Ставки больше, чем качество

За 2007 г. число складов класса А и В увеличилось почти в два раза и составило 363 000 кв. м, назвал цифры на семинаре «Складская логистика на Урале» Олег Альтшуль, коммерческий директор Jones Lang LaSalle (JLL). Таким образом, они заняли около 40% от общего объема складского хозяйства Екатеринбурга. По данным аналитической группы «Эксперт-Урал», неудовлетворенный спрос на качественные логоцентры равен 625 000 кв. м. Администрация Екатеринбурга считает, что эта цифра в два раза выше и потребность в высококлассных складах исчисляется 1,2 млн кв. м.

Берут задорого

Из-за этого дефицита арендные ставки на рынке сейчас завышены, уверен директор инвестиционной компании Red Олег Кудрявцев. По данным JLL, стоимость аренды местного склада более-менее приемлемого уровня составляет $110–130 за 1 кв. м в год. В высококачественных логистических центрах она еще выше. По информации Владимира Новикова, гендиректора ООО «Логопарк Пышма» (объект «Евразия логистик»), они сдают помещения по $150 за 1 кв. м в год, но их склад – первый объект класса А в Екатеринбурге. Новиков рассчитывает, что при таких ставках 70% арендаторов составят федеральные компании, в том числе те, кого приведут за собой логистические операторы (Русская логистическая служба, «Юнитранс логистик»), уже арендующие площади в «Логопарке Пышма». Остальные 30% составят местные игроки, которым «удалось доказать в ходе ознакомительных семинаров, что высокая ставка аренды компенсируется увеличивающейся эффективностью хранения и обработки груза».

Ему вторят аналитики Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R): «Местные арендаторы постепенно начинают рассматривать возможность аренды в качественных складских комплексах даже по высоким предлагаемым ставкам».

Аналитики JLL предполагают, что ставки будут ежегодно расти на 10–15% примерно еще два-три года. Их стабилизация наступит, когда рынок насытится. Кудрявцев прогнозирует, что по окончании строительства и ввода в эксплуатацию всех заявленных объектов стоимость аренды должна снизиться.

Чужаки на Урале

Альтшуль из JLL обещает складскому рынку Екатеринбурга скорое наступление «этапа зрелости», когда в эксплуатацию поступят спекулятивные проекты высокого класса от крупных федеральных сетевых игроков. Местные девелоперы, по словам аналитиков C&W/S&R, вряд ли составят им конкуренцию, так как «не рассматривают склады как инвестпродукт». Их мнение подтверждает ситуация с проектом «Евро-азиатский международный транспортно-логистический центр» (ЕАМТЛЦ). Он стартовал при участии местных логистических операторов и правительства Свердловской области три года назад. Сейчас из 130 000 кв. м заявленных высококлассных площадей построено 10 500 кв. м. Склад построен одним из участников – компанией «Лорри» и сдан в аренду Aushan.

Как рассказал «Ведомостям» бывший директор ОАО «ЕАМТЛЦ» Сергей Шавзис, на прошедшем недавно собрании акционеров было принято решение о передаче 60% акций местных компаний («Урал-контейнер» и «Экспресс-гарант») компании «Отраслевой центр внедрения» (ОЦВ, «дочка» ОАО «РЖД»). Шавзис объясняет это «сменой концепции». «Ранее проект реализовывали несколько местных компаний, теперь ОЦВ построит склады и передаст их в аренду логистическим операторам», – говорит он.

«Евразия логистик» реализует в столице Урала крупный проект. Это «Логопарк Пышма» общей площадью 284 000 кв. м. Его первая очередь площадью 85 000 кв. м была введена в эксплуатацию в августе 2007 г., вторую – площадью 109 000 кв. м планируется сдать в середине текущего. Наконец, третья очередь (84 500 кв. м) будет введена в конце 2008 г.

Как рассказал «Ведомостям» Новиков, «Евразия логистик» также рассматривает возможность строительства в Екатеринбурге крупного контейнерного логистического центра. Сейчас компания ведет переговоры о выкупе участка рядом с Большим Седельниковом. Сюда согласно генплану развития города должны перенести ж/д станции Свердловск-Товарный и Свердловск-Сортировочный. Участок, пока принадлежащий Уральской горно-металлургической компании, относится к землям сельхозназначения. Однако губернатор Свердловской области Эдуард Россель во время апрельского визита в «Логопарк Пышма» пообещал руководству объекта содействовать переводу земель для скорейшего строительства контейнерного склада.

Из местных проектов Кудрявцев выделяет терминал «Чкаловский» (250 000 кв. м, класс А, девелопер – ООО «Терминал «Чкаловский», Red – консультант проекта). В нем запланированы складские и офисные помещения. Объект планируется вводить в эксплуатацию поэтапно: с 2008 по 2010 г.