Аренда выгоднее
Сети гипермаркетов «О’кей» и «Лента» меняют стратегию регионального развития. Вместо того чтобы строить собственные магазины, они начинают заключать договоры аренды с местными девелоперами. Это позволяет вдвое сократить срок окупаемости, но снижает рентабельность
Земля нарасхват. Максим Гасиев
Директор по инвестициям и торговой недвижимости Colliers International. «Региональную экспансию начали сети продуктовых магазинов. Теперь потребители интересуются одеждой, бытовой техникой, в регионах растут торговые центры. Гипермаркетам приходится конкурировать с девелоперами за землю, которая выросла в цене»
О том, что гипермаркеты «О’кей» начинают открываться на арендованных площадях, «Ведомостям» рассказал гендиректор УК «О’кей групп» Дмитрий Пряников. По его словам, «О’кей» уже подписала договоры на аренду более 10 000 кв. м в строящихся торговых центрах «Золотой Вавилон Ростокино» в Москве и красноярском центре «Планета» и скоро может заключить такой же договор в Уфе. Раньше сеть предпочитала строить магазины сама.
Аналогичное решение весной этого года приняла сеть гипермаркетов «Лента», которая выступала в регионах в качестве девелопера собственных торговых площадей. Ее гендиректор Алексей Бобров говорит, что «Лента» ведет переговоры об аренде помещений площадью 12 000 кв. м с тремя девелоперами в Петербурге, Екатеринбурге и Перми. Своих возможных партнеров он не называет.
Пряников из «О’кей групп» объясняет такое решение растущей стоимостью строительных работ, в результате чего срок окупаемости магазинов увеличился с пяти-шести до восьми-десяти лет. «Оборот определяет эффективность работы компании. Чем он больше, тем ниже закупочные цены и, соответственно, наше предложение для конечных клиентов. А развитие на арендованных площадях позволяет быстрее увеличивать оборот», – рассуждает Пряников. Впрочем, рентабельность по EBITDA арендованного гипермаркета составляет 6–6,5%, а у собственного магазина после двух-трех лет работы – 8,5–9%.
Стоимость земли в некоторых регионах, например в Екатеринбурге, Перми, Самаре, Сочи, Ростове-на-Дону, сильно завышена, добавляет Бобров из «Ленты». Она может достигать $400 за 1 кв. м при отсутствии коммуникаций. В таких условиях срок окупаемости отдельно стоящего гипермаркета составляет больше восьми лет, а на арендованных площадях – примерно вдвое меньше, отмечает менеджер. Опрошенные «Ведомостями» участники рынка и эксперты соглашаются, что стоимость земли в регионах сильно завышена.
В регионах растут торговые центры, заинтересованные в гипермаркетах-арендаторах, отмечают Пряников и Бобров. Генеральный менеджер нижегородской группы «Электроника» (строит торговый центр) Виктор Зверев говорит, что группе было бы интересно сотрудничать с такими известными брендами, как «Лента» и «О’кей».
Директор по инвестициям и торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев оценивает аренду в региональных ТК в $70–300 за 1 кв. м в год в зависимости от региона и ритейлера, а для петербургских сетей она составляет $150–300 за 1 кв. м в год. Это выше, чем, например, ставки для Auchan, который обеспечивает ТК хороший приток посетителей и поэтому может диктовать условия девелоперам. Руководитель отдела торговой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Арина Сендер оценивает арендные ставки для «Ленты» и «О’кей» в $180–220 за 1 кв. м в год, а Auchan платит максимум $170 за 1 кв. м в год.
Развитие на арендованных площадях – распространенная практика для федеральных сетей гипермаркетов, отмечает гендиректор компании «Торговые решения» Алексей Крамарев. Так строят свои сети Auchan, Real, по этой схеме будет развиваться в России Carrefour.
Гендиректором «О’кей» в начале этого года стал Патрик Лонге, шесть лет возглавлявший российское подразделение Auchan Group, напоминает Гасиев.
Вряд ли он решил бы совсем отказаться от привычной стратегии развития, замечает эксперт.