Проекты есть, денег нет

Текущий год характеризуется резким падением объема ввода складских площадей, единодушны в пессимистических прогнозах опрошенные «Ведомостями» эксперты.

Трудные деньги

«Проекты даже звучных брендов – МЛП, «Росевродевелопмента», «Евразии» – переносятся на 2009 г., другие просто замораживаются», – говорит Петр Зарицкий, замдиректора отдела Jones Lang LaSalle (JLL). Аналитический отдел Международного логистического партнерства (МЛП) приводит несколько примеров: Southgate (более 0,5 млн кв. м, Giffels); склад компании Enka (200 000 кв. м класса А на Новорижском шоссе); объект компании VVV (около 32 000 кв. м в 1-м Котляровском переулке). В первом случае строительство было начато и остановлено летом 2007 г. На 2008 г. запланирован ввод 70 000 кв. м. Во втором компания искала инвестора, судьба проекта неизвестна. В третьем – проект заморожен из-за финансовых проблем, делятся информацией аналитики МЛП.

«У девелоперов сложности с финансированием», – резюмирует Зарицкий. По словам опрошенных «Ведомостями» экспертов, кризис ликвидности на мировых рынках привел к сокращению объема финансирования. Алла Соловьева, исполнительный директор МЛП, признавалась на конференции «Ведомостей» по логистике, что даже заемщики, которые уже подписали договоры о кредитах с банками, с большим трудом получают деньги – процесс становится «более бумажным и требовательным». «Найти сейчас проектное финансирование у российских банков крайне сложно, – говорит Алексей Гуща, гендиректор ГК «Авалон». – А если они соглашаются, то дают такие ставки, которые делают невозможной реализацию проектов». По данным Романа Бурцева, партнера компании Knight Frank, ставки по кредитам для проверенных компаний за последние полгода выросли примерно на 20–30%. Гуща заявляет, что в апреле ставки доходили до 25% годовых. Это повлияет на текущие проекты, находящиеся в стадии строительства, резюмируют эксперты. «Те, кто сейчас начинает новый проект, по которому не получено денег, его, безусловно, заморозят, другие, возможно, перенесут сроки ввода», – не сомневается Соловьева. По прогнозам JLL, в 2008 г. в эксплуатацию введут 600 000 кв. м (вместо запланированных 1,2 млн кв. м), аналитики Knight Frank говорят о 700 000 кв. м, Алла Соловьева ожидает ввода 300 000 кв. м.

Рост себестоимости

По данным опрошенных консультантов и девелоперов, себестоимость строительства в 2008 г. значительно выросла – до $1200 (без НДС) против $850–900 в 2007 г. Зарицкий добавляет, что подорожала и стоимость решения «административных проблем»: «В стране двузначная инфляция, цены повсеместно растут». Максим Шакиров, региональный директор Colliers International, напоминает о росте стоимости земельных участков и о 40%-ном подорожании в 2007 г. стройматериалов. Кирилл Власов, президент ГК «Русская логистическая служба», удивлялся на конференции «Ведомостей» по логистике: «Вместо того чтобы производить цемент локально, его начинают тащить мешками из-за границы, из какой-нибудь Бельгии». У каждого девелопера свои проблемы – как результат, они предпочитают их решать, поднимая арендные ставки.

Ставки вверх

Девелоперы складских комплексов класса A начали повышать ставки аренды уже в конце 2007 г. – в среднем на 7–9%, утверждает Вячеслав Холопов из Knight Frank. В I квартале 2008 г. рост ставок продолжился. По данным Knight Frank, склады класса B подорожали на 20–33%, в классе А удорожание составило 10–15%, отмечает Шакиров. По его данным, в конце I квартала 2008 г. арендные ставки для складских комплексов класса А составили $130–150 за 1 кв. м в год, для класса В – $100–130. Шакиров отмечает, что эти цифры сравнимы с показателями 2004–2005 гг. Но тогда «складской сегмент только начинал формироваться, строились первые качественные комплексы и ставки аренды еще не были адаптированы к условиям рынка», объясняет он.

Жесткий отбор

Все эксперты как один отмечают, что собственники складских площадей стали более тщательно подходить к выбору арендаторов. Договоры аренды ужесточаются – сроки банковской гарантии, которую предоставляют арендаторы, теперь равны шести месяцам, а не трем, как было раньше, говорит Зарицкий. Еще одна новая тенденция, по его словам: если какой-то крупный холдинг хочет арендовать помещение для аффилированной структуры, ему теперь необходимо при заключении договора с арендодателем предоставить материальное обеспечение от своего лица. Собственник строг и в отношении штрафных санкций, рассказывает гендиректор компании «Миэль – коммерческая недвижимость», Алексей Бушин: при досрочном расторжении контракта сумма штрафа будет равна шестимесячной годовой арендной плате, а то и больше.