Петербургский феномен
В 2007 г. владелец компании «Петербургские отели» Сергей Морев открыл свой первый мини-отель «Cеребряный век», в 2008 г. – мини-отель «Гринвич». Инвестиции составили около $1,3 млн, годовой оборот каждого отеля – около $220 000
Кидее мини-отелей я пришел после того, как в 1999 г. купил квартиру на Невском, чтобы ее сдавать», – признается Морев. У него два высших образования – техническое и юридическое. Еще во время учебы начал ездить по миру – был и рабочим на ферме, и переводчиком в юридической компании. Квартиру купил на заработанные за границей $25 000. «Клиентов искал через газету, так и узнал о посуточной аренде, которая оказалась в три раза выгоднее долгосрочной. За $50 сам сделал сайт и в мае 2002 г. начал принимать клиентов. Сам их встречал на вокзале», – рассказывает Морев. Выручка от сдачи квартиры на Невском была около $36 000 в год. Познакомившись с другими арендодателями, Морев начал оказывать им услуги агента. В 2003 г. крупный заказ на расселение на длительный срок около 100 сотрудников международной фирмы позволил Мореву заработать еще на одну квартиру.
Другая арифметика
В 2002 г. Морев устроился работать в компанию «Сеть мини-гостиниц» и в 2003 г. стал руководителем проекта по строительству мини-отеля «Адмирал». «Тогда я окончательно понял, что мини-отель выгоднее, чем посуточная сдача. Сейчас инвестиции в квартиру в центре города (покупка недвижимости плюс ремонт) составляют около $300 000. В год она будет приносить примерно $18 000, т. е. рентабельность будет около 6%. С мини-отелями другая арифметика, – объясняет Морев. – Выбирается квартира площадью 170–200 кв. м на первом или втором этаже недалеко от Невского. В ней можно разместить восемь номеров. Сейчас такая квартира стоит от $500 000, вид на воду увеличивает цену в 1,5–2 раза. Затраты на ремонт с реконструкцией и меблировкой – $1000–1500 за 1 кв. м. При средней стоимости номера $100 и годовой загрузке отеля на 80% он будет приносить в год около $220 000. С учетом 6% налогов, затрат на персонал и коммунальных платежей рентабельность этого бизнеса я оцениваю в 25%».
Подозрительная дверь
На покупку обеих квартир под отели Морев потратил около $1,3 млн ($550 000 на «Серебряный век» и $750 000 на «Гринвич»), взятых в кредит в банке. Оформлением интерьеров занялся сам. «Серебряный век» выглядит как старая питерская квартира начала ХХ в. В оформленном в английском стиле «Гринвиче» возле стойки администратора стоит красная телефонная будка. В такой же цвет покрашена дверь в подъезд. «Жильцов это испугало сначала, подумали, что тут сомнительное заведение, начали возмущаться, – смеется Морев. – Но удалось переубедить. Им соседство с мини-отелем выгодно: мы ведем видеонаблюдение в подъезде, следим за порядком». Юридически перевести квартиру в статус отеля несложно. «Гостиница, работающая в части жилого дома, имеет статус меблированных комнат, что разрешается законодательством», – объясняет член оргкомитета клуба отелей The Hotels Club и генеральный директор мини-отеля «Шелфорд» Алексей Мусакин.
«В нашем бизнесе ярко выраженная сезонность, летом – наплыв клиентов, зимой – застой», – отмечает Морев. Средняя стоимость проживания в его мини-отелях – 2500 руб. с человека, зимой цена на 20% ниже летней. «Средняя годовая заполняемость малых отелей бизнес-класса – 75%, на 100% отели заполнены только в период белых ночей», – соглашается Мусакин. «Кроме того, есть серая часть этого рынка – когда хозяин живет в квартире, а часть комнат сдает – естественно, без кассового аппарата», – отмечает Морев.
Две большие разницы
«В 2001 г. в Питере было 30 мини-отелей, в 2004-м – уже 250, сейчас – около 550 и прибавляется по 10 отелей в год, – говорит Мусакин. – Когда восемь лет назад я открывал «Шелфорд», 1 кв. м стоил $200, сейчас – почти $4000». «Два года назад мини-отель окупался за пять лет, сейчас и этот срок, и затраты на ремонт увеличились вдвое. Если стоимость 1 кв. м в Питере дойдет до $6000, бизнес станет нерентабелен, – сокрушается владелец мини-отеля «Амадео» Василий Ручкин. – Если раньше можно было делать отель в четыре номера, то сейчас их должно быть как минимум 10–15». «При малом числе номеров незаезд одного гостя – это потеря в 10%», – добавляет Морев. Среди других проблем Морев называет невозможность из-за маленького номерного фонда работать с туристическими агентствами.
В Москве формат мини-отелей вообще не прижился, считает главный редактор журнала «ProОтель» Светлана Журавлева: «Возведение гостиницы в пределах Бульварного кольца обойдется инвестору в 2500–3000 евро за метр площади. Мини-отель в центре города экономически необоснован. Вложения требуются такие же, как для бизнес-центра, пятизвездочного отеля и жилого здания. Но пятизвездочный объект окупится через 6–7 лет, офисный центр – за пять, жилой дом – за пару лет, при этом прибыль может достигать 50%, а срок окупаемости мини-гостиницы может растянуться на 8–9 лет при прибыльности вложений на уровне 14–18%. Вариант с выкупом жилых квартир под гостиницу в Москве также невыгоден».
Выживет сеть
«Будущее за объединением в сети по 5–10 мини-отелей», – считает Морев. Сейчас помимо собственных у него два мини-отеля в управлении. «Сеть позволяет снизить затраты», – признает Мусакин.
Владельцы питерских мини-отелей признают, что пик входа на этот рынок уже прошел. «Но отели будут открываться. В Питер приезжает 4 млн туристов в год, из них 3 млн будут жить в гостиницах, которых по-прежнему не хватает. Так что перспективы хорошие, тем более что мини-отели любят иностранцы», – отмечает Мусакин. «Рынок будет развиваться, только если мы решим вопрос финансирования. Из-за долгого срока окупаемости инвесторы не спешат вкладывать средства», – считает Ручкин. В Питере отельерам становится тесно, и Морев изучает ситуацию за его пределами. Рынок деревенских гостиниц еще не занят, а экотуризм входит в моду.