Громкие имена: Дорогая уединенная жизнь

- Не удивляет тот факт, что вы получили премию от москвичей?

- Нет, не удивляет. Петербургские компании постепенно выходят на лидирующие позиции, в том числе и в строительстве загородного жилья.

- Что полезного в московском опыте строительства в пригородной зоне? Какие форматы мы еще не освоили?

- Многое из того, что реализуется в Москве, через некоторое время приходит в регионы. Например, идея строительства городков-сателлитов, когда на территории в 500–600 га строится сразу несколько поселков с общей инфраструктурой, – мы только начинаем подходить к этой идее.

- Не хватает спроса на такие проекты?

- У нас не хватает инвестиционных возможностей и недостаточно территорий. Больших участков земли на рынке нет. Компании берут наделы от 10 и максимум до 100 га.

- Как раз в последнее время на рынке появились проекты, в которых к застройке планируются и 300, и даже 700 га (в Низино). Насколько обострится конкуренция?

- Рынок пока еще на подъеме.

- Хорошо. У вас сколько сейчас в работе?

- Около 400 га.

- И ваша компания – лидер рынка, больше ни у кого нет?

- Больше – ни у кого.

- И вот через какое-то время появятся 3–4 компании, которые по объему будут превышать ваши показатели...

- Дело ведь не только в количестве земли, но и в качестве построенного на ней. Посмотрим. С финансированием у «дочек» сырьевых компаний трудностей, вероятно, не будет. Но чтобы реализовать эти проекты, только финансирования недостаточно. Многое будет зависеть от качества конечного продукта и скорости его реализации.

- Продукт – это дом или поселок?

- Это все вместе. Это поселок с готовой социальной инфраструктурой, со всеми инженерными сетями и, конечно, с построенными домами.

- Какие ошибки подмосковных застройщиков нам стоит учитывать?

- В Подмосковье спрос все-таки существенно превышает предложение. Там уже более 400 поселков, и освоенная территория гораздо больше, чем в Ленобласти. Но спрос все равно растет, причем в основном не за счет москвичей, а за счет тех людей, которые приезжают из регионов, работают в Москве. Или даже не приезжают, а просто покупают квадратные метры в Подмосковье с инвестиционными целями или для детей. И главная проблема, с которой там сталкиваются девелоперы, – транспортная доступность. Некогда очень популярное и раскрученное Рублево-Успенское шоссе на глазах теряет популярность. Уже продаются недавно построенные там объекты.

- Московские аналитики говорят о «возвратном» движении: многие из тех, кто с азартом приобретал загородные дома несколько лет назад, сегодня, столкнувшись с трудностями повседневной жизни, переезжают обратно в город. Или в то же Подмосковье, но в многоквартирные дома.

- Большое значение имеет и социальная инфраструктура. С середины 90-х до начала «нулевых» поселки строились разрозненно и как таковую социальную инфраструктуру для жителей вообще не предусматривали. Мало того что самому необходимо доехать до работы, надо еще ребенка довезти в школу и т. д.

- Кажется, москвичи уже более философски стали относиться к пробкам.

- Постепенно все большее количество рабочих мест, в частности офисов, появляется в непосредственной близости от МКАД. Многие компании переезжают ближе к Кольцевой. Это отчасти решает проблемы загородного рынка – если людям не придется ехать через центр.

- Ваша компания – инвестор, но ни на дорожное строительство, ни на социалку вы ведь повлиять не можете.

- Конечно, это проблема муниципальных и областных властей.

- И что может сделать застройщик, чтобы у обитателей поселков не возникало искушения вернуться в привычную городскую среду обитания, где и поликлиника, и школа под боком?

- Мы можем выбрать наиболее перспективное направление, выбирать участки там, где необходимые функции будут развиваться, где начинают строиться дороги и т. д.

- И где же у нас такое направление?

- В нашем представлении это прежде всего Всеволожский район. Он уже и сейчас недешевый, но все-таки дешевле, чем раскрученный Курортный.

- Зато во Всеволожске нет залива...

- Зато отсюда всего 15 минут до Ладожского озера.

- Повлияет ли на рынок решение Конституционного суда (КС), разрешающее регистрацию в садоводствах?

- Не сильно – эти дачные домики должны находиться в пределах населенных пунктов. А у нас основная часть поселков располагается на сельхозземлях с разрешенной функцией – для ведения дачного хозяйства.

- Среди ваших проектов есть такие, которые подпадают под решение КС?

- Из наших девяти проектов – только один. «Румболово» и так строится в черте поселений, статус ИЖС, прописка разрешена изначально, так что это не в счет. А вот поселок «Золотые пески» попадает в черту пос. Пески, и разрешенный вид – для ведения дачного хозяйства, так что это как раз тот вариант, который предусмотрен решением КС.

- То есть ваши покупатели за те же деньги получили дополнительную опцию – в виде регистрации.

- Получается, так.

- На ранней стадии развития рынка были неточные решения по размерам домов, участков? Вроде бы обозначилось движение обратно к компактности.....

- Да, есть такая тенденция. Видимо, она обусловлена высокой конкуренцией и стоимостью земли. Вокруг МКАД земельные участки – $40 000–50 000 за сотку. Есть и дороже. И вот при участках в 20 соток и домах от 300 кв. м цена домовладения начинается от $1,5 млн. Чтобы сделать этот продукт более доступным по цене, его приходится отодвигать дальше от Кольцевой. А для постоянного проживания, т. е. вблизи МКАД, приходится жертвовать размерами участка. Поэтому сейчас девелоперы предлагают участки поменьше, дома побольше.

- 300 кв. м на 10 сотках?

- На самом деле – 300 кв. м на 2 сотках. Это не принцип таунхауса, но более интересное решение (если вспомнить средневековую Европу, когда дома различной архитектуры стоят стена к стене, но видно, что они разные). Этот лейнхаусы.

- Принцип сплошной фасадной линии изначально реализован в Петербурге.

- В принципе, мысль достаточно интересная. Дома – около 400 кв. м. Участки – от 2 до 7 соток, перед домом и за ним. И стоимость этого предложения в 11 км от Кольцевой начинается от $970 000. В Москве это практически экономкласс. Для определенной категории граждан это имеет смысл.

С точки зрения архитектуры – конечно, это интереснее, чем таунхаус. Мы видим не длинную череду одинаковых фасадов (которые иногда производят впечатление одного длинного дома), а все-таки разные домовладения. Они даже разного цвета и по-разному отделаны.

- Этот опыт применим в Питере? Вы собираетесь как-то его использовать?

- Пока, наверное, не готовы. Но мы планируем сделать предложение: участки меньшей площади и дома меньшей площади. «Румболово» – это все-таки премиум-класс, но там стоимость домовладения – около $1 млн (24–25 млн руб.). Теперь мы собираемся вывести на рынок предложение стоимостью около 16 млн руб. – за счет уменьшения параметров: 260 кв. м на участке в 17 соток.

- Это совпадает с представлением о просторной загородной жизни?

- В целом – да. Дом площадью 260 кв. м по жизненному пространству эквивалентен квартире примерно в 150 кв. м. (Часть места съедают котельная, лестницы, больше санузлов и проч.) Он занимает 1,5 сотки. На участке достаточно места, чтобы сделать площадку для ребенка, построить баню, устроить фонтанчик.

- Каково оптимальное соотношение площади дома и участка?

- Примерно 1 к 5. В абсолютных цифрах – дом около 250–300 кв. м на участке в 15 соток. Это для постоянного проживания. Если для сезонного, для дачи, то там наиболее ходовой размер – 150–230 кв. м, намного больше или существенно меньше строят редко. Из этого ряда выбивается наш проект «Золотые пески», потому что там строится достаточно много домов по 500–600 кв. м, причем каменных.

- Это не противоречит концепции проекта?

- Нет. Концепция как раз и предусматривает разделение поселка на самостоятельные зоны, в каждой из которых свой подход: либо каменные дома, либо деревянные, либо фахверковые. Установлена регламентная высота в коньке и площадь застройки, расстояние до границ участка. И в этих жестких рамках можно фантазировать свободно. В любом случае, прежде чем приступить к строительству, собственник согласовывает дом с нашим архитектором: посадку на участке, фасады, цвет.

- А есть ли в петербургском опыте что-нибудь уникальное, чего нет в Москве?

- Я пока не встречал. Различие в том, что в Подмосковье основная часть предложения – это поселки постоянного проживания. Это не дачи. Причем удаленность их от Кольцевой до 40 км считается нормальной. Дачи строятся дальше, но их почему-то меньше. Хотя дальние дачи входят в моду. Московское население к расстояниям относится проще.

- Москвичи более мобильны?

- Мне трудно судить. Надо учитывать, сколько автомобилей приходится на душу населения. Там, в принципе, больше денег и больше людей, у которых не одна машина.

- Привлечение архитекторов с именем в авторские поселки – насколько это актуально для нас?

- Пока неактуально. У Питера нет такого количества... амбиций. Москва напоминает большую ярмарку. Даже не говоря об архитектуре: сталинские дома, старые здания, новые постройки – все это завешено рекламой, будто каждый выкрикивает что-то свое. Петербург – город более строгий. И в пригородах это сказывается.

Есть категория людей, для которых известное имя имеет значение. Но в загородной архитектуре, повторюсь, пока это не очень актуально.

- А если сравнивать с северными соседями – с финнами, скандинавами?

- Скандинавский тип застройки гораздо более популярен. Нам близок этот сдержанный стиль. Не просто дом, который построен по сегодняшним модным тенденциям. Мода пройдет, и через несколько лет хозяину придется искать человека, который согласится переплачивать за то имя, за которое в свое время переплатил он сам. Классика всегда в моде. Скандинавский стиль использует, например, компания «ПетроСтиль». И мы его активно применяем – практически во всех наших проектах, если речь идет о сезонных домах. В «Румболово» и те объекты, которые мы делали для постоянного проживания, – это тоже скандинавский стиль. Хотя это каменные дома.

- Есть ли у вас планы роста, увеличения доли рынка?

- Количество проектов мы обязательно будем увеличивать. В июле планируем выпустить в продажу новый проект и до конца года, надеюсь, еще один. В среднем у нас пока получалось три проекта в год.

Но большинство из тех проектов, которые у нас были, имели возможности расширения. И мы со временем строили вторую очередь. Так было в «Борисово», «Ольшаниках», «Зеркальном», так же будет и с «Солнечным берегом», хотя там вторую очередь пока мы не выставляем в продажу. Но до московского размаха нам пока еще далеко.

- Соотношение объемов продаж – если говорить в целом по рынку – в городе и пригороде остается постоянным или меняется?

- Я думаю, что оно остается приблизительно на одном уровне. Увеличивается количество людей, включенных в рынок. Благосостояние граждан растет – появляется все больше людей, способных купить квартиру, поменять двушку на трешку. Одновременно растет и число тех, у кого квартира уже есть, но кто планирует – со временем, может быть – переехать за город.

Это как с автомобилями. Вот буквально на днях по «Эху Москвы» говорили: выросли продажи автомобилей «ВАЗ». Это ведь не значит, что граждане в массовом порядке пересели с иномарок на «Жигули». Просто стало больше тех, кто впервые сел за руль. Раньше у них вообще не было машины.

Если экономическая ситуация будет позитивной, этот процесс будет продолжаться. Но экстенсивного развития пригородной зоны я не предполагаю.

- То есть формирования массовой малоэтажной застройки по американскому образцу у нас не будет?

- Это теоретически возможный вариант, но он приводит к неприятным последствиям, что и видно на примере Москвы. Решая одни проблемы, этот путь развития создает другие, в первую очередь транспортные и инфраструктурные. Стремление жить в собственном доме – проявление перемен в менталитете граждан, которые возникают с улучшением благосостояния. Чем больше денег, тем отдельнее жизнь.

- Почему в 2005 г. вашей фирмой – как инвестором – было решено вкладывать в пригородную зону?

- Мы посчитали, что это наиболее перспективное направление, оно развивается интенсивнее других.

- То есть в город вы опоздали?

- На тот момент рынок городского строительства был достаточно насыщен, причем ситуацию определяли крупные игроки. А в пригороде и области на момент нашего вхождения в рынок было всего 19 поселков.

- Каков был порог этого вхождения – на тот момент? Какого стартового капитала было достаточно?

- Стартовый капитал был минимален – только на приобретение участка, разработку проекта и рекламу. А дальше – пошло. Сегодня это уже невозможно: чтобы предлагать на рынке какой-то продукт, нужно довести его до определенной степени готовности. Три года назад можно было привезти клиента в поле и сказать: «Вот здесь будет красиво». Люди верили, и мы оправдали их надежды: построили дома, дороги, сети, оформили собственность, все это функционирует. Сейчас ситуация изменилась. Обострилась конкуренция, сегодня человек уже может выбирать, и он выбирает наименее рискованный для себя вариант. И с точки зрения документов, договорных отношений. И в плане степени готовности – чтобы не ждать своего объекта несколько лет. Поэтому то, что мы сейчас выводим на рынок, – в основном это территория, которая уже имеет дороги и инженерию. Сегодня для старта нужны довольно значительные инвестиции.

- Где сейчас выше доходность – в строительстве городского жилья или в пригороде?

- Хороший вопрос... Думаю, эти показатели соотносимы. Но в пригороде развитие плавное, без скачков. И даже повышение цен более-менее предсказуемо.

- Насколько зависит цена от степени готовности проекта? От момента начала продаж до сдачи в эксплуатацию?

- Цена вырастает от 30% до 50%, примерно как и на квартирном рынке.

- Если аналогичные дома поместить на одном расстоянии от города, но в разные места, на разных направлениях, каков будет максимальный разброс?

- В разы. Это видно даже на примере наших поселков: в большинстве проектов цена начиналась от 3000 у. е. за сотку, а в «Золотых песках» – от 9000 у. е. и доходила (на первой линии, у залива) до 27 000 у. е. за сотку. Это в чистом виде стоимость места, все остальное сопоставимо.