Доходное место: Пустоты Подмосковья

В настоящее время в стадии проектирования и реализации находится не более восьми промышленных округов, включенных в программу правительства МО. Но в каждом из этих проектов реализовано, по словам экспертов, не более 20%. Среди реализуемых проектов – индустриальный парк на 2000 га в Ступине, технопарк АФК «Система» и «Информационных бизнес-систем» на 428 га в Дубне, «Кулон-Истра» на 33 га под Истрой, проект «Белый Раст» и отчасти буксующий проект индустриального парка на 474 га фирмы «Терре ди Лама» в Волоколамском районе, который возят по международным выставкам уже несколько лет, но который пока находится в зачаточном состоянии.

За последние 7–8 лет федеральными и подмосковными властями было объявлено о начале реализации около десятка программ и проектов по размещению производственных зон на территории Московской области. Ни одна из них так до конца и не была завершена и в лучшем случае находится на начальной стадии разработки. Программа вывода предприятий из Москвы в основном ведется за счет закрытия производств, и лишь немногие заводы получили земли за городом и могут на них продолжать свою деятельность. Значительная часть производственных предприятий требует серьезной модернизации и обновления концепции работы либо вынуждены закрываться.

Когда нет денег

Для того чтобы постепенно возобновлять производство и переходить к инновационной модели построения бизнес-производств, правительство Московской области создало собственную программу развития промышленных округов. Первоначально при поддержке нескольких производственных итальянских групп была разработана программа по строительству 72 промышленных зон на землях Подмосковья, общая площадь занимаемой территории должна была составить около 13 500 га. Программа была принята летом 2005 г. и рассчитана на пять лет. В ее рамках планировалось построить не менее 7 млн кв. м площадей для размещения объектов логистики классов А и В, 4,5 млн кв. м офисных площадей, не менее 0,3 млн кв. м для размещения объектов социальной инфраструктуры, 1 млн кв. м малоэтажной жилой застройки. А также создать около 40 000–50 000 рабочих мест.

Самое главное – область могла рассчитывать на создание новой налогооблагаемой базы, обеспечивающей поступление к концу 2010 г. в бюджет около 28 млрд руб. Однако похоже, что эти планы к 2010 г. реализованы не будут. Главная причина проста – отсутствие бюджетных средств на эти цели.

Федеральные власти также отказались участвовать в этой программе: министр финансов Алексей Кудрин не одобрил выделение денег из резервных фондов на создание коммуникаций и инфраструктуры, утверждая, что это может повлечь «еще большую инфляцию и коррупцию». Таким образом, все затраты по созданию инфраструктуры и сетей ложатся на инвесторов. По их мнению, реальный срок выполнения хотя бы части плана по созданию промокругов – 2015–2020 гг.

«Сейчас в нашей промзоне в Ступине мы занимаемся подготовкой необходимых документов, проведением коммуникаций. Особенно остро вопрос стоит с водой. Все эти процедуры занимают много времени, и, так как правительство Московской области не имеет достаточных средств нам помогать, мы думаем, что реально сроки реализации проекта затянутся не меньше чем на 10 лет», – говорит совладелец компании «Комстрин» Максим Сотников.

Эксперты затрудняются оценить реальное положение вещей с реализацией этой программы. «В 2006 г. согласно данным правительства МО в планах было строительство 72 промышленных округов, а в 2007 г. – 54, 10 из них были внесены впервые. И на основании чего были произведены подобные масштабные (25%) изменения, не всегда очевидно», – удивляется управляющий партнер компании «Промышленные земли» Оксана Жильцова. По ее словам, с момента опубликования постановления правительства МО о начале реализации проекта прошло уже больше двух с половиной лет, но информация по результатам в СМИ появляется эпизодически и полномасштабных мероприятий до сих пор не начато.

«Имеются прецеденты, когда девелоперские компании, возводящие коммерческие объекты на территории промокругов, не включены в перечень инвесткомпаний в рамках вышеуказанной программы. Данный факт еще раз подтверждает существование проблемы низкого информационного обеспечения процесса реализации программы. Возможно, что одобренный 31 января 2007 г. в Мособлдуме проект закона «О промышленных округах Московской области» ускорит и оптимизирует процесс реализации программы», – надеется Жильцова.

И нет желания

Финансовые проблемы бизнес-сообщество привыкло в последнее время решать самостоятельно. Но столичные власти не всегда помогают и с решением других вопросов, связанных с процедурой перевода земли, подключения к коммуникациям.

«Пришедшие в программу компании надеялись на прагматичный подход в реализации ранее взятых правительством МО обязательств по сокращению сроков согласования проектной документации, предоставление некоторых налоговых льгот, подключение к сетям и предоставление нужного объема технических квот и даже на помощь в привлечении кредитных ресурсов российских и иностранных банков, международных и иностранных финансовых организаций. Однако чаще всего все остается на уровне обещаний и не более», – комментирует руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Новая площадь» Владислав Лукиан. Более того, по его словам, известно достаточно много частных мнений, что в определенных случаях программа больше вредила девелоперам, нежели помогала. В первую очередь это связано с необходимостью получать гораздо больше согласований, чем под обычный проект.

Еще одна проблема – практически все земли в Подмосковье в настоящее время находятся в частной собственности и собственники не спешат с ними расставаться. Влияния правительства не хватает на то, чтобы настоять на продаже земель под тот или иной проект.

Один из немногих примеров, когда власти и собственники земли нашли взаимопонимание, – проект «Белый Раст» на дмитровском направлении. Он входит одновременно в план по созданию 35 логистических центров РЖД, а также в один из промышленных округов Подмосковья. Первоначальным собственником земли была компания «Стройконсалтинг+» (площадь участка – 177 га). По словам руководителя этого проекта Владимира Корниенко, при обращении к «Стройконсалтинг+» структур РЖД был заключен договор о выкупе земли и ее совместном использовании и развитии. На эти территории будут частично переведены грузовые дворы нескольких московских вокзалов, разместится другое производство.

Проект сейчас фактически является первой ласточкой в масштабной программе по созданию крупных логистических центров по всей стране. Возможность договориться с собственником земли появилась в связи с гарантированной высокой прибылью проекта, так как земля на месте бывших грузовых дворов в Москве будет отдана под коммерческую застройку. Но этот пример, по утверждению экспертов, не следует воспринимать как правило.

Сами собственники земли традиционно не готовы идти на освоение своих земель и создание промзон. «Зачем нам вкладывать собственные средства в развитие этой земли, если результат будет неизвестно когда, а земля дорожает без каких-либо затрат ежегодно на 15–40% в зависимости от района? Лучше быть «санитаром леса», чем инвестором без гарантий результата», – отмечает один из руководителей крупной компании-землевладельца в Подмосковье. Например, у компании «Знак» известного предпринимателя Цветкова есть совхоз «Панфиловский» в Волоколамском районе, где зарезервирована под промокруг территория площадью около 200 га. Однако, как сообщили власти Волоколамского района, «Знак» не планирует в ближайшее время участвовать в этой программе. В самой компании подтвердили эту информацию.

Получается, что изначально запланированное в программе использование земли промышленного назначения, отвечающей требованиям инвесторов, невозможно, так как ресурс этих земель в Подмосковье практически исчерпан. Для решения проблемы используются земли поселений и земли сельхозназначения, на которых предусматривается масштабное и комплексное осуществление системы мероприятий для подготовки этих участков под промышленные округа. «Несмотря на то что программа создания таких округов входит в нацпроект, который предусматривает взаимодействие всех уровней власти, конфликты возникают и при условиях получения земли, находящейся в собственности других компаний, и при оформлении земли. Стоит также отметить, что качество подготовки участков оставляет желать лучшего. Все работы по решению юридических и правовых проблем, связанных с землей, берет на себя управляющая компания, учрежденная инвестором», – отмечает начальник отдела развития холдинга «МДК-групп» Алексей Тонконогов.

«Складывается впечатление, что безволие властей и нежелание участвовать в программе многих землевладельцев приводит к существенному замедлению темпов создания промышленных зон, которые могли бы стать серьезным налоговым подспорьем для бюджета МО и гарантировать дальнейшее развитие области. Для реализации таких программ нужен мощный управляющий и распределяющий центр», – резюмируют эксперты компании «Земер».

Несовпаденья

В итоге программа по созданию промышленных округов в Подмосковье пущена практически на самотек. Инвестор должен сам решать, стоит ему браться за тот или иной проект или нет, рассчитывая во время его реализации преимущественно на собственные силы. Таких мощных структур сейчас в Московском регионе не так много. «Не каждый крупный инвестор решится на проект, когда нет полной ясности в оформлении земли, нет гарантий со стороны властей на проведение инженерных коммуникаций (возможно их полное отсутствие) и присутствуют проблемы с согласованиями проектной документации, а также подготовительными работами по освоению земельного участка», – говорит Оксана Жильцова.

Однако многие девелоперы часто хотят вписать реализуемые ими проекты в программу по созданию промышленных округов – с расчетом на правительственные льготы в будущем. Такой статус обязывает к формированию четкого бизнес-плана, ясной стратегии маркетинга и предусматривает наличие существенной инвестиционной подпитки. Проекты точечной застройки либо «заточенные» на индивидуальные потребности каких-либо компаний не являются основанием для входа в программу. Примеров, когда построенные девелоперами логистические комплексы входят в программу по созданию промзон, немного.

«В 2006 г. было выпущено постановление о переводе земли участка компании «Эспро», строящей индустриальный парк вблизи г. Истра, из сельхозназначения в земли промышленности. Этот проект на Новой Риге вошел в правительственную программу. На ближайшие три года там намечено строительство индустриального парка «Давыдковское» на площади 33 га, инвестором выступает компания «Кулон-Истра». В состав парка войдет построенный логистический комплекс класса A площадью 120 000 кв. м», – рассказывает Алексей Тонконогов. Но, как отмечает Владислав Лукиан, «не хотелось бы думать, что программа становится лишь ширмой для последующей спекулятивной реализации наиболее привлекательных объектов коммерческой недвижимости».

На соответствующее положение вещей с реализацией программы по промышленным округам влияние также оказывает рыночная ситуация с землей. Можно с большой долей вероятности утверждать, что спрос на промышленные земли сейчас значительно превышает предложение. При наличии колоссальных по площадям земельных участков в рамках программы (с перспективой их перевода в категорию «земли промышленности») дисбаланс спроса и предложения по-прежнему сохраняется.

Парадокс заключается в том, что в структуре спроса доминируют участки площадью до 2 га, удельная доля спроса на которые постоянно увеличивается и составляет на сегодняшний день до 63%. «В совокупности с удельной долей спроса на земельные участки площадью от 2 до 5 га спрос на участки «промки» площадью до 5 га получается более 80%. Приобретать же в собственность земельные массивы площадью более 50 или 100 га могут позволить себе только крупные инвестиционно-девелоперские компании, которых на рынке коммерческой недвижимости не так уж и много. Но крупные компании чаще всего реализуют на земле свои собственные строительные проекты», – говорит Оксана Жильцова. Поэтому, по ее словам, это вряд ли скажется на уменьшении спроса на земельные участки у представителей малого и среднего бизнеса, во всяком случае в ближайшее время.

Спрос на маленькие участки сохранится до тех пор, пока собственники промышленных округов не нарежут их на куски и не начнут на конкурсе или каким-либо другим способом реализовывать в розницу. «Решение этой проблемы лежит во взаимодействии правительства Московской области с компаниями, работающими в сфере ленд-девелопмента. Именно они могут осваивать значительные по площади участки в интересах, например, пула мелких и средних инвесторов. На начальном этапе они могут взять на себя общий проект, размежевав участок между будущими владельцами и подготовив его к строительству. Пока, к сожалению, такое взаимодействие в полной мере не осуществляется», – резюмирует Жильцова.