Ставки ждать не собираются

А вот арендные ставки ждать не собираются. Недостаток предложения неплохо стимулирует их рост. Объявленная в конце 2007 г. сделка по аренде «СТС медиа» 12 000 кв. м в БЦ «Профико» (обещают ввести в эксплуатацию во второй половине 2008 г.) развалилась, рассказали в одной из консалтинговых компаний. В пресс-службе СТС то обстоятельство, что компания не разместится с 14-го по 26-й этаж в бизнес-центре на Крылатских Холмах, комментируют скупо: «Дело житейское. Условия аренды изменились таким образом, что нам они стали неинтересны».

А Siemens может лишиться еще не достроенной штаб-квартиры на Ленинградском проспекте, если откажется доплачивать: по контракту 2005 г. цена была $187 млн, сейчас – $305 млн, заявляет девелопер «Система-галс» со ссылкой на оценку Cushman & Wakefield / Stiles & Ryabokobylko. Причина – подорожали стройматериалы.

Если срок подписанного несколько лет назад по более низким ставкам договора аренды заканчивается, то в новом соглашении ставки резко приводятся в соответствие с действующими рыночными. «Если было $600 за 1 кв. м, то будет $1500», – говорит Максим Жуликов из Penny Lane Realty.

Удвоения недостаточно

По оценке DTZ Russia (DTZ), на конец I кв. 2008 г. общий объем качественных офисов в Москве достиг приблизительно 6,85 млн кв. м (из них класса A – 1,25 млн кв. м, класса В – 5,6 млн кв. м). За первые три месяца 2008 г. в эксплуатацию ввели 313 000 кв. м офисов класса А и В. «Если все заявленные на 2008–2011 гг. проекты выйдут на рынок, объем качественных помещений к 2011–2012 г. удвоится», – считает Константин Лосюков, директор отдела по работе с арендаторами Knight Frank Russia and CIS.

Средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А в I кв. 2008 г. составил 5,4% (по сравнению с 7,1% в конце 2007 г.); в зданиях класса В+ – 3,6%, В- – 3,2% (остался на том же уровне по сравнению с концом 2007 г.), говорит Ольга Ясько, региональный директор департамента аналитики Colliers International. В Knight Frank долю свободных площадей в классе A оценивают в 1,05%, в классе B – в 5,4%.

Хотя до конца года ожидается ввод около 1,3–1,5 млн кв. м новых офисов, спрос будет расти, практически не уступая темпам роста предложения, уточняет Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости «МИАН – агентство недвижимости», который не ожидает насыщения рынка ранее чем через 5–7 лет. По оценке МИАН, вакантно не более 5% площадей в готовых объектах и не более 30% в планируемых к сдаче в течение 2008 г.

Плоды предусмотрительности

Выходящие на рынок объекты поглощаются в максимально короткие сроки. Увеличивается число сделок, заключаемых на этапе строительства. По данным аналитика отдела исследований DTZ Юлии Богомол, на сделки предварительной аренды и продажи в последнее время приходится около половины объема офисного поглощения.

В I кв. 2008 г. крупнейшей сделкой по аренде офисных площадей в Москве, по версии GVA Sawyer, стала предварительная аренда ТНК-ВР 37 000 кв. м в бизнес-парке класса А «Западные ворота», который будет построен к I кв. 2009 г. Тогда же произошла и самая крупная форвардная сделка – немецкий инвестиционный фонд KanAm Grund Kapitalanlagegesell-schaft приобрел у компании «Открытие-недвижимость» офисную часть (примерно 101 000 из 110 000 кв. м) в МФК на Кожевнической улице. Строительство завершится ко II кв. 2009 г. Хорошие качественные предложения появляются не часто, да и цены растут, объясняет такую торопливость Андрей Двойных, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG).

«Арендуя помещение в строящемся здании, компания несет дополнительные расходы по отделке помещений (компенсация собственником затрат на отделку в лучшем случае составляет треть фактических затрат), существует серьезный риск переносов сроков завершения строительства, что для арендатора связано с дополнительными издержками», – перечисляет аналитик DTZ. Но, как правило, арендаторы не в убытке, если предварительный договор составлен правильно, считают эксперты. Аренда в готовом объекте может быть на 30–50% дороже, чем в строящемся здании, говорит Анастасия Хоменчук, руководитель отдела по работе с арендаторами DTZ.

В случае затягивания сроков ввода объекта теоретически можно отказаться от аренды, но скорее уж собственник предпочтет расторгнуть заключенный заранее договор, чтобы сдать площади более выгодно, предполагает Лосюков.

«Но случаи расторжения предварительных договоров для получения дополнительной выгоды единичны», – считает Хоменчук. Наличие крупных арендаторов, привлеченных еще на этапе проектирования, может повысить инвестиционную привлекательность объекта, дополняет Ясько. Отказавшись от такого арендатора, собственник может столкнуться с трудностями при реализации предназначенных под определенную компанию площадей, говорит Хоменчук.