около года, и лишь после тестовых испытаний свай нам согласовали подземное строительство», – рассказывает Николай Максимов, консультант проекта.

Завершение работ намечено на конец 2009 г. Стоимость строительства комплекса предварительно оценивалась в 120 млн евро. Но скорее всего инвестор превысит эту цифру.

Самым дорогим проектом обещает стать создание подземного торгового комплекса под пл. Восстания. Стройка тоже «историческая». Идея освоения местного «андеграунда» возникла еще в советские времена. Затем ее пыталась реализовать компания «Открытые инвестиции», но отказалась от проекта после проведенных изысканий. Новым инвестором стала компания «Адитум». Однако ее основной учредитель Александр Дымов также предпочел выйти из игры, перепродав фирму братьям Борису и Михаилу Зингаревичам, совладельцам группы «Илим».

В марте этого года проект был представлен на суд общественного градостроительного совета, вызвав много вопросов. Инвестор планирует создать трехуровневый комплекс общей площадью около 87 000 кв. м: часть первого подземного яруса займут пешеходные переходы, остальное пространство отводится

под магазины, второй уровень – торговый, третий – паркинг на 630 мест. Арендопригодное пространство – около 30 000 кв. м. Инвестиции в проект оцениваются от $500 млн до $1 млрд. В «Адитуме» честно признают, что пока не представляют, во сколько обойдется подземное строительство. Отсюда – справедливые сомнения экспертов в окупаемости проекта. По оптимистичным прогнозам, комплекс может быть готов через пять лет.

Согласно предварительной концепции в подземелье разместятся магазины разного уровня. «В нем должно найтись место и для пассажиров Московского вокзала, и для предпринимателей, назначающих деловые встречи в центре, и для обычных пешеходов, которые живут или работают поблизости. Другое дело, что перед нами стоит непростая задача – развести транзитные и целевые потоки», – рассказывает управляющий проекта Виталий Малых.

В центре Петербурга заявлено еще несколько чрезвычайно сложных проектов по созданию многофункциональных комплексов с торговой составляющей. Наиболее рискованный и капиталоемкий – реконструкция исторического комплекса Апраксин двор. В январе были подведены итоги архитектурно-инвестиционного конкурса, победителем которого стала столичная компания «Главстрой». За пять лет ей предстоит преобразовать территорию площадью 12 га в самом центре Петербурга, ограниченную Садовой улицей, наб. р. Фонтанки, Апраксиным переулком и ул. Ломоносова. Сегодня она поделена между многочисленными собственниками, самым крупным из которых является город. Рынок сформировался здесь еще в середине XVIII в., а теперь отремонтированные корпуса соседствуют с торговым шанхаем. Между ними теснятся открытые вещевые ряды. При этом все здания, расположенные в Апраксином дворе (в общей сложности около 180 000 кв. м), а также исторический комплекс в целом являются объектами культурного наследия регионального значения. Поэтому девелоперу предстоит работать в условиях жестких охранных ограничений.

Идея Смольного – создать на месте Апрашки современный многофункциональный комплекс с широкими променадами и обширным подземным паркингом. Для этого город решил привлечь одного инвестора на конкурсе. Его победитель получит права на городскую недвижимость, с частными же собственниками, которые занимают примерно 37% площадей, ему предстоит самостоятельно договариваться о выкупе отдельных зданий и помещений.

По подсчетам «Главстроя», общая стоимость реконструкции может достичь 40 млрд руб. Инвестору предстоит выкупить у частных владельцев около 60 000 кв. м помещений по ориентировочной цене $5000 за 1 кв. м. Проектом предусмотрено создание МФК с надземным пространством около 260 000 кв. м. Примерно 80 000 кв. м будет отведено под торгово-сервисные помещения (в том числе объекты культуры), 70 000 кв. м – под офисы, еще столько же – под элитные жилые апартаменты, 40 000 кв. м – под несколько отелей категории «4–5 звезд». Двухуровневый подземный паркинг под комплексом рассчитан на 2500 мест.

Масштабное подземное строительство запланировано и в квартале, ограниченном наб. Мойки, ул. Глинки и Декабристов. Шведская инвестиционная компания Ruric приступает здесь к возведению МФК «Театральный» общей площадью 216 000 кв. м, из которых примерно 90 000 кв. м приходится на подземное пространство. Инвестор намерен заглубиться на шесть этажей. Первый и второй минусовые уровни предназначены для торгово-развлекательного комплекса размером 55 000 кв. м. Еще четыре подземных яруса – паркинг минимум на 2000 автомобилей. В надземной части микста около 35 000 кв. м отводится под жилье, остальное пространство в основном займут офисы.

Место требует жертв

«Проекты, предусматривающие создание больших подземных пространств, по определению высокорисковые, потому что соответствующего опыта в Петербурге просто нет. Рассуждать об их экономической эффективности рано. Пока вопрос стоит о принципиальной реализуемости этих идей, – комментирует Алексей Чижов, директор по консалтингу компании Praktis C&B. – Вообще, все проекты в центре города имеют трудно прогнозируемую затратную часть».

По расчетам Пашкова, себестоимость строительства торгового комплекса в центре города будет приблизительно в 1,5 раза выше, чем аналогичного объекта на свободном участке на периферии. Если же речь идет о подземных работах, этот разрыв увеличивается в 2–3 раза. «Очевидно, что появление крупных ТРК в центре, таких как Galeria на Лиговском или проект Stockmann, еще больше осложнит транспортную ситуацию. Но поскольку город рано или поздно придет к выводу о необходимости ограничивать въезд автомобилей в его историческую часть, возможно, комплексам и не понадобятся крупные и дорогостоящие подземные парковки», – рассуждает Пашков.

«Срок окупаемости крупных торговых проектов в центре будет примерно в 1,5 раза больше, чем «условно сравнимого» ТЦ, к примеру, на КАД, – полагает генеральный директор компании Colliers International Saint-Petersburg Борис Юшенков. – Арендные ставки, которые могут превышать окраинные в 1,5 раза, не уравновесят более длительные сроки согласования/строительства и более высокую себестоимость работ. Но есть и пряник для девелопера. Будучи правильно задуманы и построены, проекты в центре будут иметь намного меньшие риски, а следовательно, большую инвестиционную стоимость при продаже».

«Торговые площади в центре Петербурга – это особый субрынок со своими законами спроса и предложения. И если городской рынок ритейла приближается к точке насыщения, то девелоперов, работающих в окрестностях Невского, это не должно особенно беспокоить, потому что центр по-прежнему вне конкуренции. Но когда в одном месте реализуется сразу несколько крупных проектов, как на пл. Восстания, они могут быть успешными, только если примут друг друга во внимание», – уверен Юрий Борисов.